Челябинцы предпочитают коттеджи

Рынок малоэтажной жилой недвижимости в Челябинске в настоящее время не развит. В силу того, что предложение качественной малоэтажной жилой недвижимости в организованных поселках ограничено, более или менее четкие параметры спроса пока не сформированы. Однако, несмотря на ситуацию на рынке, уже обозначились основные тенденции развития спроса на рынке малоэтажной жилой недвижимости. Если в начале 90-х годов спрос на индивидуальные жилые дома или участки под их строительство формировался за счет высшей прослойки населения – представителей бывшей советской номенклатуры, руководителей крупных промышленных предприятий и т.д., то в 2005 году интерес к малоэтажному жилью в организованных поселках проявили представители так называемого «среднего класса». Малоэтажное жилье постепенно становится альтернативой городскому жилью.

Помимо покупки жилья непосредственно для проживания, существует другая стратегия, которая в настоящее время становится все более актуальной для Челябинска.

Загородная недвижимость, как и другие виды жилой недвижимости, является доходной для размещения инвестиций. Стоит отметить, что в 2005 году Челябинск стал лидером Урала по темпам роста цен на недвижимость. Если в 2004 году 1 кв.м жилья на первичном рынке стоил 10 тысяч рублей, то в 2005 – уже 22 тысячи рублей (рост цен за год составил 120%). Ценовой ажиотаж связан с увеличением спроса и уменьшением предложения на рынке жилой недвижимости Челябинска. По мнению аналитиков, за год спрос на жилье вырос на 25 процентов из-за повышения доступности ипотечных кредитов, в то же время предложение сократилось примерно на 50 процентов из-за вступления в силу закона «О долевом участии» и смены градостроительной политики города. По прогнозам экспертов рынка, рост цен на жилье в Челябинске продолжится.

Одним из наиболее важных параметров при принятии решения о строительстве поселка малоэтажного жилья является оценка и анализ спроса.

В качестве метода исследования предпочтений потребителей на рынке аренды/купли-продажи малоэтажной жилой недвижимости в Челябинске был выбран метод стандартизованного интервью. В рамках данного исследования была проведена серия интервью с 13 экспертами рынка – представителями отделов продаж/аренды загородной недвижимости наиболее крупных агентств недвижимости города. Для интервью была разработана анкета, состоящая из 58 вопросов. Персональные данные экспертов, их квалификация и опыт позволяют говорить об их ответах и оценках рынка как о компетентных. Полученные результаты были использованы для оценки параметров и структуры спроса на рынке аренды/купли-продажи малоэтажной жилой недвижимости.

Анализ спроса на рынке купли-продажи малоэтажной жилой недвижимости

На рынке малоэтажной жилой недвижимости Челябинска и Челябинской области представлены следующие типы жилья: коттеджи, таун-хаусы, малоэтажные многоквартирные дома. Для оценки реального спроса на малоэтажное жилье по сегментам экспертам был задан вопрос о количестве сделок, проведенных за 2005 год по категориям малоэтажного жилья. В вопрос также было включено количество сделок по продажам земельных участков под индивидуальное жилое строительство (далее ИЖС), как один из факторов, определяющий спрос на малоэтажное жилье вообще и жилье в коттеджных поселках в частности. На гистограмме 1.1 приведено распределение реально совершенных сделок по купле-продаже по типам малоэтажной жилой недвижимости, а также земельным участкам под ИЖС.

Гистограмма 1.1 Структура реально совершенных сделок по купле-продаже малоэтажного жилья и земельных участков, г. Челябинск и область, 1 кв. 2006 г., LCMC

23 процента сделок, совершенных за 2005 год в области малоэтажной жилой недвижимости Челябинска и Челябинской области, пришлись на сделки с квартирами в малоэтажных жилых домах, расположенных вне поселков; 21 процент – на земельные участки, расположенные вне поселков, под ИЖС; 18 процентов пришлось на отдельностоящие коттеджи, расположенные вне поселков. В общем, на реальные сделки с малоэтажной недвижимостью за 2005 год 62 процента пришлись на сделки с объектами/земельными участками, расположенными вне коттеджных поселков. На реальные сделки с объектами/земельными участками, расположенными в поселках в 2005 году пришлось 38 процентов сделок. Из 38 процентов сделок, совершенных с объектами/земельными участками под ИЖС, наибольшая доля (16 процентов) пришлось на сделки с коттеджами, расположенными в строящихся коттеджных поселках.

Для оценки потенциального спроса на малоэтажное жилье, экспертам был задан вопрос о запросах со стороны реальных покупателей малоэтажного жилья (при осуществленной сделке) и потенциальных (сделка не произошла).

