Непопулярный «съемный» налог

До 30 апреля 2011 года челябинцы должны уведомить государство об уровне своих доходов за истекший год и заплатить налоги. Требование распространяется в том числе и на физических лиц, получивших доход от сдачи имущества в аренду. Но, как выяснил корреспондент сайта DomChel.ru, челябинские арендодатели не торопятся заполнять налоговые декларации: путей избежать налогов гораздо больше, чем законных способов сдачи квартиры.

Сдать налоговую декларацию необходимо по 30 апреля, но так как отчетная дата выпадает на выходной день, то крайним сроком сдачи декларации будет 3 мая. Указанное ограничение по сроку не относится к гражданам, которые желают воспользоваться правом на получение стандартных, социальных и имущественных налоговых вычетов.

В Челябинске сдача квартир в аренду – это популярный бизнес. Месяц назад в базе данных DomChel.ru было размещено 3602 предложения аренды. На сегодняшний момент насчитывается 4414 объявлений об аренде на вторичном рынке, в новостройках сдается 565 квартир.

По словам челябинских риелторов, сдавать квартиру по закону можно двумя способами. Первый – выступить в качестве физического лица, подать в налоговую инспекцию ежегодную декларацию и заплатить 13 процентов от годовой стоимости аренды. Второй способ, по мнению руководителя АН «Альфа» Светланы Нуждиной, более выгоден для арендодателя: он регистрирует ИП, а затем платит лишь шесть процентов от дохода в год. Эти условия действуют для тех индивидуальных предпринимателей, которые работают по упрощенной системе налогообложения. Кроме того, в этом случае не нужно платить налог на имущество, который оплачивают физлица.

«Сегодня большинство арендодателей сдают жилье по договору, так как пытаются обезопасить себя от неприятных ситуаций, например, взыскать деньги с жильца через суд, если он не платит, – отмечает эксперт. – Если сделка проходит с участием агентства, то договор заключается в 100 процентах случаев, однако мы не следим за дальнейшей судьбой договорных отношений собственника жилья и нанимателя – уплата налога становится личным дело каждого».

На практике в основном работают такие схемы, которые позволяют обойти налоги.

Зачастую составляется договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом. Бумага по своему характеру близка к договорам коммерческого найма или аренды, но ее особенностью является безвозмездный характер, то есть формально оплата за проживание не берется. А значит, платить налоги не придется.

Как рассказывает квартиросъемщица Юлия Баринова (имя изменено – Прим. автора), арендодатель не спешит отчислять средства государству. «Договор мы подписывали, но он нигде не зарегистрирован и даже не продлен: изначально он был составлен на год, но этот период уже завершился. – отмечает девушка. – Вообще, я несколько раз переезжала из одной съемной квартиры в другую, и все время платила хозяевам наличными без всяких расписок». Юлия Баринова считает, что этот договор составляется лишь формально и не дает никакой защиты.

Арендодатель Алина Лоскутникова (имя изменено – Прим. автора) вообще не заключает договоры со своими жильцами: она считает, что защита, которую теоретически дает эта бумага, неэффективна. «Был однажды случай, когда прорвало трубу, и жилец затопил квартиру этажом ниже, но мне проще разобраться с этим самой, чем идти в суд из-за порчи имущества, – рассуждает женщина. – Поэтому я стараюсь сдавать квартиру более или менее знакомым людям, добросовестным».

Кроме того, арендодателей останавливает долгий бумажный процесс с заполнением деклараций, хождением по инстанциям. По словам Алины Лоскутниковой, если бы система была более простая, например, надо было прийти на почту и заплатить по квитанции, скажем, не больше двух тысяч рублей в год, то она бы платила налог. Собеседница вообще сомневается в необходимости платить такой налог: квартира находится в собственности, а отношения между хозяином квартиры и нанимателем основаны на личной договоренности без участия государства.

На случай неожиданной проверки участковым и налоговой службой хозяйка жилплощади придумывает вместе с жильцами историю о том, что они являются дальними родственниками, которые проживают здесь временно. Но таких ситуаций пока не возникало.

В конце марта появились сообщения о том, что столичные власти ужесточают борьбу с арендодателями-неплательщиками налогов – участковых обязали указывать в отчетности всех лиц, сдающих квартиры. Эту информацию они должны предоставлять в территориальный отдел ФМС, управляющую компанию и в налоговые инспекции. Как передает «Комсомольская правда», более 100 тысяч москвичей сдают в аренду свое жилье. А налоги за подобный доход платят порядка шести тысяч горожан.

Сдавать квартиру без уплаты налога опасно: за уклонение предусмотрены не только налоговая и административная, но и уголовная ответственность. При возбуждении уголовного дела назначается наказание в виде штрафа или лишения свободы на срок до шести лет. По словам Светланы Нуждиной, налог безоговорочно обязаны платить те, кто взимает плату за проживание по безналичному расчету, или имеет договор на срок более одного года, оформленный в регпалате. Однако доказать факт сдачи квартиры и суммы, переходящие собственнику на руки наличными, оказывается практически невозможным.