ƒмитрий  арабинцев, директор ёжно-”ральской корпорации жилищного строительства и ипотеки: «—троить быстро – выгодно»
ƒмитрий  арабинцев, директор ёжно-”ральской корпорации жилищного строительства и ипотеки: «—троить быстро – выгодно»

ƒмитрий јнатольевич, прошло более года с вашего назначени€ на должность генерального директора ё”  ∆—».  акие изменени€ в корпорации вы считаете основными?

– Ёто был период антикризисного управлени€, но сегодн€ можно с уверенностью сказать, что этот этап в жизни компании завершен. ћасштаб и темпы строительства жиль€, объемы продажи квартир, количество выдаваемых ипотечных займов возросли многократно по сравнению с прошлыми годами и впечатл€ют даже нас самих.  роме того, мы провели структурные преобразовани€ в компании, обеспечили прозрачность и коллегиальность прин€ти€ управленческих решений, внедрили бюджетирование, конкурсные процедуры тендеров и отбора поставщиков, оптимизировали внутренние бизнес-процессы и сертифицировали систему менеджмента качества по ISO 9001, перешли на международную систему финансовой отчетности ћ—‘ќ. Ќо самое главное, удалось собрать творческую команду профессионалов, способную ставить и достигать амбициозные цели.

ћожно подробнее, с цифрами и примерами?

– ѕрошлым летом мы начали с тривиального комплекса антикризисных меропри€тий: обеспечение баланса проектов и источников финансировани€, снижение посто€нных издержек, насаждение системы регул€рного менеджмента, определение конкурентных преимуществ компании и их акцентирование в работе.

¬се проекты, реализуемые в тот момент компанией, мы классифицировали на группы: социально важные, коммерчески привлекательные, спорные и абсурдные. –азумеетс€, проекты первой группы мы поставили в приоритет и обеспечили им первоочередное и полное финансирование, и напротив, инвестирование в проекты последней группы было полностью прекращено.

“ак, только дл€ решени€ проблем дольщиков ќќќ «ћассив» и достройки у этого застройщика домов 38, 39, 40 в „урилово корпорации требовалось вложить более 200 миллионов рублей, в то врем€ как на счетах прошлым летом не было даже половины этой суммы, а на балансе числились неликвидные объекты. “ем не менее компани€ профинансировала все в срок, а также обеспечила деньгами завершение строительства дома 31/1 по  оммунистическому проспекту в  опейске (застройщик – «ѕолистром»), достроила многоквартирный дом в —атке, подвела все сети в проблемный поселок в  ундравах.

√де вз€ли деньги? ѕравительство субсидировало?

– Ќет, из бюджета мы не получили ни копейки. ≈сть четка€ позици€ губернатора, что вливание бюджетных денег в капитал коммерческих предпри€тий неприемлемо. я ее полностью раздел€ю и как подчиненный, и как гражданин, и как преподаватель экономики. √осударство, по определению, не самый эффективный собственник и потому участвовать должно только там, где это действительно необходимо, где рыночные инструменты либо не срабатывают, либо недостаточно надежны. —троительна€ отрасль хот€ и испытала шок в период кризиса, вполне жизнеспособна сегодн€. «десь если и уместно участие государства, то в другом формате – в виде адресных субсидий и дотаций гражданам, покупающим жилье. “ак можно повысить платежеспособный спрос населени€, а при достаточном спросе строительные компании сами привлекут финансирование и постро€т необходимые объекты.

Ќесмотр€ на то, что корпораци€ несет повышенную социальную нагрузку, во всем остальном мы обычный бизнес, работающий на рыночных началах. ѕоэтому источники финансировани€ нашли в самой компании, распродав часть объектов и рефинансировав в банках «неликвидные в стандартах ј»∆ » закладные, скопившиес€ на балансе.

 ак удалось продать объекты – устроили распродажу со скидками?

