Время торга

Начавшийся в августе-сентябре финансовый кризис оказал серьезное влияние на рынок коммерческой недвижимости Челябинска. Каждый сегмент в той или иной мере ощутил на себе влияние последствий снижения темпов мировой экономики: для одних это выразилось в снижении ставок, для других – в потере значительной доли арендаторов, отказе потенциальных покупателей от наметившихся сделок. Аналитический отдел компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer, проанализировал текущее положение дел и предоставил вниманию игроков рынка коммерческой недвижимости подробный отчет. Базой для расчета приведенных в отчете индексов принято 1 сентября 2008 г. как дата, на которую фиксируется докризисный уровень ставок аренды/продажи.

Торгово-развлекательная недвижимость

В сегменте торговой недвижимости существенное сокращение спроса отмечено прежде всего на крупные лоты. В сегменте street retail спросом на текущий момент пользуются площади размером от 50 до 200 кв. м. Наибольший спрос зафиксирован на площади около 150 кв. м со стороны федеральных арендаторов, занимающихся торговлей спортивной одеждой, обувью класса «средний-», продажей косметики и парфюмерии, а также на площади до 200 кв. м со стороны федеральных операторов сегмента fast food. По оценкам экспертов, в будущем кризис отразится в первую очередь на ритейлерах среднего ценового сегмента. В торгово-развлекательных комплексах основной спрос на площади сосредоточен в интервале от 20 до 100 кв. м. Наибольший спросом пользуются лоты площадью около 100 кв. м Спрос на площади в торговых галереях ТРК формируется в основном за счет федеральных операторов по следующим категориям товаров: одежда (сегментов «средний», «средний+»), обувь (классов «средний» и «средний+»), медианосители и книги.

Таким образом, размеры лотов в сегменте качественной торговой и торгово-развлекательной недвижимости не изменились, поскольку каждый магазин занимает площадь, обусловленную определенным форматом/концепцией торговли.

Один из важнейших источников снижения спроса в сегменте торговой и торгово-развлекательной недвижимости – приостановка сетевыми ритейлерами программ регионального развития, поскольку именно сетевые ритейлеры чаще всего занимают наибольшую площадь в комплексах.

Офисная недвижимость

Основными арендаторами, формирующими спрос на крупные лоты в объектах качественной офисной недвижимости, являются представители финансовой сферы. В условиях финансового кризиса многие банки приостанавливают свои планы развития, откладывают выход на челябинский рынок или открытие дополнительных офисов в различных районах города. По данным брокерского отдела компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer, планы развития приостановили такие банки, как «Альфа Банк», «Агропромкредит», «АФ Банк», «Москоммерцбанк», «Свердловский Губернский Банк», «Юникредитбанк» и некоторые другие.

Помимо приостановки программ развития, некоторые компании закрывают дополнительные офисы. В частности, страховая компания «ВСК» закрыла дополнительный офис в БЦ «Аркаим Плаза».

В условиях кризиса компании-потребители офисных площадей стремятся сократить издержки, поэтому ищут офисные площади на более выгодных для арендатора условиях. Однако на текущий момент глобальной миграции компаний в офисные здания ниже классом пока не отмечено. Возможно, это связано с обязательством компании-арендатора предупреждать арендодателя за 1-2 месяца до предполагаемой даты освобождения помещений, а также с дополнительными прямыми и косвенными расходами и потерями, которые влечет за собой смена помещения.

По данным брокерского отдела МД&T, регионального партнера GVA Sawyer, отмечается низкий спрос на аренду офисов площадью более 150 кв. м, практически полное отсутствие спроса на покупку офисных помещений.

Более точные данные о миграции арендаторов бизнес-центров можно ожидать в феврале-марте 2009 года, когда арендаторы, решившие поменять место расположения, уже осуществят свои планы.

Складская недвижимость

В связи с кризисными процессами произошло перераспределение и сокращение спроса на складскую недвижимость:

1. Компании, ранее планировавшие расширение складских площадей, отказались от подобных планов. По данным брокеров MD&T, сегодня спрос на дополнительные складские площади незначителен.

