ТСЖ в вопросах и ответах

В предыдущих публикациях рубрики «ДомЭксперт» мы начали отвечать на вопросы, чаще всего задаваемые собственниками жилья, которым до 1 марта 2006 года предстоит определиться с формой управления своими домами. Специально для читателей DomChel.ru директор Уральского консалтингового правового центра Сергей Кадышев продолжает комментировать сложные моменты в новом жилищном кодексе, связанные с организацией работы товарищества собственников жилья.

– Наше ТСЖ с января стало добавлять в квитанцию за квартплату дополнительные услуги – «услуги управления» и «за запорное устройство» с соответствующими суммами. Подскажите, правомерны ли эти действия правления ТСЖ и должен ли я платить за эти услуги?

Сергей Кадышев: В право ТСЖ входит выполнение работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставление им услуг. Правление ТСЖ контролирует своевременное внесение членами ТСЖ установленных платежей и взносов. Следовательно, действия правомерны, и оплату данных услуг производить необходимо.

– Я живу в старом фонде, дом в плохом состоянии, стоит ли вступать и надо ли ТСЖ? Если надо, то что я буду иметь?

С.К.: Исходя из положений раздела 6 Жилищного кодекса, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ является юридическим лицом и отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

Что вы будете иметь при вступлении или создании ТСЖ?

ТСЖ вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные главой 14 ЖК РФ и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности;

4) выполнять работы для собственников квартир в доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме, ТСЖ вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки, совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.

ТСЖ обязано:

1) обеспечивать выполнение требований гл.14 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками квартир в доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) образование специальных фондов ТСЖ, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в данном доме;

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных также может быть отнесено решение иных вопросов. Кроме того, общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Вступление в ТСЖ носит добровольный характер, поэтому вам решать, стоит вступать в ТСЖ или нет.

– Мы с соседями с согласия администрации ТСЖ поставили железную дверь, отделяющую наши 3 квартиры от лестницы. Теперь ТСЖ требует у нас копию ключа и при этом собирается включить нам метры получившегося тамбура в квартплату. Есть ли у ТСЖ юридические основания для таких требований и поборов? Чем данный вопрос регламентируется?

С.К.: Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, коридоры. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Значит, площадь вашего «кармана» подпадает под данные требования. Поскольку «карман» является и вашей собственностью, то его стоимость была оплачена при приобретении жилого помещения в данном многоквартирном доме и в квартплату включаться не должна, так как плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме подразумевает:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.