Александр Исупов, первый замминистра по строительству Челябинской области: «Чем больше аукционов, тем больше риск сговора застройщиков»

В течение последних месяцев внимание общественности приковано к земельным аукционам. По закону с 1 октября 2005 года каждый участок, подходящий для строительства, должен выделяться застройщикам через процедуру торгов. Это в теории. Тем не менее на практике все оказывается значительно сложнее. Почему в Челябинской области до сих пор не проводятся земельные аукционы? Как разрешить строительные споры между городской властью и застройщиками? Выгоден ли областному центру приход иногородних и иностранных бизнесменов? На эти и другие вопросы отвечает первый заместитель министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области Александр Исупов.

– С 1 октября 2005 года земельные участки под строительство предоставляются только на основании аукционов. В Челябинске из-за этого разгорелся уже не один скандал. Но, судя по всему, столице Южного Урала не на кого ориентироваться в этом вопросе?

– В России аукционы сейчас почти нигде не проводятся. Более того, на федеральном уровне было дано некое негласное указание – раз не идут аукционы, препятствовать реализации права предпринимателя на аренду без конкурса. Такое право можно реализовать, если предприниматель инициировал предоставление в аренду земельного участка до истечения срока действия решения о его предварительном выборе. Предварительный выбор – это еще не аренда, это закрепление за предпринимателем земельного участка с условием, что он разработает проектную документацию и согласует ее. После этого возможна сама аренда, но никак не позже трех лет, пока действует акт выбора.

Есть также право застройщика заявиться на аренду на более раннем этапе, до готовности проектно-сметной документации и ее согласования. Может не быть документации, согласования с жителями, органами надзора, но если участок поставлен на кадастровый учет, то застройщик может рассчитывать на аренду. Многие игроки строительного рынка, опасаясь 1 октября, очень интенсивно ставили свои участки на кадастровый учет, и многие получали их в аренду. Оставались сомнения: действителен ли акт выбора и можно ли оформить аренду после 1 октября 2005 года. Теперь прокуратура подтверждает: действителен, оформлять аренду можно после 1 октября. Но, повторю, в течение трех лет после принятия решения о предварительном выборе земельного участка.

– Почему механизм проведения аукционов до сих пор реально не запущен?

– На то есть несколько причин. Ряд территорий, которые подлежат застройке, заняты ветхим муниципальным жильем и частным сектором. Росстрой считает, что нужно сначала освободить участок, а потом выставлять на аукцион. В федеральной программе «Жилище» подпрограмма по переселению людей из ветхоаварийного муниципального жилья сходит на нет. В этом году на нее предусмотрен лишь один миллиард рублей на всю страну. Состарившееся жилье, которое построило государство, должны ликвидировать муниципалитеты. На федеральном уровне это понимают, но пока активно освобождать территорию от ветхого жилья с помощью государства не получается, потому что денег на это нет. А у нас такого жилья по Челябинской области не менее 800 тысяч квадратных метров.

Я уже не говорю об индивидуальном жилье. Для муниципальных нужд возможен принудительный выкуп индивидуального жилья, это предусмотрено жилищным кодексом, но ведь на это тоже нужны деньги.

Считаю, что выход есть – надо допустить аукционы и на занятые строениями земельные участки. Основание для аукциона – это всегда принятие властного решения о реконструкции территории. С победителем аукциона заключается договор аренды лишь на незастроенную часть. Средства, необходимые для расселения муниципальных объектов, поступают в муниципалитет. Часть денег от аукциона, необходимая для расселения частного жилого фонда, может оставаться в распоряжении застройщика. По мере освобождения участка строительства увеличивается его арендооблагаемая площадь. Запрос в Росстрой по данной проблеме нашим министерством направлен.

– Что еще мешает проведению аукционов?

– Многие главы муниципальных образований и застройщики неправильно трактуют условия подготовки аукционов. Закон оговаривает, что накануне аукционов должны быть определены технические условия для инженерного обеспечения земельного участка. Многие полагают, что под словом «определены» подразумевается «исполнены». На самом деле это означает лишь то, что они должны быть известны, чтобы после проведения аукционов эти технические условия были исполнены. Делается это за счет тех средств, которые вносит победитель аукциона, а также за счет платы за технологическое подключение. Непонимание этого удерживало многих глав от проведения аукционов.

