Коммерческие перспективы городских окраин

В ближайшие 3-5 лет на Краснопольской площадке в Челябинске появятся семиэтажная автопарковка и торговый комплекс. Тракторозаводский район обзаведется офисным зданием с подземно-надземным паркингом, складские базы вырастут в Курчатовском и Ленинском районах.

Земельные участки под эти объекты разобраны на торгах, которые прошли 17 ноября. Претенденты на лоты торговались с таким азартом, что подняли цены на участки для строительства объектов в 4-5,5 раза. Большая часть выставленных на торги земель обошлась арендаторам в 3-5 миллионов рублей. Являются ли эти направления перспективными и что происходит сегодня на рынке коммерческой недвижимости, выяснил корреспондент DomChel.ru.

Самыми выгодными предложениями, судя по итогам земельного аукциона, стали участки под строительство складских баз, торговых и офисных комплексов, паркингов в Ленинском, Тракторозаводском и Курчатовском районах. Так, цену аренды земли под возведение склада на улице Автодорожной (площадь земли – 6440 квадратов) участники взвинтили в 5,2 раза: стартовая стоимость составляла 426 тысяч рублей, а один из пяти претендентов выкупил лот за 2,215 миллиона рублей.

Производственно-складскую базу в Ленинском районе на улице Трубников площадью 877 квадратов в течение трех лет построит победитель торгов, который приобрел лот с минимальной наценкой – за 843 тысячи рублей.

Зато комплекс автоуслуг на Меридиане привлек сразу семерых участников. В результате упорного соперничества они взвинтили цену на трехлетнюю аренду земельного участка в 5,4 раза – до 4,498 миллионов рублей.

За право строить многоуровневые парковки также развернулась нешуточная борьба. Аренду земли в начале проспекта Ленина, предназначенную под возведение четырехэтажного подземно-надземного паркинга, администрация города оценила в 817 тысяч рублей. Но в ходе торгов между двумя участниками стоимость лота выросла в 4,9 раза, достигнув четырех миллионов рублей. Рядом с этим объектом в ближайшие три года появится офисное здание высотой не более восьми этажей: участок для застройки был отдан в аренду за 3,7 миллиона рублей. Цена лота взлетела в 4,95 раза.

Перспектива строительства автостоянки в семь этажей и станции техобслуживания на Краснопольской площадке (микрорайон №54) не вызвала подобного ажиотажа – ставка аренды на пять лет поднялась всего на несколько шагов и составила 1,68 миллиона рублей. Видимо этот район считается более выгодным для строительства торговой недвижимости. Так, земля под торговый комплекс в микрорайоне №55 площадью 5028 квадратов обошлась арендатору в 4,494 миллиона рублей. Эта сумма в 4,6 раза отличалась от стартовой цены.

Лотами, предназначенными для возведения бассейна со спортзалом на Яблоневой, универсама на Чистопольской и магазина в поселке Новосинеглазовский, девелоперы не заинтересовались.

Эксперты челябинского рынка коммерческой недвижимости самыми перспективными называют участки на Краснопольской площадке. Директор ЦН «Елькина, 65» Валерий Шкодских считает, что через 3-5 лет, когда этот жилой район достаточно разовьется, торговые площади и автостоянки там будут актуальны. А офисное здание на ЧТЗ привлечет своих арендаторов только если будет попадать под параметры экономкласса. «Сегодня большим спросом пользуется именно дешевая аренда, до 500 рублей за квадрат. В Тракторозаводском районе офисы класса «А» или «B» по ценам центральных (около 1000 рублей за квадратный метр) будут пустовать, – подчеркивает собеседник. – В целом цены на проданные с торгов лоты приближены к рыночным, необычный ажиотаж можно объяснить желанием участников вложить деньги, и, возможно, через какое-то время перепродать земли подороже».

Для ведения серьезного бизнеса основная часть участков, проданных с торгов, невыгодна, считает руководитель агентства коммерческой недвижимости E.R.A. Сергей Еремеев. Повышенный спрос на участки в Тракторозаводском районе, граничащие с заводскими площадями, его удивляет: поблизости нет жилых домов, земли находятся далековато от делового центра города. К тому же в этом микрорайоне есть два готовых здания под офисы, одно из них сдается в аренду, другое выставлено на продажу.

«Улица Автодорожная – привлекательное место, там расширили дороги, есть прямой выезд на ЧМЗ и свердловское направление. Однако там нет дефицита свободных площадей, – отмечает эксперт. – Ажиотаж вокруг земли под небольшой торговый комплекс на Краснопольской площадке мне тоже непонятен. Если в шаговой доступности будет проживать около 10 тысяч человек, он будет невыгодным для крупных компаний. Кроме того, на выезде из новых жилых микрорайонов открылся ТРК «Фиеста», где представлены ведущие дисконт-центры и гипермаркет электроники. На северо-западе есть более интересные направления, пользовались бы популярностью торговые площади, к примеру, на оживленных перекрестках с улицей Братьев Кашириных».

Один из самых необходимых сегментов сегодня – складские помещения, особенно профессиональные, уточняет Сергей Еремеев. Ритейл развивается, в город заходят зарубежные компании, а значит потребность в логистических комплексах только вырастет в ближайшее время. Нехватка подобных объектов наблюдается не только в Челябинске, это общероссийская тенденция. В идеале участки под такие складские базы должны быть площадью не менее 20 гектаров и располагаться на окраинах города рядом с железнодорожными ветками.