Жилищно-правовые споры

DomChel.ru отвечает на вопросы читателей, касающихся сложных ситуаций в жилищном законодательстве, и дает советы для выбора оптимальных вариантов решения жилищно-правовых споров.

Предоставление нанимателю другого жилого помещения в случае существенного изменения размера жилой площади после капитального ремонта.

Вопрос: Члены семьи являются нанимателями квартиры в доме муниципального жилого фонда. ЖКХ обратилось в суд с иском о выселении их из занимаемого жилого помещения в связи с намечаемым капитальным ремонтом, и вселении в другое благоустроенное жилое помещение на постоянное проживание. Никто из членов семьи не хочет переселяться в другую квартиру на постоянное жительство, а хочет лишь проживать в ней временно, в течение срока проведения капитального ремонта. Правомерны ли требования муниципального предприятия?

Ответ: Требования муниципального предприятия неправомерны. Согласно ст. 82 ЖК, в случаях, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю на время проведения ремонта другое жилое помещение. При этом договор найма на ремонтируемое помещение не расторгается. И лишь с согласия нанимателя другое жилье может быть предоставлено не временно, а в постоянное пользование. По своей воле наймодатель может требовать переселения нанимателей в другое жилье на постоянное проживание лишь в том случае, если ремонтируемое жилое помещение не может быть сохранено или существенно увеличится, и у нанимателя образуются излишки жилой площади. (ст. 83 ЖК). Поэтому для обоснования своих требований МП в данном случае должно предоставить доказательства того, что после ремонта жилое помещение либо не сохранится вовсе, либо существенно увеличится.

Выселение нанимателя из занимаемого жилого помещения в следствие неоплаты квартиры и коммунальных услуг в течение 6 месяцев.

Вопрос: Может ли орган местного самоуправления через суд выселить людей из занимаемой по договору социального найма квартиры на другую жилплощадь по причине невнесения ими в течение 6 месяцев квартплаты и платы за коммунальные услуги? Граждане часто рассчитывают на то, что никто не будет принимать меры, так как суд якобы не станет выселять их из занимаемого жилья.

Ответ: Таким гражданам следует дать отрицательный ответ. В судебной практике встречаются дела о подобном выселении, основанном на п. 4 ст. 15 Закона России «Об основах федеральной жилищной политики». Данная статья гласит, что если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение 6 месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. При этом по решению суда, на основании п. 2 ст. 687 ГК России, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений. Предоставляя такой срок, суд исходит из того, имеются ли уважительные причины в задержке оплаты, например, тяжелое материальное положение, безработица и так далее. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Вправе ли лицо требовать заключения отдельного договора найма на комнату, которая по площади меньше социальной нормы (12 квадратных метров).

Вопрос: Я совершеннолетний и проживаю вместе со своими родителями в квартире по договору социального найма. Я хочу заключить на себя отдельный договор найма с отдельным лицевым счетом, а комната, в которой я проживаю, по площади меньше социальной нормы жилплощади. Могу ли я отделиться?

Ответ: Да, это возможно. Закон не требует, чтобы выделяемая по отдельному договору комната соответствовала социальной норме жилплощади. Главное, чтобы комната была изолированной (несмежной с другими комнатами), а также, чтобы она по площади соответствовала доле жилой площади квартиры, приходящейся на желающего отделиться члена семьи (ст. 86 ЖК). Если этим лицом не получено согласие родителей на выделение, можно обратиться с требованием в суд. Согласно ст. 86 ЖК, споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке.

Никто не может быть лишен жилища по причине длительного отсутствия в нем.

Вопрос: Я живу более двух лет со своим супругом в его квартире. Могу ли я быть лишена своей старой квартиры по причине того, что отсутствовала в ней более шести месяцев?

Ответ: Никто не имеет права выселить гражданина в подобных случаях. Часть 1 ст. 60 ЖК, предусматривающая выселение граждан из жилого помещения, в котором они отсутствуют более шести месяцев, признана незаконной постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года и не может применяться.

Изменение договора социального найма жилого помещения.

Вопрос: В 3-комнатной квартире по договору социального найма проживает семья из четырех человек: муж с женой, их несовершеннолетний сын и престарелый дедушка. У них сложился следующий порядок пользования квартирой: супруги занимают одну комнату, несовершеннолетний сын – другую, дедушка – третью. У дедушки появилось желание приватизировать свою комнату и подарить ее своему брату. Для этого он хочет заключить на себя отдельный договор найма с отдельным лицевым счетом на ту комнату, которую он занимает. Супруги не желают, чтобы в их квартире поселился еще и брат дедушки – совершенно чужой для них человек, и чтобы квартира, таким образом, превратилась в коммунальную. Кто прав в этом споре?

Ответ: По общему правилу, согласно ст. 86 Жилищного кодекса, совершеннолетний член семьи вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение (то есть комната, несмежная с другими комнатами). В нашем примере на долю дедушки в квартире приходится 10 квадратных метров, так как при его вселении не было оговорено о меньшей или большей жилой площади, чем та, которая получается при делении площади квартиры на равные доли на каждого проживающего. Комната, которую он фактически занимает, является изолированной и по площади равна десяти квадратным метрам. Тот факт, что дедушка проживает именно в третьей комнате, а супруги и сын – в двух других комнатах, может свидетельствовать о том, что между нанимателями состоялось соответствующее соглашение о порядке пользования квартирой. Наконец, тот факт, что не получено согласие супругов на заключение с дедушкой отдельного договора найма, не является препятствием для заключения такого договора. Согласно п. 3 ст. 86 Жилищного кодекса, отсутствие согласия совершеннолетних членов семьи на изменение договора найма может быть восполнено судебным решением. Проще говоря, дедушка имеет право требовать через суд заключения с ним отдельного договора найма.

По материалам интернет-сайтов.