«Премьера» конфликта: кто заплатит 3,5 миллиона?

Дольщики клубного поселка в Челябинской области обнаружили, что право собственности на котельные, пристроенные к каждому таунхаусу, принадлежит застройщику. Через суд жильцы одного из домов получили в собственность это общедолевое имущество, но теперь девелопер требует с новых собственников более 3,5 миллиона рублей, потраченных на возведение котельной и установку оборудования. Жители микрорайона «Премьера», который находится рядом с поселком Октябрьский около Копейска, обратились со своей историей в редакцию сайта DomChel.ru. Застройщик – ОАО «Квартал» – уверен, что проблема возникла из-за того, что по Жилищному кодексу эти дома сданы как многоквартирные. На основании этого жители отдельного дома захотели взять в собственность опасный промышленный объект – котельную.

Застройка микрорайона «Премьера» ведется с 2006 года, там уже сдано 10 домов. Жители дома номер 2, который был сдан в эксплуатацию в 2008 году, обнаружили – котельное и газовое оборудование, электрощитовая, водомерный узел находятся в собственности у застройщика. Эти коммуникации размещены в здании, пристроенном к дому, и предназначены для обслуживания одного дома. Узнали они об этом из технической документации, когда выбрали непосредственную форму управления домом. При этом тепло застройщик подавал с участием своей дочерней компании «Квартал-сервис», которой котельная была сдана в аренду. Дольщики полагали, что оплатив договор долевого участия в строительстве, они приобретают и право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. «Получилось, что мы владеем только стенами и крышей, а все остальное принадлежит застройщику, – рассказывает жительница поселка Ирина Чащихина. – Поэтому решили действовать через суд. Копейский городской суд 7 мая 2010 года постановил, что здание котельной относится к общему имуществу многоквартирного дома номер 2 микрорайона «Премьера», поскольку создано для его обслуживания, и отменил регистрацию права собственности ОАО «Квартал» на этот объект».

Суд опирался на существующее законодательство: в силу 290 статьи ГК РФ и 36, 38 статей ЖК РФ, собственникам квартир в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения дома, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. В том числе помещения, в которых имеются инженерные коммуникации и электрическое оборудование.

Через некоторое время застройщик подал встречный иск с требованием взыскать с новых владельцев спорной котельной ее стоимость – более 3,5 миллиона рублей. По данным, предоставленным собственниками дома, Ленинский районный суд города Челябинска в начале 2011 года удовлетворил исковые требования ОАО «Квартал» о взыскании с жильцов денежных средств. Суммы составляют от 450 до 470 тысяч рублей. Суд подтвердил, что котельная была построена без привлечения средств дольщиков, расходы не были включены в цену договоров долевого участия. Этот факт подтвердили проектно-сметной документацией, актами выполненных работ, справками о стоимости работ, аудиторским заключением. Жильцы пытались оспорить первоначальное решение суда, но безуспешно.

Теперь жители направили жалобы в надзорные органы. Они указывают на пункты договора долевого участия, где было написало, что застройщик обязан передать собственнику благоустроенную квартиру, пригодную для проживания. Из этого следует, что в цену договора долевого участия входила и цена доли в праве собственности на общее имущество дома – котельную. При отсутствии котельной, систем отопления, водоснабжения квартира не соответствовала бы ГОСТам и СНиПам и не являлась бы жилым помещением.

Кроме того, жители дома настаивают на более тщательной проверке судом платежных документов компании и находят противоречивые сведения в справках о сметной стоимости квартир.

Руководитель ОАО «Квартал» Константин Морозов рассказал корреспонденту сайта, что в бухгалтерской документации отражено, что котельные возводились без использования средств дольщиков. «В договоре долевого участия были прописаны лишь квадратные метры и внутреннее устройство квартиры, а дольщикам заранее сообщалось, что котельные им не принадлежат, – отмечает застройщик. – В разрешении на строительство прописано, что котельные изначально строились как отдельно стоящий нежилой объект, объекты лицензировались, регистрировались в Ростехнадзоре».

Девелопер убежден: проблема возникла из-за того, что изначально дома строились как индивидуальные блочные строения, но при сдаче в эксплуатацию были названы многоквартирными – в соответствии с Жилищным кодексом. Суд в первой инстанции отказался передать право собственности на котельную жильцам, причина – это промышленно-опасный объект, который может нанести вред. Но рассмотрение кассационной жалобы отменило это решение, а затем областной суд признал – раз создан многоквартирный дом, то котельная является совместной долевой собственностью.

«Жильцы надеялись уменьшить тариф, сэкономить на тепле, – рассказывает застройщик. – Это можно сделать, если не включать в тариф амортизацию и техобслуживание котельной. Но в каком состоянии тогда она будет? Через пять лет гарантия на оборудование кончится, да и в течение этого времени нужно постоянно проверять его работу. К тому же в системе могут произойти аварии, внештатные ситуации. Таким образом люди столкнутся в будущем с проблемами, которые тоже требуют определенных затрат, возьмут на себя дополнительную ответственность».

Жильцы выбрали непосредственное управление домом, отказавшись от услуг управляющей компании. Теперь им придется самостоятельно обслуживать все сети и территорию. По данным руководителя компании «Квартал», жители заключили договор только с организациями, предоставляющими тепло, воду и электричество. Любопытно, что один из интернет-пользователей, который подписался как «житель микрорайона Премьера», в обсуждении этой темы в блогосфере, заявил: стоимость коммунальных услуг после отказа от обслуживания у застройщика и перехода к сторонним организациям значительно снизилась, а уборка производится своими силами.

В ответ на возможные претензии о высоком тарифе, застройщик заявляет, что тариф на тепло устанавливается Единым тарифным органом, а содержание котельных для компании не только не прибыльно, но и убыточно – объекты будут окупаться, только когда запустятся хотя бы 20 домов из запланированных 34.

Директор компании «Артель-С» Николай Янов, которого корреспондент DomChel.ru попросил прокомментировать эту ситуацию, отметил, что разделить, какие средства у застройщика являются собственными, а какие получены от дольщиков, очень сложно. «Доходы можно разбить на две части, когда у организации высокий процент рентабельности, – рассуждает эксперт. – В этом случае квартиры строятся за счет долей, а на прибыль застройщик может построить дополнительные отдельно стоящие сооружения, которые будут в его собственности. Здесь важно доказать, что это именно доходная часть, которая осталась после уплаты налогов, зарплаты работникам, то есть свободные средства».

Николай Янов добавляет: общее имущество, находящееся внутри многоквартирного дома (лифт, электрощитовая), никто не имеет права приватизировать, а для отдельно стоящих объектов есть два варианта, которые прописаны в паспорте БТИ: это либо собственность инвестора, либо общая собственность. Однако обычно все затраты на строительство и проведение коммуникаций закладываются в стоимость квартир. При проектировании рассчитывается, сколько нужно вложить средств в строительство, учитывается прокладка внешних сетей.

Вообще, по мнению девелопера, непосредственное управление домом в отдельном поселке – странная затея. Ведь людям теперь придется своими силами искать все подрядные организации, а это требует скрупулезного подхода к делу и умения среди жильцов договариваться друг с другом.