Трудности перевода, или Превращение жилья в офис

Тот, кто начинал собственное дело, знает, сколько хлопот появляется в поиске подходящего помещения. Нередко первое время бизнес создается буквально «на коленках» – на дому и с минимальным набором оргтехники. Появились первые клиенты, и вот уже нужно позаботиться о солидном и комфортном офисе. Можно, конечно, арендовать помещение в бизнес-центре. Но либо ставки оказываются неприемлемыми для начинающих бизнесменов, либо месторасположение предлагается неудобное. Другой вариант – получить в собственность квартиру в жилом доме и превратить ее в коммерческую недвижимость. О том, как это сделать и не пожалеть о потраченном времени и деньгах, рассказывает заместитель начальника Госжилинспекции по Челябинской области Евгений Федоров.

– Первое и главное, что нужно запомнить желающим преобразовать жилое в нежилое: вопрос перевода из жилого в нежилое помещение осуществляется органами местного самоуправления. Проще говоря, первым делом нужно идти за разрешением не в мэрию, а в администрацию отдельно взятого района и только туда.

Желающий провести перепланировку должен предоставить:

– заявление о намерении перевести помещение из жилого в нежилое;

– правоустанавливающие документы на помещение, техпаспорт;

– поэтажный план дома (кстати, забрать под коммерческую недвижимость можно либо только первый этаж, либо первый со вторым; делать офис на втором этаже, между жилыми квартирами сверху и снизу, контролирующие ведомства не дадут);

– проект перепланировки, составленный компанией с лицензией на эти виды работ;

– техническое согласие на перепланировку и «бегунок», полученные в управляющей компании.

Через 45 дней с момента подачи из районной администрации вам должны обязательно дать ответ – причем мотивированный – о результате. Либо отказ, либо согласие. В течение еще трех дней администрация должна выдать либо разрешающий, либо запрещающий документ на перевод помещения из жилого в нежилое. По окончании всех работ подписывается акт приемки комиссии.

«В основном о незаконном переводе помещений на первых этажах домов сигнализируют соседи, управляющие компании, ТСЖ и ЖСК, – рассказывает Евгений Федоров. – До тех пор, пока нет разрешения на перевод и реконструкцию, никаких действий по перепланировке предпринимать нельзя. Как показывает практика, в большинстве случаев люди экономят время, и, пока нет окончательно утвержденных документов, начинают перепланировку».

Такое самовольное переделывание жилого помещения дает инспекторам Госжилинспекции право начать «воспитательные работы» по отношению к нарушителю. Ответственность предусматривается Кодексом об административных правонарушениях. Для начала инспектор поинтересуется, на каком основании ведется перепланировка. Если инспектора игнорируют или не предоставляют необходимых документов на проведение работ, то дело чревато штрафом. Правда, небольшим – от 20 до 25 МРОТ (2-2,5 тысячи рублей). Затем специалисты выносят предписание с требованием приостановить работу до устранения нарушений. Когда все исправлено, можно продолжать дело.

Если и эти меры не помогают в борьбе с нарушителями, инспектор ГЖИ составляет протокол. За очередным «игнором» последует следующий протокол о невыполнении предписания ГЖИ. Эти документы и необходимые материалы направляются в суд.

Впрочем, если по объективным причинам бизнесмен не успевает выполнить предписания Госжилинспекции, то возможность уладить конфликт полюбовно есть. «Нарушитель пишет заявление в ГЖИ с указанием причин, по которым не может выполнить наши предписания, и просьбой продления сроков, – поясняет Евгений Федоров. – Можем продлить и второй раз; бывает и такое, например, человек уехал за границу, заболел и так далее. В любом случае, дело будет доведено до конца».

Помните, что есть несколько ситуаций, в которых вам могут отказать в переводе помещения. Отрицательный ответ будет дан:

– если документы оформлены не должным образом либо направлены не в ту инстанцию;

– если на помещение может кто-либо претендовать (например, если квартира находится в долевой собственности);

– если нет технической возможности доступа к помещению (недопустимо организовывать вход для клиентов через подъезд – только через отдельную входную группу);

– если проект перепланировки не соответствует требованиям закона.

Заметим, что на перевод помещения из жилого в нежилое согласия соседей не требуется. По наблюдениям специалистов, скупать квартиры и переделывать их в офисы стали реже, основной бум прошел 3-4 года назад. Отчасти это связано с ростом строительства коммерческой недвижимости – торговых и офисных центров. В целом общее количество нарушений по незаконному переводу жилых помещений в нежилые по прошлому году составило 3,3 % от общего числа нарушений, фиксирующихся в ГЖИ.