Полагаю, что данные нами на этот счет разъяснения достаточны для активизации продажи права аренды земельных участков, к которым еще не подведены коммуникации.

– На последнем Градостроительном совете при губернаторе была создана рабочая группа, которая, в частности, призвана отследить законность выделяемых под застройку участков. На какой стадии процесс?

– Итоговая встреча рабочей группы пройдет в течение ближайших дней. В комиссию вошли специалисты из органов надзора, прокуратуры, областной и городской администрации. Цель комиссии – по возможности коллегиально проанализировать ситуацию, связанную с 1 октября 2005 года. Первый вывод – у администрации города теперь нет сомнения в том, что она не нарушит законодательство, если без аукционов и конкурсов будет предоставлять участки в аренду потенциальным застройщикам, имеющим непросроченный акт выбора земельного участка. Второй вывод – очень много замечаний к уже начатым стройкам, но, так как везде реален ввод этих объектов, нужно дать возможность застройщику исправить свои ошибки, помочь ему в этом.

– То есть власти нужно проявлять к строителям лояльность?

– Да, но не нарушая закон. Кроме того, в суде сейчас по иску прокуратуры рассматриваются одиннадцать участков. В их числе – 5-й микрорайон по улице Кирова, где в пользу фирмы «Памир» были переданы без аукциона четыре участка. Еще один участок в 27-м микрорайоне был передан фирме «Роспром». Также фирма «Стальконструкция» получила под освоение определенную территорию. Кроме того, спорными остаются целые микрорайоны – 17, 33, 34, 34-а, 29. Они передавались под застройку после января 2005 года. В то время аукционы уже должны были проводиться именно под комплексную застройку. Окончательное решение примет суд. Но мы сделали выводы и о потенциале тех предпринимателей, которые уже получили землю в аренду, и о существенном сдвиге сроков застройки микрорайонов, если начать там процедуру аукционов. Но очень важно понимать, что участки под комплексную застройку должны были выделяться через аукционы уже после 1 января 2005 года, а 1 октября 2005 года – это рубеж для точечной застройки.

– На том же Градсовете говорилось, что область пока не может «догнать» челябинскую мэрию своими полномочиями. Вы упоминали, что ответов от городской администрации приходилось ждать неделями. В этом плане особые надежды возлагались на предложение правительства России о предоставлении полномочий субъектам федерации на своей территории определять порядок градостроительного земельного регулирования. Этот документ рассматривали в Госдуме. Есть ли результат?

– Этот порядок принят, закон № 53 от 17 апреля 2006 года. С 1 июля 2006 года он вступит в силу. Читаем закон: «распоряжение земельными участками, госсобственность на которой не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов России». Пока что мы действительно можем только отслеживать ситуацию, в чем-то поправлять. Но в законе о местном самоуправлении вопросы жилищного строительства делегированы местным органам власти. Контролировать эту деятельность призваны федеральные надзорные органы.

– То есть полномочия области здесь очень ограничены?

– В настоящее время – да. Важно продумать, как воспользоваться принятым законом. Чтобы область заменила Челябинск – а возможно и другие городские округа – нужно создавать альтернативную (и еще не факт, что более динамичную) структуру. Надо разобраться, можно ли, не нарушая законодательство, избрать «промежуточный» вариант, когда бы мы все-таки делегировали право распоряжения земельными участками муниципалитету, но имели право реального контроля в части подготовки и принятия решений, прохождения документов. Тогда можно будет пресекать бездействие местных администраций, отслеживать исполнение наших предписаний. Рабочая группа, созданная распоряжением губернатора, проработает вопрос, как адаптировать этот закон к местным условиям. Требуются оперативные консультации с разработчиками 53-го закона.

– Часто читатели нашего сайта спрашивают: в соседнем Екатеринбурге строительство ведется ударными темпами, почему этого нет в том же Челябинске? Ведь закон об аукционах коснулся всей России. Выходит, что в южноуральской столице – строительный коллапс…

– Челябинск не в коллапсе, город уверен, что введет не меньше 470 тысяч квадратных метров жилья в этом году. Вообще говоря, и планка в 500 тысяч – не фантастика. Екатеринбуржцы нас несколько опередили: приняли программу развития предприятий стройиндустрии. Мы на пороге этого и уже в сентябре текущего года выйдем на такую программу. Потенциал челябинских предприятий достаточен, чтобы реализовать намеченные планы.

