Кто пришел взять нас в долю?

Долевое участие в строительстве – популярный способ приобретения жилья. Несмотря на факты обманов дольщиков, отсутствие гарантии качества, все больше людей становятся участниками «долевого бизнеса». Его плюсы очевидны: низкая стоимость жилья (по сравнению с объектами, уже сданными в эксплуатацию), оплата в рассрочку по безналичному расчету, индивидуальная планировка квартир. Договор о долевом участии призван оградить стороны от возможных рисков. Для челябинцев эта проблема достаточно актуальна – в столице Южного Урала есть несколько скандально известных незавершенок, квартиры в которых проданы не по одному разу. Причем, признавая правоту владельцев недостроенных квартир, городские власти и юристы пока не могут решить этот сложный вопрос в их пользу. Здесь действует правило – проблему легче предупредить, чем решить. Но как защитить себя от скрытых подвохов и не потеряться в море юридических тонкостей? Что нужно знать о договоре и на что в первую очередь обращать внимание? Читайте советы потенциальным дольщикам.

Семь раз отмерь...

Перед заключением договора следует собрать информацию о выбранном застройщике: о количестве и качестве построенных им объектов (вплоть до встреч с жильцами), о технической базе компании, ее финансовом состоянии. В надежной фирме вам без проволочек предоставят необходимые документы: это не только признак хорошего сервиса, но и показатель прозрачности взаимоотношений с клиентом.

Ни в коем случае не подписывайте договор сразу, дайте его почитать квалифицированному юристу или, если такой возможности нет, хотя бы обсудите в семье. Кстати, дольщик может принести и свой вариант документа, который, по идее, должен быть рассмотрен, а требования учтены. Юристы рекомендуют заключать договор непосредственно с инвестором, минуя посредничество риелторов и подрядчиков.

В договоре должны содержаться общие понятия: предмет, права и обязанности сторон, их ответственность, четко определен порядок разрешения споров, расписаны форс-мажорные обстоятельства (что именно к ним относится и в каких случаях дольщик может потребовать возврата денег), прописаны условия расторжения договора.

Дольщику необходимо прежде всего обратить внимание на следующие условия: срок завершения строительства, цена, порядок и сроки оплаты.

Будьте бдительны

В идеале в договоре должна оговариваться точная дата передачи квартиры дольщику без всяких ссылок на «ориентировочно» и «примерно». Следует также оговорить сумму неустойки, которую застройщик будет выплачивать в случае затягивания сроков. Еще лучше внести в договор положения, уточняющие порядок выплат.

Очень важно предусмотреть, чтобы сумма, которую обязуется выплатить дольщик, по договору являлась окончательной и пересмотру не подлежала. Как известно, цена квадратного метра растет по мере строительства объекта, и такой пункт поможет избежать дополнительных расходов. Если застройщик с этим категорически не согласен, то в документе нужно указать возможные причины и порядок изменения долевых взносов.

Российские специалисты советуют включать в договор положение, гарантирующее отсутствие прав на квартиру третьих лиц и обязанность застройщика предоставить такую же квартиру (либо возместить ее стоимость) в случае, если обнаружится такой факт. Также желательно обозначить дату, начиная с которой дольщик будет оплачивать коммунальные услуги, и страну-производителя строительных материалов. Поверьте, к клиенту, который не только подкован юридически, но и знает, что такое, к примеру, опалубка, – совсем другое отношение.

Если вы приобретаете квартиру с чистовой отделкой, то необходимо письменно зафиксировать все виды работ, которые застройщик обязуется выполнить, а, возможно, и характеристики отделочных материалов. Если же отделка черновая, немаловажно оговорить возможность проведения ремонтных работ до ввода объекта в эксплуатацию.

К сожалению, не все потенциальные дольщики внимательно вчитываются в договор, что порождает множество спорных моментов.

С чем не согласны застройщики

Первое, что обычно хотят узнать клиенты – точный адрес дома и площадь квартиры, но до завершения строительства есть только условный адрес и условная площадь. Почтовый адрес присваивается после сдачи дома в эксплуатацию. А СНиПами предусмотрено отклонение в метраже в пределах двух процентов. Несовпадение метража, указанного в проекте и действительного на практике, случается довольно часто: иногда после обмера БТИ выясняется, что не хватает 10-12 (!) квадратных метров. Порядок возврата переплаченных денег или доплаты за излишнюю площадь должен обязательно предусматриваться в договоре. Если в нем нет пунктов о пересмотре цены, то требование застройщика доплатить за увеличение метража неправомерно.

Многие клиенты, чтобы обезопасить себя, просят зарегистрировать договор в центре по недвижимости – оформить право собственности еще до того, как дом построен. Этого не может быть. Центр не регистрирует такой документ. После того, как объект готов, заключается еще один договор (купли-продажи, передачи), который и будет регистрироваться...

Часто дольщики просят предоставить все документы, на основании которых компания проводит строительные работы. Это тоже очень сложно. Сначала выходит постановление о проведении проектно-изыскательских работ, в это время земельный участок начинают освобождать. Пока процесс сноса не будет завершен, строители не могут получить акт на землю, а дольщики просят указать это в договоре.

Между застройщиком и покупателем нередко возникают разногласия по гарантийному обслуживанию дома. Законодательством определен срок гарантии на строительный объект – 10 лет. Если за это время дом придет в аварийное состояние, застройщик будет отвечать по закону. Дольщики часто понимают это как обслуживание все 10 лет, в то время как строительная компания принимает претензии только 18 месяцев. Застройщики понимают, что желание клиента снизить риски до минимума естественно, но при этом следуют, прежде всего, своим интересам.

Риск без страха

Несмотря на похожую структуру, договоры о долевом участии разнятся во многом. Специалисты давно задумались об их сведении к единому типу. 1 апреля 2005 года вступил в силу закон России «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Согласно закону клиент вправе запрашивать все: вплоть до финансовой отчетности, результатов аудиторских проверок компании. Застройщик может привлекать средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок. Если компания нарушает сроки, клиента не удовлетворяет качество, в проект вносятся изменения, меняется назначение нежилых помещений, дольщик вправе расторгнуть договор без суда и потребовать неустойку в размере 63 процентов годовых (!) от суммы. Кстати, в России договор подлежит обязательной государственной регистрации, а законом четко определены пункты, которые должны в нем содержаться. По словам директора Уральского консалтингового правового центра Сергея Кадышева, иногда покупатели строящихся квартир забывают о незначительных на первый взгляд вещах, которые впоследствии становятся серьезной проблемой.

Чтобы не оказаться в мышеловке у продавца квартиры в строящемся доме:

1. Попросите у застройщика постановление о землеотводе. Это документ на участок, на котором будет построен ваш дом. Если постановления нет, строительство могут признать незаконным.

2. Если землей владеет одна фирма, а строит его другая, поинтересуйтесь «договором о совместной деятельности», где оговорены обязанности каждого участника стройки.

3. Многие застройщики отдают свои квартиры субподрядчикам за материалы или выполненные работы. В этом случае следует спросить документ – договор на долевое участие в строительстве между ними. Потребовать акт сверки или справку о том, что субподрядчик рассчитался перед застройщиком за вашу квартиру, что она им отработана.

Мария УСЕНКО, специально для DomChel.ru
(С использованием материалов сети Интернет)