12 горячих тем о недвижимости 2015 года

В уходящем 2015 году на рынке недвижимости Южного Урала произошло немало изменений. Кратко о самых горячих темах этого года – в нашем материале.

«Дачную амнистию» продлили до 1 марта 2018 года. Законопроект призван упростить оформление права на участки, которые выдавались людям в период с 1992 по 1998 годов. Завершить «амнистию» планировали еще в 2010 году. В итоге процесс регистрации решили продлить до 1 марта 2015 года, потому что к этому времени в России правом упрощенной регистрации успели воспользоваться только около 15% владельцев дачных участков, это 2,5 миллиона человек.

Поэтому власти приняли решение продлить механизм упрощенной регистрации еще на три года – до 2018 года. В Росреестре Челябинской области отмечают, что большинство жителей региона уже зарегистрировали свои права на недвижимость в рамках «дачной амнистии». Специалисты также отмечают очередную волну обращений собственников в 2015 году. Это объясняется тем, что кроме владельцев дач активизировались собственники объектов индивидуального жилищного строительства.

Распоряжаться придомовой территорией в скором времени могут не жильцы домов, а органы местного самоуправления. Эти и еще ряд поправок в Земельный кодекс вступили в силу с 1 марта 2015 года. Теперь предпринимателям станет легче арендовать у города муниципальную землю. Однако жители многоквартирных домов опасаются, что эти изменения в законодательстве будут ущемлять их права.

Председатель совета общественной организации «Правосознание» Алексей Бабин уверен, что органы местного самоуправления при выделении муниципальной земли в собственность коммерсантам должны учитывать ряд моментов: «Они должны действовать в рамках земельного законодательства. Но при этом нужно учитывать и права граждан. Не должны нарушаться санитарные нормы уплотнительной застройки. Например, расстояние между жилыми зданиями высотой более четырех этажей должно быть не менее 20 метров. Также нужно учитывать цели застройки придомовых территорий. Например, если это будет строительство развлекательного комплекса, то следует обозначить нормы по уровню шума».

В марте этого года правительство приняло программу субсидирования ипотечных ставок для покупателей квартир экономкласса в новостройках. На эти цели было выделено 20 млрд рублей. По оценкам экспертов, это оживило покупательский спрос россиян. Кроме того, субсидированная ставка действует и при покупке жилья в рамках программы «Жилье для российской семьи». Таким образом, покупатели могут приобрести квартиру по льготной стоимости, оформив при этом ипотеку со сниженной ставкой.

Сейчас Минстрой рассматривает возможность введения льготной ставки и для покупателей «вторички». Но только для тех, кто средства от продажи жилья на вторичном рынке планирует потратить на покупку «первички». Также идет речь о продлении программы соципотеки еще на два месяца – до первого мая 2016 года.

Программа «Жилье для российской семьи» стартовала на Южном Урале в 2014 году. В ее рамках в регионе до 1 июля 2017 года планируется построить 707,5 тысячи квадратных метров жилья экономкласса. Изначально сообщалось, что стоимость квадратного метра жилья в рамках программы составит 30 тысяч рублей. Региональные власти отмечали, что в области нет необходимости поднимать эту ценовую планку. Однако в апреле текущего года эта стоимость все же увеличилась на 15%. Теперь купить квартиру по льготной цене южноуральцы смогут по 35 тысяч рублей за квадратный метр. Осенью число категорий граждан, имеющих право стать участниками программы, в нашем регионе увеличили до 17, а в будущем их может стать 25.

По итогам первого месяца сборов взносов в фонд капремонта домов в Челябинске этот показатель составил только 16,4%. По Челябинской области эта цифра оказалась еще ниже – 13,3%. Первые ремонты начались в регионе с 1 июня и продолжаются до сих пор. Всего в краткосрочный план региональной программы на 2015 год вошло 414 многоквартирных домов области.

Но собственники более 50 многоквартирных домов в регионе отказались от проведения капремонта в текущем году и перенесли эти работы на 2016 год. Всего с начала программы, по данным регоператора капремонтов в Челябинской области, в регионе было собрано 49,19% платежей от собственников квартир. За последний календарный месяц этот показатель составил 59,33%.

На Южном Урале в 2015 году заметно возросло число сделок с «долевкой». За первые пять месяцев текущего года, по данным Росреестра Челябинской области, было заметное увеличение регистрационных сделок по таким договорам. А в мае и вовсе был зафиксирован рекордный показатель – 4641 регистрация. Для сравнения, в мае 2013 года на Южном Урале было зарегистрировано всего 940 договоров долевого участия в строительстве, в мае 2014 года и того меньше – 865 договоров.

По словам замдиректора по развитию РК «Служба недвижимости» Дениса Стукалова, всплеск таких сделок объясняется вымыванием с рынка новостроек высокой стадии готовности. «Это предложение на рынке через несколько месяцев попросту закончится. И тогда, вероятнее всего, уровень сделок с договорами долевого участия начнет падать. Жилья эконом-класса на первичке уже осталось немного – из 127 строительных адресов только 27 можно отнести к недорогим предложениям».