Мэр Екатеринбурга уже имеет опыт управления городом. У нашей администрации команда молодая, амбициозная, но, может быть, с недостаточным опытом. Сейчас есть некий искрящий момент, который приводит к митингам у стен мэрии. Эти волнения можно решить без таких мер, пусть и в судебном порядке. К моему большому сожалению, конфликт идет не без участия фирмы «Монолит-Инвест». Это очень сильный коллектив с творчески нацеленным руководителем. После каждой войны наступает мир, пусть и худой. По моему мнению, нужно возвращать в город такого мощного застройщика, как Евгений Рогоза, и его команду.

Что касается ударных темпов строительства, я уже говорил о неверном подходе власти города, говорящей «руки прочь» от сложившейся застройки. Если есть незастроенные участки, если учтены интересы жителей, соблюдаются градостроительные нормы, почему бы не построить магазин, офис или жилой дом? Наращивать объемы жилищного строительства только за счет микрорайонов, затрачивая колоссальные средства на «инженерку» и «социалку», – это неточный подход.

– На заседании круглого стола, которое проводил сайт DomChel.ru, застройщики предложили объединить действующих лиц строительного рынка – застройщиков, представителей городской власти и банков в единую проектную компанию. Теоретически она будет составлять бизнес-проекты на земельные участки перед аукционами. То есть в итоге участок становится полноценным товаром. Насколько перспективна такая мысль?

– Проекты межевания и планировки готовит мэрия. Разработка такой документации обязательно должна предшествовать аукционам. Но в ряде случаев выясняется, что денег на это нет. Выход элементарный – нужно брать средства с первого заявителя на все, что нужно для подготовки к аукциону. Если первый заявитель проигрывает, он получает назад свои вложенные деньги из того, что выручено на аукционе.

Но деньги не должны дешеветь, для этого нужно учитывать инфляцию. Планировочные решения надо готовить с опережением, нужен их запас для предложения застройщикам. Есть архитектурно-планировочный центр мэрии, есть «Гражданпроект», другие силы. Идея, о которой вы говорите, очень хороша. Такой «градостроительный продукт» обязательно будет востребован.

– Чиновники часто говорят о том, что аукционы должны быть максимально «прозрачными». Но ведь и тут есть поле для нечестной игры и «проталкивания» фаворитов. Ведь участвовать в торгах смогут лишь те застройщики, которые будут соответствовать критериям, установленным местной властью. Эти критерии могут готовиться под определенную компанию. Как проконтролировать этот процесс?

– Аукцион тем и отличается от конкурса, что в его основу закладываются простые условия – кто больше заплатит или кто больше сделает для города. Это соревнование деньгами. Большее опасение здесь как раз в том, что может прийти, условно говоря, американский строитель или же москвичи, которые тараном долбят городские ворота.

– Представители администрации Челябинска, в частности, экс-заместитель мэра по вопросам градостроительства Жан Мезенцев, говорили, что ничего плохого в этом нет.

– А я считаю, что это плохо. Налоги платятся не в местную казну, а в столичную. К тому же челябинский строительный бизнес несет больше моральной ответственности за застраиваемые участки, так как застройщики сами живут в этом городе. Условно говоря, иногородние застройщики рассматривают Челябинск как сырьевой придаток. Исключение можно сделать для уникального объекта, который наши застройщики не «потянут». Чем интенсивней аукцион, тем большая денежная масса ложится на стоимость квадратного метра жилья, и чем более он открыт, тем меньше перспектив у местных застройщиков их выигрывать.

Тут есть и другая, обратная опасность – сговор между участниками аукционов. И чем больше аукционов проводится, тем выше его вероятность. На одном аукционе десятки застройщиков, жаждущих получить участок, едва ли станут договариваться. Если же аукционов проводится много, то договориться будет намного проще. Кстати, тем меньше будет денег у мэрии, чтобы отвечать перед победителем аукциона за строительство сопутствующих социальных объектов.

Вот и получается, что хотя в федеральном законодательстве подробно прописан порядок проведения аукционов, но от глав каждого муниципального района, городского округа требуется вдумчивый, гибкий подход к их организации, чтобы аукционы приносили максимальную пользу жителям области.