Жилье в Челябинске разделят на классы

Все новостройки Челябинска должны иметь строгую классификацию. С таким предложением местные эксперты рынка недвижимости выступили 18 февраля на круглом столе «Роль классификации жилой недвижимости в развитии отрасли». Сегодня некоторые застройщики пытаются выдать массовое жилье за объекты повышенной комфортности. Покупатель получает квартиру, цена которой во многом не соответствует ее качеству. Избежать этого, по мнению участников встречи, можно благодаря появлению в регионе четкого деления жилья по классам.

Впервые методика классификации строящихся многоквартирных домов была разработана в 2002 году. Для этого применялись нормы Градостроительного и Жилищного кодексов, действующих технических стандартов (ТС, ГОСТ) и сводов правил (СП) по проектированию и строительству жилья. Она была одобрена Российской Гильдией риэлторов. По ней определялись критерии классификации новостроек Москвы.

Согласно критериям этой методики, в России есть два основных класса жилья: массовое и повышенной комфортности. Те, в свою очередь, делятся на подклассы. К массовому относятся квартиры экономкласса и комфорт-класса. К жилью повышенной комфортности относится бизнес-класс и элитный класс. Друг от друга они отличаются, к примеру, архитектурой, несущими конструкциями, планировочными решениями, внутренней отделкой и площадью квартир, инфраструктурой дома и другими.

По данным компании Development Pro, в 2015 году сумма сделок на первичном рынке Челябинска составила 23,4 миллиарда рублей. По прогнозам на 2016 год она заметно снизится и составит порядка 19,4 миллиарда рублей. Для сравнения, рекордный объем сделок по челябинским новостройкам был зафиксирован в 2014 году – 40,2 миллиарда рублей. Также большие показатели были в 2013 году – 38,9 миллиарда.

Так, жилье экономкласса обладает минимальным набором характеристик. Площадь однокомнатной квартиры в этом сегменте по нормам начинается от 28 кв.м, имеет стандартную отделку и находится к доме, построенном по серийному проекту. Квартиры комфорт-класса располагаются в домах усовершенствованных серий или строятся по индивидуальному проекту. «Однушка» в этом сегменте чуть просторнее – от 34 кв.м.

Жилье бизнес-класса отличается дизайнерской проработкой архитектурного облика и представляет собой квартиры от 45 до 150 кв.м, с черновой отделкой или ремонтом «под ключ». Дом с квартирами элит-класса должен возводиться по авторскому проекту известного архитектора. Такое жилье отличается эксклюзивными планировками, высококачественной отделкой с применением лучших стройматериалов. Площадь квартир этого сегмента составляет от 60 до 350 кв.м.

Однако за этот период данную методику опробовали только в 17 российских регионах. Но челябинские эксперты уверены, что предлагаемая классификация не учитывает региональных особенностей рынка недвижимости. «В Челябинске предпринимались попытки классифицировать новостройки, как это делают в столице, например, – говорит директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. – Но она не совсем применима к южноуральским реалиям. Разделить весь первичный рынок на четыре класса было бы не совсем верным».

Спикер отмечает, что на определение класса жилой недвижимости влияет много факторов, которые могут повлиять на качество и стоимость новостройки. Например, большое значение имеет местоположение объекта, насколько далеко от центра он находится и как развита транспортная доступность. Не последнее место для промышленного Челябинска имеет и экология. Вряд ли окна квартиры элит-класса могут выходить на трубы дымящих заводов.

«Нужно учитывать особенности нашего города, формируя классификацию квартир, – уверен управляющий партнер компании Development Pro Вахтанг Чикаберидзе. – Как правило, это политика властей, не способствующая развитию рынка, реализация земель под застройку выдается хаотично, как следствие, логика генерального плана нарушена. Еще одна проблема Челябинска – отсутствие творческой конкурентной борьбы между местными архитекторами и проектировщиками. Выходом могло бы стать создание творческих конкурсов для них, где победитель смог бы реализовать свой авторский проект».

В 2015 году распределение предложений новостроек по классам в Челябинске выглядело так: 54 объекта бизнес-класса, 51 объект комфорт-класса, 18% экономкласса, два объекта элит-класса. При этом наибольший объем предложений на первичном рынке отмечался в Калининском и Ленинском районах (27), а также в Курчатовском (24), Центральном (22) и Советском (17) районах. Меньше всего нового жилья по итогам года построили в Металлургическом и Тракторозаводском районах (по четыре объекта). Средняя цена массового жилья – от 1,63 миллиона рублей, жилья повышенной комфортности – от 2,69 миллиона.
Данные РК «Служба недвижимости».

На практике классификация носит рекомендательный характер, и далеко не все застройщики воспринимают ее как руководство к действию. Встречаются ситуации, когда недобросовестные девелоперы выдают бюджетные варианты за жилье повышенной комфортности.

Выходит, что покупатель переплачивает за квартиру, которая не соответствует ожидаемым параметрам. Более того, челябинские игроки рынка недвижимости считают, что квартир элит-класса в Челябинске сегодня просто нет. Хотя и на первичном, и на вторичном рынках объявления пестрят предложениями о продаже элитного жилья.

«По нашим сведениям, в Челябинске на сегодняшний день 0% квартир элит-класса, – продолжает Вахтанг Чикаберидзе. – К этой категории относятся квартиры стоимостью дороже 70 тысяч рублей за «квадрат». В той же Перми таких объектов порядка 5%, в Новосибирске – 18%, в Казани – 20%, в Тюмени – 23%. На весь Челябинск есть восемь квартир, которые заявлены как пентхаусы. Но на деле они не имеют большого отличия от обычной квартиры большой площади со свободной планировкой».

При этом все больше челябинцев предпочитают вкладывать деньги в качественно новое жилье. На покупательский спрос реагируют и застройщики. Так, по данным РК «Служба недвижимости», в 2015 году на рынке предложений первичного жилья насчитывался 71 адрес монолитно-каркасных новостроек, 44 – панельных домов и восемь кирпичных домов.

Главный архитектор Челябинска Николай Ющенко подтвердил, что панельное домостроение является сегодня самым дешевым и быстровозводимым, но массовое строительство панелек снижает темпы: «Еще лет десять назад 70% челябинских домов строились из панелей. За последние несколько лет этот показатель удалось снизить до 58%. Недостаточно быстро смонтировать такой дом, разукрасить его в яркий цвет и продать покупателю, получив прибыль. Необходимо менять облик города и предлагать покупателям разные варианты домов. Хотя основной спрос челябинцев сегодня направлен по-прежнему на жилье экономкласса. Кризис только усугубил эту тенденцию».

По итогам встречи участники рынка недвижимости предложили создать рабочую группу, которая создаст конкретные инициативы по поводу появления единой классификации жилья в Челябинске. Затем разработанный документ будет представлен местным властям. Эксперты считают, что четкое деление жилой недвижимости по классам поможет девелоперам более детально подходить к проектированию домов, а покупателям – определиться, какая квартира им нужна.