– Ќет, не угадали. –аспродажи и скидки – отличные маркетинговые инструменты, но только как составна€ часть кампании по продвижению вашего товара или услуги. ¬ы понимаете экономику всего проекта и определ€ете момент и масштаб распродажи, рассчитав планируемый эффект от такого стимулировани€. “огда это красивый и грамотный маркетинг. –аспродажа же от безысходности в сбыте – тупик.

  сожалению, предыдущий менеджмент строил объекты дорого, в результате возможные цены реализации недвижимости балансировали на грани себестоимости, и даже небольшое их снижение создавало бы убытки дл€ корпорации. ѕросто продать «в рынок» объекты по сформированной себестоимости было невозможно. ћы нашли выход в радикальном см€гчении условий кредитовани€. ¬ начале прошлого лета корпораци€ запустила собственные ипотечные программы под свои объекты недвижимости, резко см€гчив услови€ займов. ћы снизили и размер первоначального взноса, и ставки кредитовани€, см€гчили требовани€ к подтверждающим доход заемщика документам. »де€ была проста: под м€гкие кредиты продать объекты, оформить закладные и после улучшени€ конъюнктуры финансовых рынков рефинансировать закладные в коммерческих банках. ѕрограмма кредитовани€ вызвала дискуссию на наблюдательном совете, но была прин€та. ¬ тот момент это было рискованно, поскольку рынок еще не признавал займы с такими м€гкими услови€ми и низким первоначальным взносом, какие мы предложили, соответственно, рефинансировать их в тот момент было не в кого. Ќо позже почти все основные игроки рынка ипотеки см€гчили услови€ кредитовани€, и то, что мы делали, стало нормой.  омпани€ благополучно продала объекты, рефинансировала закладные и в итоге получила деньги. ѕросто мы оказались тогда на полшага впереди рынка.

¬аш микрорайон «ѕарковый» – самый известный проект ё”  ∆—» и, наверное, самый удачный – на квартиры сохран€етс€ ажиотажный спрос уже третий мес€ц. ¬ чем секрет?

– «ѕарковый» – первый собственный проект команды менеджеров, пришедших в компанию в прошлом году, в котором мы не дот€гивали старые хвосты, а сделали что-то с нул€.

—прос оставалс€ высоким все лето, традиционно считающеес€ периодом затишь€ на рынке недвижимости. Ќа нашем многоканальном номере одновременно работают дес€ть менеджеров по продажам. ƒл€ пользователей »нтернета на сайте компании создана опци€ «заказ обратного звонка» дл€ не дозвонившихс€ клиентов, и такие за€вки до сих пор поступают. ¬идимо, дл€ спроса есть несколько причин.

¬о-первых, рынок испытывал дефицит предложений, адекватных по сочетанию цены и качества. —обственно, что мы продаем в «ѕарковом»? Ѕлагопри€тную экологию, красивое место р€дом с большим лесным массивом, хорошую транспортную доступность и почти типовые дома. Ќу и, конечно, изюминки в виде новых эргономичных планировок и нашего принципиального решени€ сдавать квартиры с красивой отделкой.  азалось бы, ничего особенного, но назовите другие строительные проекты в „ел€бинске, которым свойственно все указанное и при этом предлагаетс€ такой же уровень цен!

¬о-вторых, думаю, мы правильно реализовали такие «мелочи», как концепцию микрорайона, очередность строительства и маркетинг проекта. «а это врем€ было решено много сложных вопросов, но ни в одном из них мы не пошли на компромисс в ущерб интересам своего потребител€. “ака€ абсолютность в подходах обеспечила высокие продажи. ћы искренне верим, что сегодн€шние покупатели квартир делают еще и выгодное инвестиционное вложение. ¬ микрорайоне быстро по€витс€ вс€ инфраструктура, в том числе детские садики и магазины, а следующие очереди домов будут представлены уже более дорогими финскими и монолитно-каркасными домами. ¬се это объективно и значительно повысит стоимость квартир, предлагающихс€ сегодн€ к продаже.

ё”  ∆—» – правительственна€ компани€. ¬еро€тно, дл€ «особых» покупателей у вас «особые» цены?

