Все, что вы хотели знать о ТСЖ

Несмотря на то, что после принятия нового Жилищного кодекса прошло уже несколько месяцев, вопросов населения, связанных с выбором формы управления жильем, не становится меньше. Из всех возможных вариантов управления наиболее эффективным считается товарищество собственников жилья – ТСЖ. Специально для читателей DomChel.ru директор Уральского консалтингового правового центра Сергей Кадышев продолжает отвечать на вопросы, чаще всего задаваемые собственниками жилья, которым до 1 марта 2006 года предстоит определиться с формой управления своими домами.

– Как в частном ЖЭКе будет платиться НДС на услуги?

С.К.: Согласно постановлению Правительства России №887 от 02.08.1999 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» в структуру платежей граждан (кроме собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности, включается плата:

– за содержание и текущий ремонт жилищного фонда;

– за капитальный ремонт жилищного фонда;

– за наем жилья (для нанимателей жилья).

Кроме того, граждане, проживающие в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности оплачивают коммунальные услуги: водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства и другие. Услуги по текущему и капитальному ремонту, обслуживанию лифтового хозяйства, вывозу мусора, оплачиваемые указанными организациями за счет средств, полученных за услуги по предоставлению в пользование жилых помещений, подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке.

В данном случае, при предоставлении коммунальных услуг частным ЖЭКом или государственным, размер НДС для граждан не имеет значения, так как он будет одинаковым.

– Будет ли заключаться договор на обслуживание с каждым из жильцов?

С.К.: Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, то есть управляющей организацией и ТСЖ. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

– Городская администрация будет оплачивать капитальный ремонт за несобственников?

С.К.: Да, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме будет производиться за счет городской администрации, если она является собственником жилого фонда, в котором проживают граждане по договорам социального найма и найма жилого помещения муниципального жилого фонда.

– Необходимо ли оформлять земельный участок, находящийся под многоквартирным домом? Кем и на кого он оформляется – на ТСЖ или в общую долевую собственность жильцов? В управлении земель говорят, что необходимо согласие всех собственников для оформления земельного участка. Правомерно ли это требование?

С.К.: Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Для государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом, представляются:

– заявление (заявления) о государственной регистрации;

– документ об уплате государственной пошлины;

– документ, подтверждающий полномочия представителя домовладельцев на осуществление действий по государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев, если заявление (заявления) о государственной регистрации представляется не домовладельцами;

– решение общего собрания домовладельцев о приобретении;

– документы, устанавливающие наличие (возникновение) права;

– кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);

– паспорт домовладения;

– решение общего собрания домовладельцев или соглашение домовладельцев об определении долей в праве общей собственности на общее имущество в общей долевой собственности граждан (кондоминиуме), содержащее сведения о домовладельцах и принадлежащих им помещениях (жилых или нежилых), а также долях в праве общей собственности, либо решение общего собрания домовладельцев или соглашение домовладельцев об определении долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме с приложением списка домовладельцев, удостоверенного председателем ТСЖ.

Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом в кондоминиуме, его ограничения может быть подано:

– либо всеми домовладельцами (представителями на основании надлежащим образом оформленных доверенностей);

– либо представителем всех домовладельцев (если это право предоставлено ему домовладельцами на основании надлежащим образом оформленных доверенностей или решением общего собрания домовладельцев, или соглашением всех домовладельцев);

– либо председателем правления ТСЖ.

В списке домовладельцев указываются сведения о каждом домовладельце, о принадлежащих им помещениях (жилых или нежилых) и размерах долей в праве общей собственности каждого домовладельца. Если какое-либо помещение (жилое или нежилое) в общей долевой собственности принадлежит нескольким собственникам, то в списке домовладельцев указываются сведения обо всех указанных лицах (собственниках).

Если паспорт домовладения был представлен на государственную регистрацию права общей долевой собственности и его копия находится в деле правоустанавливающих документов, повторное представление названного документа при государственной регистрации ограничения права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме не является обязательным. Повторное представление паспорта домовладения требуется в случаях, когда после государственной регистрации права общей долевой собственности изменился состав кондоминиума (например, в состав кондоминиума был включен вновь созданный объект недвижимого имущества) или изменились иные сведения об объектах недвижимого имущества, входящих в состав кондоминиума.

Если объектом недвижимого имущества, право общей долевой собственности на который подлежит государственной регистрации, является земельный участок, на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа представляется решение (акт) органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о передаче в собственность бесплатно нормативной части земельного участка.

– Дом еще не достроен. Но даже когда дом будет достроен, то до получения прав собственности дольщикам ещё далеко. А вступать в ТСЖ организованное застройщиком не хочется, так как застройщики – сплошные махинаторы. Какие процедуры для открытия ТСЖ мне, как дольщику, необходимо провести и в какой последовательности?

С.К.: Согласно п. 1 ст. 139 Жилищного кодекса России в строящемся многоквартирном доме ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме. Поэтому застройщик ТСЖ создавать не может.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее, чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для общего собрания собственников помещений в доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников.

Инициатор общего собрания по поводу создания ТСЖ обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не менее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания в доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме в письменной форме (можно заказным письмом) или вручено каждому собственнику лично под расписку.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дата окончания приёма решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) порядок ознакомления с информацией, которая будет предоставлена на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Также должны быть освещены вопросы, выносимые на повестку дня, так как общее собрание собственников помещений в доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня собрания.

Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений лицом, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем направления письменного сообщения собственникам помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме фиксируются протоколами. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в порядке, установленном статьями 45-48 Жилищного кодекса, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании.

Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Законом №129-ФЗ от 8.08.2001 года «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».