Земля в обмен на руины

Ветхо-аварийное жилье в Челябинске давно перешло в разряд «несносного». В других регионах России инвесторы активно берутся за снос-расселение старого фонда, взамен получая выгодные строительные площадки. Но Челябинск в этом деле пока остается в списке аутсайдеров.

Программа-призрак

Тот факт, что снос и расселение ветхо-аварийного жилья в стране проходит черепашьими темпами, чиновники не скрывают. Жилой фонд, который разрушался десятилетиями, обновляется крайне медленно. Несколько лет назад в Челябинске, как и во многих других городах России, попытались решить набоолевший вопрос с помощью программы сноса и расселения ветхого и малоценного жилья. Программа представляла собой увесистый том, в котором содержался полный перечень домов под снос. В список вошли как муниципальные, так и частные дома. Работа была проделана колоссальная, но наполеоновские планы так и не удалось воплотить в жизнь. «К сожалению, программа оказалась мертвой, так как денег на нее у города не было, – поясняет вице–мэр Челябинска по вопросам градостроительства Владимир Слободской. – В первую очередь нужно было строить детские сады, школы, больницы, и снос жилья был отодвинут на второй план».

Сегодня самостоятельной программы по сносу-расселению непригодных для жизнзи домов не существует. Фактически она входит в рамки нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и носит название «Строительство жилья, предоставляемого по договорам социального найма, в том числе для переселения граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания». Подпрограмма финансируется из разных источников. Так, на 2007 год на нее планируется потратить 366 млн руб.; из них федеральный бюджет выделил 20 млн руб., областной – 48 млн руб., городской – 54 млн руб. Львиную долю в этом списке занимают средства инвесторов – 244 млн руб. Для 230 тысяч ветхо-аварийных «квадратов», которые имеются в ведении муниципалитета, суммы мизерные. По некоторым оценкам, на ликвидацию в южноуральской столице старого жилья потребуется примерно 9–12 миллиардов рублей. Расселить всех нуждающихся так, как того требует закон – в пропорции 1:1 – практически нереально. Площади старых квартир и жилья в новостройках зачастую не совпадают. Так что для расселения жителей из 230 тысяч квадратных метров ветхо-аварийных домов потребуется построить квартир как минимум на 10 – 15% больше.

Фронт работ

Законных путей справиться с разваливающимися домами не так уж и много. Однако существует схема, которая может быть полезна как муниципалитету, так и инвесторам: строительство новых объектов на сносе ветхо-аварийного жилья. Город постепенно обновляет жилфонд, а инвестор получает земельную площадку для будущего освоения. В случае, если стороны договорились о взаимном сотрудничестве, алгоритм действий инвесторов выглядит следующим образом. В первую очередь разрабатываются проекты планировок территорий. Затем инвестор скупает жилфонд, имеющийся на будущей строительной площадке. Если фонд приватизирован, то процесс пойдет значительно легче. В противном случае предварительно придется приватизировать жилье, предоставленное жителям по договору найма. После проведения инвестором межевания земли настает черед для проектирования. Не исключено, что при этом муниципалитет выставит инвестору дополнительные технические условия: обновить инженерную инфраструктуру, построить объекты соцкультбыта и т.д. Заключительным звеном в цепи станет поэтапное строительство новых объектов и расселение жильцов.

Как отмечает Владимир Слободской, даже такая схема работы имеет несколько подводных камней. Во-первых, при самом благополучном стечении обстоятельств от идеи до ее воплощения у инвестора уйдет не менее трех лет. Во-вторых, сложнее всего заручиться согласием жильцов. И здесь многое зависит от искусства дипломатии застройщика.

Камень преткновения

Каждый инвестор надеется получить максимально выгодный участок под строительство. Бизнес-аналитик Дмитрий Гребенюк отмечает, что в Челябинске наблюдается растущий спрос на землю. В первую очередь это касается приобретения земли для коммерческой недвижимости – офисных и складских помещений. При весьма умеренном предложении цена земли на отдельные участки оказывается завышена. Так, в центре города цена за один гектар может доходить до 5 млн долларов. «В Москве, Санкт–Петербурге и Екатеринбурге инвесторы охотно идут на снос и расселение ветхо-аварийной недвижимости, – уточняет Дмитрий Гребенюк. – На месте сноса обычно возводят коммерческую недвижимость А-класса либо элитное жилье, так как только в этом случае появляется возможность окупить затраты на снос. Точечная застройка в центре города – это прерогатива жилья бизнес- и элит-класса и высококачественной коммерческой недвижимости».

В условиях повышенного спроса главной проблемой для инвесторов, претендующих на землю в центральной части Челябинска, становится дефицит свободных площадок. Кстати, именно по этой причине местная власть была вынуждена не раз отказывать крупным операторам, намеревавшимся построить в городе торговые центры, гостиничные комплексы и другие объекты коммерческой недвижимости. В их числе такие игроки гостиничного бизнеса, как, например, «Аккор» и другие компании. Пожалуй, одним из самых громких примеров можно назвать несостоявшийся приход в Челябинск торговой сети Metro Cash&Carry. После долгих переговоров компания не смогла прийти к единому мнению с городской властью. Инвесторам напомнили, что город не может предоставить участок в центре Челябинска, необходимый для строительства торгового комплекса. Чиновники также сослались на то, что в городе может возникнуть тяжелая ситуация с пропускной способностью дорог. В итоге оператор нашел другую площадку на границе Челябинска и Копейска.

«Челябинск не является единственным городом, у которого в центре не осталось места под застройку, данная ситуация очень типична практически для всех регионов, – комментирует управляющий партнер компании London Consulting & Management Company Дмитрий Золин. – В Челябинске остался очень ограниченный ряд участков, которые администрация будет со временем передавать в руки частных инвесторов. Кроме того, есть еще резервные участки на берегах реки Миасс, по плану администрации, данные земли скоро начнут осваиваться, будет развиваться сопутствующая инфраструктура. А если говорить о центральных улицах, то там резерв представлен не в виде свободных земель, а в виде ветхого жилья, нуждающегося в расселении и сносе». Между тем вице-мэр Челябинска по вопросам градостроительства Владимир Слободской уточняет, что ветхого жилья в центре города тоже практически не осталось. Основная часть домов под снос расположена в более отдаленных районах мегаполиса, таких, как Ленинский, Металлургический, Тракторозаводский. Оставшиеся в центре города площадки осваивают те застройщики, которые на 1 октября 2005 года уже имели землеотводы.

Итоги и перспективы

Несмотря на то, что наиболее привлекательные земельные площадки в Челябинске уже разошлись по рукам, инвесторы все же иногда соглашаются работать на сносе. Правда, претендовать остается лишь на менее выигрышные участки. Аналитики прогнозируют, что в ближайшем будущем интересы бизнеса сместятся от центра города к периферии. По словам Дмитрия Золина, подобная центробежная тенденция возникает не только из-за дороговизны сноса и расселения, но еще и по причине ограниченности городской инфраструктуры в подобных районах. Иногда стоимость одного квадратного метра в итоге может в два раза превышать рыночную.

Любопытно, что совсем скоро акценты в деле сноса-расселения жилья могут сместиться. С 1 января вступает в силу новый Градостроительный кодекс. Согласно ему земельный участок не может быть передан застройщику до полного отселения граждан из аварийного жилья. Так что переселять граждан в новые дома придется только за счет бюджетных денег.