К июлю этикетные цены на квартиры-студии на вторичном рынке Челябинска резко пошли на спад. Этот показатель снизился на 4,2%. Такие данные демонстрирует аналитический сервис «DomChel Индексы». По мнению экспертов, этому есть экономическое объяснение. «Квартиры-студии можно назвать инвестиционной недвижимостью, – говорит директор АН «Мега» Александр Шерстобоев. – Ее стоимость изначально завышена. Люди покупают такие квартиры на этапе строительства дома по одной цене, а затем продают по более высокой. Сейчас таким инвесторам приходится идти на уступки и снижать стоимость квартир-студий. Тем более их продолжают строить, рынок перенасыщен такими объектами».

Количество кошек и собак в квартирах могут ограничить законодательно. С таким предложением выступили депутаты Госдумы. Они считают, что необходимо разработать соответствующий норматив и передать регионам полномочия по вопросу о содержании животных в квартирах. В качестве примера парламентарии приводят ситуации, когда жильцы страдают определенными заболеваниями и превращают свои квартиры в настоящие зверинцы, содержат по 50-60 кошек, превращая жилье в питомник. При этом соседи не имеют возможности повлиять на эту ситуацию. Если соответствующий документ будет рассмотрен и принят, полномочия по решению вопросов с животными в жилых помещениях будут передаваться регионам.

До конца 2016 года в России появится стандарт возведения высотных зданий, в том числе жилых небоскребов. Свод правил должен разработать и утвердить Минстрой России. Эксперты уверены, что именно отсутствие актуальной нормативной базы тормозит развитие высотного строительства. Проект этого документа эксперты обсудили в конце сентября на ежегодном международном форуме высотного и уникального строительства 100+ Forum Russia в Екатеринбурге.Особое внимание при разработке документа уделяется конструктивной и пожарной безопасности высотного здания выше 100 метров.

В октябре этого года в Челябинске временно были прекращены все сделки по «долевке». Банк России отозвал и приостановил лицензии у нескольких страховых компаний. В связи с этим многие челябинские застройщики вынуждены были на неопределенный срок приостановить продажу жилья по ДДУ. Период получения новой страховки в ряде компаний затянулся. Это негативно сказалось на числе сделок на «первичке». По данным Росреестра Челябинской области, после довольно активного на регистрацию ДДУ лета, в ноябре количество сделок по таким договорам сократилось на четверть.

Были также прогнозы, что из-за увеличения стоимости страховки вырастет и цена на квартиры в новостройках. Замдиректора СК «Альтернатива» Алексей Ботто пояснил, что страхование в новой компании действительно увеличило расходы застройщика, стоимость договоров выросла: «Однако пока это не отразилось на цене объектов, так как рынок жилья сегодня можно назвать падающим. При этом не исключено, что незначительное подорожание в будущем все же произойдет. Ситуация может измениться, когда рынок начнет расти».

В ноябре 2015 года стало известно, что земля на Южном Урале стала дороже в среднем на 20 процентов. Таковы данные Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области. Рост произошел после осенней кадастровой переоценки земель населенных пунктов. Новая кадастровая стоимость заметно отразится на земельном налоге, для многих южноуральцев он может существенно увеличиться. При этом больше всего могут заплатить местные коммерсанты. Для них налог на землю с 2016 года может вырасти в несколько раз.

«В условиях сегодняшнего экономического кризиса такие изменения приведут к ухудшению и без того тяжелого финансового состояния граждан, особенно для малого и среднего бизнеса, доля налоговых платежей у которых в общем объеме выручки и так высока, – уверена руководитель налоговой и судебной практик юридической фирмы «Гольцева, Данилевский и Партнеры» Ольга Гольцева. – Не думаю, что увеличение этой ставки повысит наполняемость местного бюджета. Общий бюджет Челябинской области за последние девять месяцев составил 81 миллиард рублей, из которых три миллиарда – это платежи по земельному налогу. То есть их доля в общем бюджете едва составляет четыре процента».

Платить налог на квартиры и частные дома по новой схеме южноуральцы начнут в 2017 году. Но до этого срока на Южном Урале ожидается поэтапный переход к новому расчету налога на недвижимость по ее кадастровой стоимости. Такой закон принят в 30 регионах, в том числе на Южном Урале. Пока предусмотрено поэтапное повышение платежей. Например, за 2016 год жители заплатят лишь 20 процентов от сбора. К 2020 году на новую систему расчета налога должна перейти вся страна. К этому времени собственники жилья начнут платить налог в стопроцентном объеме.

Размер налога для многих собственников с введением нового механизма может измениться. Однако эксперты утверждают, что по закону максимально увеличится налог только для владельцев большой и дорогой недвижимости. Собственников более скромного жилья повышение размера налога затронет в меньшей степени.