Исходя из потенциального спроса, к наиболее востребованным типам малоэтажного жилья эксперты отнесли: коттедж, в строящемся коттеджном поселке (26 процентов), коттедж, дополнительно возводимый в уже сложившемся коттеджном поселке (19 процентов), квартира в таун-хаусе в строящемся поселке малоэтажного жилья (16 процентов), новый коттедж, расположенный в деревне или другом населенном пункте разнородной застройки (15 процентов). Новые коттеджи, расположенные в деревне или другом населенном пункте разнородной застройки пока еще пользуются спросом (15 процентов), однако уже начинают сдавать позиции по сравнению с жильем, расположенном в организованных поселках малоэтажной жилой застройки. Также пользуются спросом квартиры в малоэтажных многоквартирных домах (11% и 13%), однако по популярности, они уступают другим типам малоэтажного жилья (см. гистограмма 4.2.).

Гистограмма 1.2. Структура наиболее востребованных типов малоэтажного жилья г. Челябинск и Челябинская область, 1 кв. 2006 г., LCMC

Среди наименее востребованных типов малоэтажного жилья эксперты называли: квартиру в малоэтажном многоквартирном доме и квартиру в таун-хаусе, расположенных в деревне или другом населенном пункте разнородной застройки. В настоящее время квартира в таун-хаусе пользуется меньшим спросом чем коттедж (16% и 26% соответственно). Помимо особенностей каждого из данных типов малоэтажного жилья, эксперты выделяют такой фактор как недавнее появление сблокированных коттеджей на рынке малоэтажной жилой недвижимости г. Челябинск. По прогнозам аналитиков, спрос на квартиры в таун-хаусах будет расти. Своего пика он достигнет, когда стоимость квартиры в таун-хаусе будет соразмерна со стоимостью квартиры в многоэтажном доме.

Анализ потенциального спроса свидетельствует о том, что наиболее востребованным на рынке является малоэтажное жилье, расположенное в организованных поселках. Одним из требований, предъявляемым к малоэтажному жилью, в особенности к коттеджам высокого класса, является социальная однородность местности/района проживания. В связи с этим поселки малоэтажного жилья со стоимостью домов/квартир уровня высокого и средне-высокого позволяют контролировать социальную однородность. Предпочтения организованному поселку малоэтажного жилья отдаются также в результате возможности обеспечения высокого уровня безопасности его жителей: централизованная охрана поселка, помимо сигнализации в доме, рассматривается как существенный плюс в пользу проживания в нем. С развитием рынка малоэтажного жилья, с появлением первых коттеджных поселков, увеличиваются требования, предъявляемые к инфраструктуре поселков. Если в 1990-х гг. пожалуй единственным требованием, выдвигаемым к поселку, было наличие охраны, то в настоящее время для покупателей важно наличие в поселке по крайней мере продуктового магазина, детской площадки и медицинского пункта. С ростом рынка малоэтажного жилья и, соответственно, увеличением предложения на нем, требования, предъявляемые покупателями к поселкам, увеличатся, как это происходит на развитых рынках.

Наиболее востребованным, с точки зрения потребительского спроса, направлением для развития жилой недвижимости являются запад и северо-запад города и прилегающие к ним пригороды. Запад и северо-запад Челябинска и прилегающие к нему пригороды – наиболее экологически-чистая и благоприятная для строительства жилья зона. В соответствии с генпланом развития города, на данной территории планируется строительство жилья и сопутствующей инфраструктуры. По мнению экспертов, максимальным спросом пользуются объекты малоэтажной жилой недвижимости, а также участки под ИЖС, расположенные в черте города или не далее 20 км. от его границы. Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках – далее 20 км. от границы города готовы ехать далеко не все.

По данным на 1 квартал 2006 года, наиболее востребованными являются коттеджи площадью 200-250 кв.м (18 процентов). Примерно одинаковым спросом пользуются коттеджи, площадью 150-200 кв.м и 250-300 кв.м (по 15 процентов соответственно). Наименьшим спросом пользуются большие коттеджи, площадью более 500 кв.м, что объясняется стоимостью и эксклюзивностью покупки такого объекта.

Можно дать несколько объяснений существующей структуре спроса по площади коттеджа. Коттедж пока не является абсолютной альтернативой городской квартире, поэтому его покупка пока не интересна для категории покупателей, доходы которых уже позволяют приобрести небольшой коттедж (в связи с этим, спрос на коттеджи, площадью менее 150 кв.м составляет всего 11 процентов). Приобретение коттеджа совпадает с определенным жизненным циклом семьи (улучшение материального благополучия, рождение детей и т.д), который влияет на увеличение площади жилья. Эксперты отмечают, что предпочтительная площадь земельного участка, на которой расположен коттедж, составляет 10-15 соток, а также 20-30 соток, в зависимости от класса коттеджа и его площади.

Диаграмма 1.1. Наиболее востребованные технические характеристики коттеджа, Челябинск и Челябинская область, 1 кв. 2006 г., LCMC

Сегмент таун-хаусов слабо представлен на рынке малоэтажного жилья Челябинска, в связи с чем однозначная структура спроса не сформирована. Доля реальных сделок с квартирами в таун-хаусах за 2005 год составила 8 процентов, однако эксперты оценивают потенциальных спрос на данный тип малоэтажного жилья практически в двое выше (до 16 процентов). Таким образом, анализ данных, полученных в результате опроса экспертов рынка, показал, что наиболее востребованная площадь квартиры в таун-хаусе составляет порядка 150-200 кв.м..

