На вопрос, где можно купить самую недорогую квартиру, большинство челябинцев ответит однозначно: в ЮУ КЖСИ. Микрорайон «Парковый» вызвал настоящий ажиотаж среди горожан. В корпорации говорят о том, что квартиры расходятся как горячие пирожки. Почему горожане соглашаются на крохотные квартиры-студии? За счет чего корпорации удалось предложить низкие цены за жилье? И сможет ли компания в срок выполнить все взятые на себя перед клиентами обязательства? На эти и другие вопросы отвечает директор ЮУ КЖСИ Дмитрий Карабинцев.
– Дмитрий Анатольевич, прошло более года с вашего назначения на должность генерального директора ЮУ КЖСИ. Какие изменения в корпорации вы считаете основными?
– Это был период антикризисного управления, но сегодня можно с уверенностью сказать, что этот этап в жизни компании завершен. Масштаб и темпы строительства жилья, объемы продажи квартир, количество выдаваемых ипотечных займов возросли многократно по сравнению с прошлыми годами и впечатляют даже нас самих. Кроме того, мы провели структурные преобразования в компании, обеспечили прозрачность и коллегиальность принятия управленческих решений, внедрили бюджетирование, конкурсные процедуры тендеров и отбора поставщиков, оптимизировали внутренние бизнес-процессы и сертифицировали систему менеджмента качества по ISO 9001, перешли на международную систему финансовой отчетности МСФО. Но самое главное, удалось собрать творческую команду профессионалов, способную ставить и достигать амбициозные цели.
– Можно подробнее, с цифрами и примерами?
– Прошлым летом мы начали с тривиального комплекса антикризисных мероприятий: обеспечение баланса проектов и источников финансирования, снижение постоянных издержек, насаждение системы регулярного менеджмента, определение конкурентных преимуществ компании и их акцентирование в работе.
Все проекты, реализуемые в тот момент компанией, мы классифицировали на группы: социально важные, коммерчески привлекательные, спорные и абсурдные. Разумеется, проекты первой группы мы поставили в приоритет и обеспечили им первоочередное и полное финансирование, и напротив, инвестирование в проекты последней группы было полностью прекращено.
Так, только для решения проблем дольщиков ООО «Массив» и достройки у этого застройщика домов 38, 39, 40 в Чурилово корпорации требовалось вложить более 200 миллионов рублей, в то время как на счетах прошлым летом не было даже половины этой суммы, а на балансе числились неликвидные объекты. Тем не менее компания профинансировала все в срок, а также обеспечила деньгами завершение строительства дома 31/1 по Коммунистическому проспекту в Копейске (застройщик – «Полистром»), достроила многоквартирный дом в Сатке, подвела все сети в проблемный поселок в Кундравах.
– Где взяли деньги? Правительство субсидировало?
– Нет, из бюджета мы не получили ни копейки. Есть четкая позиция губернатора, что вливание бюджетных денег в капитал коммерческих предприятий неприемлемо. Я ее полностью разделяю и как подчиненный, и как гражданин, и как преподаватель экономики. Государство, по определению, не самый эффективный собственник и потому участвовать должно только там, где это действительно необходимо, где рыночные инструменты либо не срабатывают, либо недостаточно надежны. Строительная отрасль хотя и испытала шок в период кризиса, вполне жизнеспособна сегодня. Здесь если и уместно участие государства, то в другом формате – в виде адресных субсидий и дотаций гражданам, покупающим жилье. Так можно повысить платежеспособный спрос населения, а при достаточном спросе строительные компании сами привлекут финансирование и построят необходимые объекты.
Несмотря на то, что корпорация несет повышенную социальную нагрузку, во всем остальном мы обычный бизнес, работающий на рыночных началах. Поэтому источники финансирования нашли в самой компании, распродав часть объектов и рефинансировав в банках «неликвидные в стандартах АИЖК» закладные, скопившиеся на балансе.
– Как удалось продать объекты – устроили распродажу со скидками?
– Нет, не угадали. Распродажи и скидки – отличные маркетинговые инструменты, но только как составная часть кампании по продвижению вашего товара или услуги. Вы понимаете экономику всего проекта и определяете момент и масштаб распродажи, рассчитав планируемый эффект от такого стимулирования. Тогда это красивый и грамотный маркетинг. Распродажа же от безысходности в сбыте – тупик.
К сожалению, предыдущий менеджмент строил объекты дорого, в результате возможные цены реализации недвижимости балансировали на грани себестоимости, и даже небольшое их снижение создавало бы убытки для корпорации. Просто продать «в рынок» объекты по сформированной себестоимости было невозможно. Мы нашли выход в радикальном смягчении условий кредитования. В начале прошлого лета корпорация запустила собственные ипотечные программы под свои объекты недвижимости, резко смягчив условия займов. Мы снизили и размер первоначального взноса, и ставки кредитования, смягчили требования к подтверждающим доход заемщика документам. Идея была проста: под мягкие кредиты продать объекты, оформить закладные и после улучшения конъюнктуры финансовых рынков рефинансировать закладные в коммерческих банках. Программа кредитования вызвала дискуссию на наблюдательном совете, но была принята. В тот момент это было рискованно, поскольку рынок еще не признавал займы с такими мягкими условиями и низким первоначальным взносом, какие мы предложили, соответственно, рефинансировать их в тот момент было не в кого. Но позже почти все основные игроки рынка ипотеки смягчили условия кредитования, и то, что мы делали, стало нормой. Компания благополучно продала объекты, рефинансировала закладные и в итоге получила деньги. Просто мы оказались тогда на полшага впереди рынка.