– јбсолютно все квартиры в «ѕарковом» проданы по тем ценам, которые указаны в буклетах и на сайте компании. Ќет ни одной квартиры, проданной со скидкой, нет никаких наценок на наиболее ликвидные объекты. Ќаша принципиальна€ позици€ – абсолютно равные услови€ дл€ всех клиентов, независимо от статуса.

Ќо разве не логично в ситуации ажиотажного спроса подн€ть цены?

– — точки зрени€ обычного коммерсанта - логично. ≈сли ваш продукт сметают с полки, вы поднимаете цену, если спрос остаетс€ высоким, то поднимаете цену еще больше, до уровн€, который уравновешивает спрос и предложение. Ёто экономическа€ арифметика. Ќо экономическа€ математика в нашем случае состоит в том, что мы – особа€ компани€, и наш единственный акционер – правительство „ел€бинской области. ћы имеем поручение губернатора быстро насытить рынок жиль€ комфортными квартирами разнообразных планировок и размеров по доступным ценам. » сделать это рыночными инструментами, дабы не разбалансировать тонкие механизмы и настройки эффективного рынка. »нтересна€ задача, некий вызов, который определ€ет драйв в работе.

—тудии ё”  ∆—» по 870 000, пожалуй, сегодн€ самые доступные квартиры в „ел€бинске. Ќо, согласитесь, они не самые полноразмерные.

–  онечно, соглашусь и с первым, и со вторым утверждением. ћы спокойно относимс€ к критике, раздающейс€ в наш адрес. ќткрою секрет: «ѕарковый» – это не только студии 26 метров. ¬ стро€щихс€ домах таких квартир всего несколько процентов. ћы не ставили себе задачу построить много маленьких квартир, мы строим много разных квартир. ¬сего в «ѕарковом» запроектировано несколько дес€тков различных планировок и размеров квартир. Ќо мы воспринимаем как ханжество упреки, что квартира не может быть размером в двадцать шесть метров. “акие квартиры тоже нужны. ≈сть семьи, которые сегодн€ не могут позволить себе большее. “огда единственна€ альтернатива нашему предложению – комната в коммунальной квартире либо съемное жилье. Ќа наш взгл€д, и то, и другое хуже, чем отдельна€ квартира в красивом микрорайоне.

¬ы упом€нули про садики и инфраструктуру микрорайона, но ведь, к сожалению, обычно застройщикам эти вопросы неинтересны.

– ¬ыходит, мы не обычный застройщик. ј если серьезно, то наше отношение к социальным и инфраструктурным объектам – часть осмысленной и экономически разумной политики по формированию бренда компании в целом, и микрорайона «ѕарковый» в частности. ¬ микрорайоне запроектировано четыре детских садика, школа, поликлиника, два крупных торговых центра и так далее. ”же известны партнеры, намеревающиес€ строить свой бизнес в «ѕарковом». ¬се понимают, что стремительные продажи и чистова€ отделка квартир обеспечат быстрое наполнение района жител€ми, а потому выгодно и безопасно открывать коммерческие и социальные объекты уже сейчас.

≈сть информаци€, что детские садики, поликлинику и школу в «ѕарковом» намереваетс€ построить мэри€ „ел€бинска. Ќо это в случае, если не будет проблем с финансированием. ј если проблемы будут?

– ƒействительно, конкурс на выполнение ѕ»– по строительству двух детских садиков в «ѕарковом» уже объ€влен управлением капитального строительства администрации „ел€бинска. ћы следим за конкурсом. Ќе думаю, что с ѕ»– могут быть какие-то проблемы, уверен, что проектирование типового садика будет выполнено быстро. —ерьезное финансирование потребуетс€ на следующем этапе – при выполнении строительно-монтажных работ. ћы намерены прин€ть участие в предсто€щем конкурсе, и если победим, то будем готовы выполнить все работы в кратчайшие сроки, вне зависимости от ритмичности финансировани€. ѕоэтому есть все предпосылки к тому, чтобы два садика в следующем году прин€ли своих первых малышей.

