Вопросы оформления и переоформления земельных участков

В связи с введением нового жилищного кодекса возникает масса вопросов, связанных с оформлением и переоформлением частных построек. Также, учитывая жесткую позицию новой администрации в отношении незаконного строительства, многие челябинцы интересуются, как оформить уже имеющиеся постройки и где получить документацию на новое частное строительство. Немало вопросов при оформлении недвижимости возникает и у юридических лиц. Сайт DomChel.ru подготовил серию публикаций, разъясняющих эти и другие юридически сложные моменты.

Процедура выделения земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в поселке-спутнике:

1) Оформление земельного участка для этой цели осуществляется через дирекцию строительства поселка. Для этого субъект пишет заявление на имя главы администрации города с просьбой о предоставлении земельного участка для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома. В заявлении указывается адрес земельного участка, на котором будет размещаться индивидуальный жилой дом.

2) К заявлению прилагается договор на долевое участие в строительстве инженерных коммуникаций с дирекцией строительства поселка.

Представители земельного комитета осуществляют отвод земельного участка с определением координат поворотных точек границы в городской системе координат. После съемки земельного участка формируется план участка с определением площади, а субъект с соседями должен согласовать границы участка. Акт согласования границ участка можно получить в дирекции поселка или в земельном комитете.

Затем заполняется декларация о факте использования земельного участка. Бланк декларации можно получить в дирекции поселка или в земельном комитете. Все документы предоставляются в 2-х экземплярах.

Право собственности оформляется в Государственной регистрационной палате.

Процедура оформления права собственности:

1. Субъект пишет заявление на имя главы администрации города с просьбой предоставить земельный участок в собственность.

2. Представляет заключение Главархитектуры.

3. Представляет копию с генплана города в масштабе 1:500 (выдается в Главархитектуре).

4. Представляется технический паспорт на жилой дом и строения (выдается в Управлении технической инвентаризации).

5. Документы, устанавливающие право собственности на строения (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.).

6. План границ земельного участка и выписка из Единого государственного реестра земель (выдается земельным комитетом).

Если земельный участок не был предварительно оформлен в земельном комитете, то дополнительно требуется предоставить следующие документы:

• Акт согласования границ земельного участка с соседями;

• Декларацию о факте использования земельного участка.

Все документы предоставляются в 2-х экземплярах. При этом, в зависимости от ситуации, перечень документов может изменяться.

У юридических лиц также могут возникнуть вопросы в связи с переоформлением земельных участков.

В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 года.

Безусловно, приведенный выше Федеральный закон возлагает обязанность по переоформлению существующих прав на землю на права, предусмотренные действующим законодательством. Возможные последствия пропуска указанного выше срока (1 января 2006 года) обсуждаются законодателями, политиками, судейским сообществом, представителями организаций, оказывающими услуги в сфере недвижимости, землепользователями. Но ясно уже сегодня, что к неоформленным земельным участкам будут применяться нормы законодательства об аренде земли, а арендная плата будет взиматься в повышенных размерах в виде санкции за бездействие. Такие утверждения следуют из опыта общения с представителями законодательных, исполнительных, судебных органов государственной власти Российской Федерации, из практики проведения многочисленных семинаров по вопросам оформления прав на земельные участки, из публичных выступлений государственных деятелей и публикаций в средствах массовой информации.

Вместе с тем, Федеральный законодатель, устанавливая обязанность по переоформлению прав на землю и ответственность за бездействия, руководствуется и заботой о землепользователях, побуждая привести в порядок правоустанавливающие документы на землю для следующих целей:

– налоговые инспекции не смогут предъявлять к уплате необоснованные платежи за землю, исчисляя площадь земельного участка с помощью внутренних инструкций и примерных формул расчета, предложенных в различных Гостах, СНиПах, зачастую устаревших и несоответствующих закону, так как будет пройдена процедура установления границ на местности и проведено межевание, согласованное с государственными и муниципальными органами;

– при приватизации (выкупе) земельного участка не будет возникать вопросов: «За какую площадь земли придется платить? Не переплачу ли я? А в каком размере нужно будет выплатить налог после того, как я стану собственником земли? Не придут ли завтра смежные землепользователи и не скажут ли: «Ты залез на нашу землю!» (А ведь деньги уже заплачены и начато строительство)».

– если на земельном участке, предоставленном в аренду, находится здание или сооружение, принадлежащее землепользователю, то в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса «..исключительное право на приватизацию земельных участков имеют юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений»;

– если у вас многоквартирный дом в городской застройке (например, ТСЖ), оформленные документы на земельный участок под домом и на придомовую территорию защитят от несанкционированных парковок, «точечных» застроек и самоуправства чиновников, норовящих отдать двор дома какой-нибудь фирме под строительство чего угодно, но только не того, что требуется жильцам;

– только надлежаще оформленный земельный участок может быть предметом сделок, договоров. Например, занять у банка денежные средства под залог недвижимости можно только с одновременным залогом как недвижимости, так и земельного участка под ней. А земельный участок должен быть надлежаще оформленным.

В следующих публикациях сайт DomChel.ru продолжит консультировать читателей по вопросам законодательства, связанным с оформлением земельных участков.