2. Значительная часть компаний, арендующих складские площади, сокращает объем арендуемых площадей либо переносит склады в менее качественные помещения.

3. Часть компаний, имеющих складские площади в собственности (либо арендующие значительный объем складских площадей) и использующие их для собственных нужд, уменьшают объем используемых площадей и сдают высвободившиеся площади в аренду.

По данным специалистов GVA Sawyer, на текущий момент наибольшим спросом пользуются относительно небольшие склады, предлагаемые в аренду, – площадью от 200 до 300 кв. м.

По отзывам собственников, за период кризиса произошло сокращение размера востребованного лота приблизительно на 25-30%: если в докризисный период компании могли позволить себе арендовать дополнительные площади «на развитие», то на текущий момент подобная практика неприменима.

Гостиничная недвижимость

По отзывам, полученным от управляющих компаний гостиниц Челябинска, уровень заполняемости «качественных» гостиниц снизился незначительно – приблизительно на 5-10%. В то же время внекатегорийные гостиницы пока не ощутили влияние финансового кризиса – уровень заполняемости остается высоким, близким к 80-90%. Это может быть связано с периодом повышенной деловой активности за 1-2 месяца до Нового года, а также с проведением различных праздничных мероприятий в преддверии Нового года. Кроме того, в связи с приближением новогодних праздников ожидается повышение спроса на гостиничные номера и, соответственно, повышение уровня заполняемости гостиничных номеров.

Реальное снижение спроса на гостиничные номера, по оценкам специалистов MD&T, регионального партнера GVA Sawyer, проявится после окончания новогодних праздников, когда гостиничные номера будут использоваться в основном бизнес-туристами.

Земельные участки

В целом за период кризиса спрос существенно снизился на все категории земельных участков. По результатам опроса собственников, участки, находящиеся за пределами города, в настоящий момент не востребованы вообще, поскольку предназначены для инвестиционных программ, реализация которых в настоящий момент заморожена практически всеми игроками рынка. Однако отмечается наличие спроса на земельные участки промышленного и инвестиционного назначения небольшого размера, расположенные в черте города – покупатели пользуются снижением цен для приобретения выгодных лотов, однако подобная тенденция имеет место только для небольших проектов.

Ряд международных гостиничных операторов продолжают поиск земельных участков для приобретения, однако почти все они заявляют о готовности приобретения участков исключительно со значительным дисконтом.

Продолжают поиск участков в районе Северо-Запада, а также Свердловского тракта ряд крупных ритейлеров для размещения гипермаркетов и пауэр-центров. Основными требованиями к площадкам является расположение в непосредственной близости от загруженных автомобильных трасс, соответствующая категория земельного участка, а также приемлемая цена. Как и до сентября 2008 года, практически отсутствует спрос на участки, находящиеся в аренде.

Изменения в программах регионального развития сетей в г. Челябинске

Произошедшие корректировки

В связи с финансовым кризисом многие компании вынуждены скорректировать или приостановить региональное развитие. Заметнее всего данная тенденция отразилась на сетевом ритейле. По словам представителей торговых сетей, программы развития отложены «до весны 2009 года». Это не означает старта программ в марте-мае 2009 года – в этот период компании планируют определить дальнейшую стратегию поведения на региональных рынках.

В частности, о завершении регионального развития сообщили компании Modis, «Терволина», Kipling, «Настроение», «Цифроград», «Обувь-Сити», Maratex. О сложностях в финансировании новых магазинов говорят в Челябинском франчайзи MEXX. Ювелирные сети Pomelato, Goldas отложили программы развития минимум на два сезона, на неопределенный срок отложено региональной развитие сетей «Монардо», «Серебряный мир», «Грейс» и других. В сегменте DIY о приостановке развития объявили сети «Санта Хаус» (сеть планировала размещение на 3 этаже в ТРК «Северо-Западный»), «Суперстрой», «Коралл».