– Ваш микрорайон «Парковый» – самый известный проект ЮУ КЖСИ и, наверное, самый удачный – на квартиры сохраняется ажиотажный спрос уже третий месяц. В чем секрет?
– «Парковый» – первый собственный проект команды менеджеров, пришедших в компанию в прошлом году, в котором мы не дотягивали старые хвосты, а сделали что-то с нуля.
Спрос оставался высоким все лето, традиционно считающееся периодом затишья на рынке недвижимости. На нашем многоканальном номере одновременно работают десять менеджеров по продажам. Для пользователей Интернета на сайте компании создана опция «заказ обратного звонка» для не дозвонившихся клиентов, и такие заявки до сих пор поступают. Видимо, для спроса есть несколько причин.
Во-первых, рынок испытывал дефицит предложений, адекватных по сочетанию цены и качества. Собственно, что мы продаем в «Парковом»? Благоприятную экологию, красивое место рядом с большим лесным массивом, хорошую транспортную доступность и почти типовые дома. Ну и, конечно, изюминки в виде новых эргономичных планировок и нашего принципиального решения сдавать квартиры с красивой отделкой. Казалось бы, ничего особенного, но назовите другие строительные проекты в Челябинске, которым свойственно все указанное и при этом предлагается такой же уровень цен!
Во-вторых, думаю, мы правильно реализовали такие «мелочи», как концепцию микрорайона, очередность строительства и маркетинг проекта. За это время было решено много сложных вопросов, но ни в одном из них мы не пошли на компромисс в ущерб интересам своего потребителя. Такая абсолютность в подходах обеспечила высокие продажи. Мы искренне верим, что сегодняшние покупатели квартир делают еще и выгодное инвестиционное вложение. В микрорайоне быстро появится вся инфраструктура, в том числе детские садики и магазины, а следующие очереди домов будут представлены уже более дорогими финскими и монолитно-каркасными домами. Все это объективно и значительно повысит стоимость квартир, предлагающихся сегодня к продаже.
– ЮУ КЖСИ – правительственная компания. Вероятно, для «особых» покупателей у вас «особые» цены?
– Абсолютно все квартиры в «Парковом» проданы по тем ценам, которые указаны в буклетах и на сайте компании. Нет ни одной квартиры, проданной со скидкой, нет никаких наценок на наиболее ликвидные объекты. Наша принципиальная позиция – абсолютно равные условия для всех клиентов, независимо от статуса.
– Но разве не логично в ситуации ажиотажного спроса поднять цены?
– С точки зрения обычного коммерсанта - логично. Если ваш продукт сметают с полки, вы поднимаете цену, если спрос остается высоким, то поднимаете цену еще больше, до уровня, который уравновешивает спрос и предложение. Это экономическая арифметика. Но экономическая математика в нашем случае состоит в том, что мы – особая компания, и наш единственный акционер – правительство Челябинской области. Мы имеем поручение губернатора быстро насытить рынок жилья комфортными квартирами разнообразных планировок и размеров по доступным ценам. И сделать это рыночными инструментами, дабы не разбалансировать тонкие механизмы и настройки эффективного рынка. Интересная задача, некий вызов, который определяет драйв в работе.
– Студии ЮУ КЖСИ по 870 000, пожалуй, сегодня самые доступные квартиры в Челябинске. Но, согласитесь, они не самые полноразмерные.
– Конечно, соглашусь и с первым, и со вторым утверждением. Мы спокойно относимся к критике, раздающейся в наш адрес. Открою секрет: «Парковый» – это не только студии 26 метров. В строящихся домах таких квартир всего несколько процентов. Мы не ставили себе задачу построить много маленьких квартир, мы строим много разных квартир. Всего в «Парковом» запроектировано несколько десятков различных планировок и размеров квартир. Но мы воспринимаем как ханжество упреки, что квартира не может быть размером в двадцать шесть метров. Такие квартиры тоже нужны. Есть семьи, которые сегодня не могут позволить себе большее. Тогда единственная альтернатива нашему предложению – комната в коммунальной квартире либо съемное жилье. На наш взгляд, и то, и другое хуже, чем отдельная квартира в красивом микрорайоне.
– Вы упомянули про садики и инфраструктуру микрорайона, но ведь, к сожалению, обычно застройщикам эти вопросы неинтересны.