—может ли ё”  ∆—» воврем€ построить и сдать дома?

– —корость строительства очень важна. —троить быстро – выгодно. ¬ы можете строить и продавать квартиры в обычном темпе, например за два года, и иметь стоимость привлеченного финансировани€ дес€ть процентов годовых, то есть двадцать процентов за весь период. Ќо если вы построите и распродадите квартиры за один год, то можете предложить своим покупател€м цену на дес€ть процентов ниже и иметь тот же финансовый результат. ¬ этом случае вы своим покупател€м отдаете даже не свою маржу, а прибыль банков. ћы в декабре прошлого года купили право аренды земли под «ѕарковым», а в декабре этого года намерены сдать значительную часть домов, в том числе дома, в проектных деклараци€х которых указано: «—рок сдачи – второй и третий квартал следующего года».

—троительство микрорайона в полном объеме обеспечено источниками финансировани€, в том числе кредитными лини€ми банков, позвол€ющими достроить дома вне зависимости от поступлений от продажи квартир. Ќо высокий спрос со стороны покупателей оставл€ет многие из кредитных источников в резерве. —егодн€ мы столкнулись даже с некоторой конкуренцией между банками за право кредитовать наши проекты. Ёто дополнительно удешевл€ет финансирование, а значит, и стоимость квартир дл€ потребителей.

 акие планы на будущее у вас и у корпорации?

– ¬ начале этого года мы поставили себе задачу: сделать планировки квартир эргономичными, свед€ к минимуму нефункциональные площади. ¬ результате мы трансформировали традиционные панельные дома в квартиры-студии, а также в студии с одной, двум€ и трем€ спальн€ми.  роме нас такие квартиры пока не предлагает ни один другой застройщик. –ынок прин€л новый формат, и решение оказалось верным. —егодн€ это очевидно, но полгода назад, признаюсь, было довольно страшно от перспективы придумать что-то никому не нужное.

—егодн€ мы оп€ть придумываем, на сей раз – как сделать ипотечные займы более доступными. ќт этого выиграют все: и население, и застройщики. ѕоэтому в ближайших планах корпорации – создание ‘онда содействи€ ипотечному жилищному кредитованию, в рамках которого мы планируем запустить программы субсидировани€ заемщикам первоначального взноса по ипотечным займам. Ѕезвозмездное субсидирование предполагаетс€ осуществл€ть на паритетных началах совместно с предпри€ти€ми, на которых работают заЄмщики. ”же проведены переговоры с р€дом крупных работодателей, думаю, первые пилотные программы мы запустим уже в этом году. –абота ‘онда сделает доступной покупку собственной квартиры тем категори€м граждан, которые сегодн€ способны обслуживать ипотечный кредит, но не могут его вз€ть, поскольку не располагают достаточными средствами дл€ первоначального взноса. —редства ‘онда планируетс€ пополн€ть за счет прибыли, зарабатываемой самой корпорацией. ≈сли все сложитс€ удачно, то за п€ть лет около 10-20 тыс€ч заЄмщиков смогут воспользоватьс€ нашей программой и решить свой жилищный вопрос. “аким образом, будет обеспечен максимальный общественный эффект от де€тельности компании.

ѕрошлогодний проект «јнтикризисное управление в ё”  ∆—»», под который мен€ пригласили в компанию, себ€ исчерпал. —егодн€ мы стремительно и масштабно строим, много продаем, быстро и в большом количестве выдаем ипотечные займы. ¬се ключевые направлени€ закрыты талантливыми и интересными специалистами, мне кажетс€, лучшими в своем деле. ¬переди у компании много интересной и сложной, напр€женной, но достаточно рутинной работы. ћне самому хотелось бы вернутьс€ к научно-преподавательской де€тельности и немного отдохнуть – за все это врем€ € был в отпуске всего четыре дн€. Ќу а потом, возможно, зан€тьс€ каким-нибудь новым проектом.