Трудности испытывают и продуктовые сети. В частности, приостановлена сделка сети «Седьмой континент», которая предусматривала размещение супермаркета сети площадью 1 300 кв. м на первом этаже ТРК «Куба». Оказалась от открытия магазина в г. Челябинске екатеринбургская сеть «Купец», которая планировала стать продуктовым «якорем» в ТРК «Северо-Западный» (размер лота – 2500 кв. м).

Вынуждены были отказаться от планов развития ряд операторов ресторанного бизнеса. О приостановке регионального развития объявили компании «Крошка картошка», «МаксиМ» (рестораны Maximilean, «Моцарт», «Посейдон», «МаксиМыч», DJ-cafe-Brasserie «МаксиМ» и другие), «Елки-палки», «Априком» (рестораны «Колбасофф», Goodman, фиш-хаус «Филимонова и Янкель», итальянский ресторан «Мамина паста», французское кафе «Ле Гато»). Кроме того, кризис внес коррективы в планы развития местных сетей. В частности, компания Da Vinci, занимавшая 120 кв. м в ТРК «Куба», закрыла отдел.

Ожидаемые корректировки

В условиях кризиса не все компании полностью отказываются от планов развития: ситуация заставляет менеджмент компаний тщательней подходить к выбору мест размещения объектов, не соглашаясь на рискованные проекты и снижая ставки аренды.

Например, ресторанная сеть Sbarro после длительных переговоров с ТРК все же заходит на челябинский рынок и планирует открыть две точки – в ТРК «Куба» и ТРК «Горки». Кроме того, если компания управляет ресторанами разных ценовых сегментов, то в условиях кризиса развивать будет именно экономичный формат. Так компания «Росинтер Ресторантс» планирует в ближайшем времени приостановить открытие в регионах своих ресторанов Il Patio, «Планета Суши», Friday’s и других. В то же время, компания делает ставку на «эконом-сегмент», активно развивая сеть fastfood «Ростик’с-KFC».

Динамика ставок аренды/продажи

Торговая недвижимость

В первом выпуске отчета (от 01.12.2008 г.) была приведена динамика изменения ставок по сегменту торговой недвижимости, которая отразила волну повсеместного снижения арендной платы и цен продаж в ноябре 2008 года. С этого момента значимых изменений ставок аренды и цен продаж не произошло. Причина этого заключена в прекращении «паники» по поводу массового освобождения арендаторами небольших площадей, собственники на текущий момент предпочитают удерживать цену на достигнутом уровне.

Индексы ставок аренды торговой недвижимости в г. Челябинске

Индексы ставок продажи торговой недвижимости в г. Челябинске

Сдерживающим фактором может послужить неизбежное повышение ставок в качественных объектах в будущем – по оценкам компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer, не ранее чем к 2010 году.

Таким образом, по сравнению с первым выпуском отчета (от 01.12.2008 г.) ставки аренды офисной недвижимости снизились в среднем от 4 до 9% в зависимости от класса.

Отметим, что в среднем цены продажи в разрезе классов выросли. Однако это объясняется не общий ростом цен на рынке, а появлением значительного количества предложений более качественных объектов в рамках классов и их продажей по более высокой цене. При этом цены на лоты, выставленные две недели назад, практически не изменились.

Складская недвижимость

Складская недвижимость, в отличие от торгового и офисного сегмента, не испытала столь существенного снижения ставок аренды и цен продажи.

Склады класса В вообще не ощутили влияние финансового кризиса в силу малого объема предложения и, вследствие этого, высокой заполненности на текущий момент.

Индексы ставок аренды и продажи складской недвижимости в Челябинской области

Тем не менее цены на склады классов C и D продолжают снижаться, что объясняется снижением платежеспособного спроса.

По сравнению с первым выпуском отчета (от 01.12.2008 г.) ставки аренды и продажи на склады классов C и D снизились на 3-7%.

Гостиничная недвижимость

С момента первого выпуска отчета (от 01.12.2008 г.) значимых изменений стоимости проживания в гостиницах г. Челябинск не произошло – с момента начала кризиса снижения цен в сегменте гостиничной недвижимости пока не отмечено. Наоборот, некоторые игроки немного повысили цены в связи с наступающими новогодними праздниками.