На рынке малоэтажной жилой недвижимости Челябинска, в сегменте сблокированных коттеджей, наибольшим спросом пользуются квартиры с площадью прилегающего участка равной не более 3-4 соток. Наиболее востребованными остаются двухэтажные таун-хаусы.

Гистограмма 1.4. Структура спроса по площади квартиры в малоэтажном многоквартирном доме, г. Челябинск и Челябинская область, 1 кв. 2006 г., LCMC

Диаграмма 1.2. Наиболее востребованные технические характеристики квартиры в малоэтажном жилом доме, г. Челябинск и Челябинская область, 1 кв. 2006 г., LCMC

Портрет целевой группы покупателей малоэтажного жилья

По мере развития рынка малоэтажного жилья потрет целевой группы его потенциальных покупателей изменяется. В настоящее время для Челябинска характерна начальная стадия развития рынка малоэтажного жилья, в частности, организованных поселков. В связи с этим выделяются следующие группы потенциальных покупателей в зависимости от типа жилья:

Покупатели коттеджей

Наиболее дорогостоящим типом малоэтажного жилья традиционно считается и психологически воспринимается коттедж. Поэтому, потенциальные покупатели коттеджа – наиболее материально благополучная прослойка населения cо стабильным высоким уровнем дохода: топ-менеджеры крупных компаний, бизнес-элита, чиновники, популярные артисты и т.д. Опрошенные эксперты следующим образом охарактеризовали целевую группу покупателей коттеджей: чаще всего, представители данной группы состоят в браке, воспитывают 1-2-х детей; помимо самоценности проживания загородом, для них важен престиж местности (в данном случае, поселка), статус соседей, а также инфраструктура дома. Средний возраст представителей данной группы 35-45 лет.

Приобретенный коттедж чаще всего не единственное жилье, находящееся в собственности, однако большую часть времени семья проводит в нем.

Стоит отметить, что по мере развития рынка малоэтажного жилья, а также схем финансирования покупки жилья (ипотека, долевое участие и др.) коттеджи как тип жилья станут привлекательными для части населения с доходом «выше среднего».

Покупатели квартир в таун-хаусах

Таун-хаусы в Европе считаются жильем для среднего класса. В России квартиры а таун-хаусах приобретают люди со стабильным доходом уровня «среднего» – «выше-среднего», топ-менеджеры небольших компаний, частные предприниматели и т.д. Средний возраст представителей данной группы – 27- 40 лет, они состоят в браке. Для них важна социальная однородность местности, в которой расположен таун-хаус, ее инфраструктура, а также стоимость квартиры в таун-хаусе.

Прогноз спроса на малоэтажную жилую недвижимость

По мнению экспертов рынка загородной недвижимости, спрос на малоэтажное жилье будет расти. Спрос на некоторые типы малоэтажного жилья, например, коттеджи, традиционно пользующиеся спросом будет по-прежнему высок; на другие, например, таун-хаусы, только что появившиеся на рынке, будет увеличиваться.

В настоящее время спрос на малоэтажное жилье строго сегментирован, однако, по мере развития ипотечного кредитования и других схем финансирования, можно ожидать рост спроса на элитное жилье среди представителей высшей прослойки среднего класса, на квартиры в таун-хаусы среди представителей среднего класса и т.д.

Эксперты рынка отмечают рост спроса на малоэтажное жилье, расположенное в организованных поселках. Челябинскому покупателю уже не достаточно приобрести только коттедж, вместе с ним он приобретает безопасность, социальное окружение, сопутствующую инфраструктуру, определенный уровень комфорта и т.д. По мере роста предложения на рынке, требования, предъявляемые покупателями к инфраструктуре поселка будут возрастать. Понадобятся нестандартные решения и развитие сферы услуг для удовлетворения параметров спроса.

Параметры спроса на малоэтажное жилье Челябинска и Челябинской области только начинают формироваться. Помимо высоко обеспеченной прослойки населения, интерес к коттеджам, квартирам в таун-хаусах и малоэтажных многоквартирных домах начинают проявлять представители среднего класса.

По состоянию на 1 квартал 2006 года, спрос на покупку малоэтажного жилья в коттеджных поселках уступает спросу на покупку малоэтажного жилья в районах хаотичной застройки, стародачных местах и садоводствах (38 процентов реально совершенных сделок против 62 процентов соответственно).

В настоящий момент, наибольший объем спроса на покупку малоэтажного жилья в рамках коттеджных поселков приходится на коттеджи в строящихся поселках (16 процентов), квартиры в таун-хаусах в строящихся поселках (8 процентов), квартиры в малоэтажных многоквартирных домах (5 процентов).

Эксперты прогнозируют рост спроса на малоэтажную жилую недвижимость во всех сегментах. По мере развития ипотечного кредитования загородное жилье станет более доступным для среднего класса.

Сергей ФЕДОРОВ, London Consulting & Management Company