– Выходит, мы не обычный застройщик. А если серьезно, то наше отношение к социальным и инфраструктурным объектам – часть осмысленной и экономически разумной политики по формированию бренда компании в целом, и микрорайона «Парковый» в частности. В микрорайоне запроектировано четыре детских садика, школа, поликлиника, два крупных торговых центра и так далее. Уже известны партнеры, намеревающиеся строить свой бизнес в «Парковом». Все понимают, что стремительные продажи и чистовая отделка квартир обеспечат быстрое наполнение района жителями, а потому выгодно и безопасно открывать коммерческие и социальные объекты уже сейчас.
– Есть информация, что детские садики, поликлинику и школу в «Парковом» намеревается построить мэрия Челябинска. Но это в случае, если не будет проблем с финансированием. А если проблемы будут?
– Действительно, конкурс на выполнение ПИР по строительству двух детских садиков в «Парковом» уже объявлен управлением капитального строительства администрации Челябинска. Мы следим за конкурсом. Не думаю, что с ПИР могут быть какие-то проблемы, уверен, что проектирование типового садика будет выполнено быстро. Серьезное финансирование потребуется на следующем этапе – при выполнении строительно-монтажных работ. Мы намерены принять участие в предстоящем конкурсе, и если победим, то будем готовы выполнить все работы в кратчайшие сроки, вне зависимости от ритмичности финансирования. Поэтому есть все предпосылки к тому, чтобы два садика в следующем году приняли своих первых малышей.
– Сможет ли ЮУ КЖСИ вовремя построить и сдать дома?
– Скорость строительства очень важна. Строить быстро – выгодно. Вы можете строить и продавать квартиры в обычном темпе, например за два года, и иметь стоимость привлеченного финансирования десять процентов годовых, то есть двадцать процентов за весь период. Но если вы построите и распродадите квартиры за один год, то можете предложить своим покупателям цену на десять процентов ниже и иметь тот же финансовый результат. В этом случае вы своим покупателям отдаете даже не свою маржу, а прибыль банков. Мы в декабре прошлого года купили право аренды земли под «Парковым», а в декабре этого года намерены сдать значительную часть домов, в том числе дома, в проектных декларациях которых указано: «Срок сдачи – второй и третий квартал следующего года».
Строительство микрорайона в полном объеме обеспечено источниками финансирования, в том числе кредитными линиями банков, позволяющими достроить дома вне зависимости от поступлений от продажи квартир. Но высокий спрос со стороны покупателей оставляет многие из кредитных источников в резерве. Сегодня мы столкнулись даже с некоторой конкуренцией между банками за право кредитовать наши проекты. Это дополнительно удешевляет финансирование, а значит, и стоимость квартир для потребителей.
– Какие планы на будущее у вас и у корпорации?
– В начале этого года мы поставили себе задачу: сделать планировки квартир эргономичными, сведя к минимуму нефункциональные площади. В результате мы трансформировали традиционные панельные дома в квартиры-студии, а также в студии с одной, двумя и тремя спальнями. Кроме нас такие квартиры пока не предлагает ни один другой застройщик. Рынок принял новый формат, и решение оказалось верным. Сегодня это очевидно, но полгода назад, признаюсь, было довольно страшно от перспективы придумать что-то никому не нужное.
Сегодня мы опять придумываем, на сей раз – как сделать ипотечные займы более доступными. От этого выиграют все: и население, и застройщики. Поэтому в ближайших планах корпорации – создание Фонда содействия ипотечному жилищному кредитованию, в рамках которого мы планируем запустить программы субсидирования заемщикам первоначального взноса по ипотечным займам. Безвозмездное субсидирование предполагается осуществлять на паритетных началах совместно с предприятиями, на которых работают заёмщики. Уже проведены переговоры с рядом крупных работодателей, думаю, первые пилотные программы мы запустим уже в этом году. Работа Фонда сделает доступной покупку собственной квартиры тем категориям граждан, которые сегодня способны обслуживать ипотечный кредит, но не могут его взять, поскольку не располагают достаточными средствами для первоначального взноса. Средства Фонда планируется пополнять за счет прибыли, зарабатываемой самой корпорацией. Если все сложится удачно, то за пять лет около 10-20 тысяч заёмщиков смогут воспользоваться нашей программой и решить свой жилищный вопрос. Таким образом, будет обеспечен максимальный общественный эффект от деятельности компании.
Прошлогодний проект «Антикризисное управление в ЮУ КЖСИ», под который меня пригласили в компанию, себя исчерпал. Сегодня мы стремительно и масштабно строим, много продаем, быстро и в большом количестве выдаем ипотечные займы. Все ключевые направления закрыты талантливыми и интересными специалистами, мне кажется, лучшими в своем деле. Впереди у компании много интересной и сложной, напряженной, но достаточно рутинной работы. Мне самому хотелось бы вернуться к научно-преподавательской деятельности и немного отдохнуть – за все это время я был в отпуске всего четыре дня. Ну а потом, возможно, заняться каким-нибудь новым проектом.