Индексы стоимости номера в гостиницах г. Челябинск

Какие-либо выводы о влиянии финансового кризиса на гостиничный бизнес можно будет сделать после новогодних праздников, когда управляющие компании будут, вероятно, вынуждены снижать цены – как из-за сезонного спада, так и вследствие тенденции бизнеса к сокращению издержек, в том числе связанных с накладными и командировочными расходами.

Земельные участки

В настоящее время на рынке предложений земельных участков большинства категорий значительная коррекция цен не отмечена. Наибольшее снижение цен отмечается на земли категории промышленности и энергетики, расположенные в черте города, что обусловлено как снижением спроса на данные участки, так и изначально высокой стоимостью данных участков по сравнению с землями данной категории, расположенными за чертой города.

Собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения отмечают значительное падение спроса на эту категорию земель, вследствие чего даже корректировка цен на участки, по их мнению, не позволит реализовать земли.

Предложение земельных участков для реализации инвестиционных проектов ограничено, поэтому собственники в настоящее время не готовы снижать цену продажи более чем на 10-15%.

По сравнению с первым выпуском отчета (от 01.12.2008 г.) цены изменились преимущественно на земельные участки, расположенные в пределах г. Челябинска, величина дополнительного дисконта за этот период составила 2-5% на различные категории земель.

Уровень торга от заявленных цен

Торговая недвижимость

Уровень торга на объекты торговой недвижимости, расположенные в ТРК, зависит от размера желаемой площади и от того, является ли потенциальный арендатор якорным. В таком случае арендодатель готов снижать ставки на 5-10%.

Офисная недвижимость

Исследование MD&T, регионального партнера GVA Sawyer в г.Челябинске, показало, что уровень торга зависит от класса площадей и размера лота.

Ставки на некоторые объекты качественной недвижимости официально не снижены, однако в процессе переговоров управляющие компании готовы снизить цену на 30% и более.

На другую часть объектов ставки уже снижены на 10-15%, максимальная величина торга, на который готовы идти собственники и управляющие компании таких объектов, составляет не более 10%.

Наибольшая величина торга отмечена в офис-центре Rekkom-Palace – управляющая компания готова идти на скидки покупателю до 40% (в зависимости от величины лота).

Складская недвижимость

В процессе переговоров с собственниками складских помещений выявлено, что допустимый коридор торга по ставкам аренды – 10-15% относительно среднерыночной, «объективной» цены, по ценам продажи – до 20%. По объектам, собственники которых априори устанавливают завышенную цену, торг возможен в более широких пределах – в зависимости от отклонения от среднерыночной цены (в процессе переговоров с собственниками специалистам MD&T, регионального партнера GVA Sawyer, зафиксировано понижение цен на некоторые подобные объекты более чем на 50%).

Земельные участки

Коридор торга, на который готовы идти собственники земельных участков, достигает 30% по землям сельскохозяйственного назначения и 5-10% по землям промышленности и энергетики и землям под реализацию инвестиционных проектов.

Объекты, испытавшие наибольшее падение ставок аренды/продажи

Список объектов, испытавших наибольшее падение ставок аренды, представлен в таблице.

Величина дисконта ставок аренды некоторых объектов

Торговая недвижимость

В сегменте street retail наибольшее падение ставок отмечено для объектов, расположенных на 2-3 линиях, с низким людским и транспортным трафиком, то есть для самых низколиквидных объектов. По некоторым объектам ставка аренды снизилась на 30-35%, ставка продажи – на 45-50%.

Аналогичная ситуация отмечена и в сегменте некачественных торговых комплексов. В торговом комплексе «Александра» арендная плата снизилась с 2500 руб/кв. м в месяц в докризисное время до 2000 руб./кв. м на сегодняшний день, то есть величина дисконта составила 20%.

В торговом комплексе «Молодежная мода» ставка аренды снизилась на 18% – с 2200 руб./кв. м до 1800 руб./кв. м.В сегменте качественных торговых площадей наибольшее снижение ставок аренды отмечено в недавно открывшемся ТРК «Куба», торговые площади которого до сих пор не полностью заполнены. На данные площади ставка аренды снизилась в среднем на 30%.

Офисная недвижимость

В сегменте офисной недвижимости наибольшее снижение ставок отмечено на объекты, введенные в эксплуатацию относительно недавно.

В зданиях компании «Энергоинвест» (БД «Павловский», «Петровский», «Славянский») ставки в сентябре 2008 года составляли в среднем 1000 руб./кв. м в месяц без НДС, на текущий момент площади предлагаются в аренду по ставке от 700 руб./кв. м в месяц без НДС. Таким образом, величина дисконта составила 30%.

Управляющая компания «Челябинск Сити» готова идти навстречу потенциальным арендодателям. Официальной информации о снижении ставок не анонсировано, но, по словам управляющего, в зависимости от размера лота арендная ставка может снизиться на 30%.

Во введенном в эксплуатацию осенью 2008 года здании «Бовид Hall» ставка снизилась с 1300 руб./кв. м до 950 руб./кв. м, таким образом, величина дисконта составляет порядка 27%.

Управляющая компания «Фрост Инвест» также снизила арендную ставку в своем объекте «Гардероб» на 20%. Из давно существующих на рынке объектов наиболее существенно упали ставки в БЦ «Звезда Север-Юг» – в среднем на 25%. Однако стоит отметить, что в докризисное время величина ставок, по оценке специалистов GVA Sawyer, здесь была завышена. И на текущий момент арендная ставка опустилась до приемлемого для данного класса уровня, 514 руб./кв. м в месяц без НДС.

Складская недвижимость

Наибольшее падение ставок аренды отмечено в качественном складском комплексе сети «Каскад» – приблизительно на 20%.

Данный комплекс является одним из наиболее крупных логистических терминалов Челябинска. В условиях кризиса компании вынуждены отказываться от качественных складских площадей в пользу более дешевых, для преодоления минимизации влияния данной тенденции управляющая компания вынуждена снижать ставки.

Некоторые текущие тенденции:

1. Отмечено снижение посещаемости ТРК. Торговые операторы не наблюдают увеличения оборота даже в связи с новогодними скидками.

2. Волна массового снижения ставок аренды и цен продажи завершена, собственники стараются удержать ставку на достигнутом уровне, однако готовы идти на диалог с потенциальным арендатором или собственником по вопросу достижения устраивающей обе стороны ставки.
   Можно говорить о том, что арендодателями достигнут некий психологический минимум и для нового значительного падения требуется временной промежуток, пока рынок «привыкает» к новым ставкам.

3. Снижение ставок аренды офисной недвижимости в разрезе классов происходит неравномерно – классы В+ и В- испытали наибольшее снижение ставок, таким образом, на рынке сложился дисбаланс – арендная ставка некоторых объектов класса С выше ставки более качественных объектов классов В+ и В-.

4. В январе-феврале возможно массовое перемещение арендаторов как в сегменте офисной, так и в сегменте торговой недвижимости в помещения с более низким уровнем арендной ставки.
   Также в этот период следует ожидать дальнейшего роста предложения по сегментам торговой недвижимости – предположительно, ряд торговых операторов не закрывает бизнес исключительно в надежде на пиковый новогодний сезон, даже работая на грани нулевой рентабельности.
   Предложение в сегменте офисной недвижимости также может увеличиться к весне 2009 года из-за устойчивой тенденции к уменьшению арендуемых площадей и банкротств.

5. Большинство федеральных сетей приостановили программы регионального развития «до весны 2009 г.». Некоторая активность отмечается в сегменте fast food (в частности, планируют открытие филиалов в Челябинске сети Sbarro, «Ростик’с KFC»,Subway).

6. Активность в сегменте земельных участков практически не отмечена, за исключением небольших участков, расположенных в черте города.

Международные гостиничные операторы не закрыли программы развития в регионы, однако в данный момент практически ни один из них не готов самостоятельно вкладывать средства в проект. Можно говорить о спросе на готовые гостиничные объекты и на готовность сетей выступать в качестве управляющих компаний.

Исследование проведено аналитичесикм отделом компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer