Офис или склад ипотеке будет рад?

Россияне, предположительно, смогут покупать в ипотеку не только жилье и землю, но и коммерческую недвижимость. Соответствующий законопроект депутаты Госдумы собираются рассмотреть 19 февраля. В теории, выгоду получат все участники рынка. Мнения экспертов по этому поводу разделились: одни считают, что это даст рынку новую жизнь, другие сомневаются, готовы ли игроки рынка и покупатели идти на подобные сделки.

На рассмотрение депутатов Госдумы РФ внесли новый законопроект, касающийся ипотеки. Авторы документа предлагают расширить ее действие и разрешить россиянам приобретать с помощью ипотечного займа объекты коммерческой недвижимости. Пока что это можно сделать только с жильем и землей. Глава комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский считает, что в случае принятия законопроекта у банков появится новый инструмент рефинансирования – секьюритизация коммерческой ипотеки.

Законопроект предполагает, что офис, магазин или склад, покупаемый на кредитные деньги, будет считаться для банка залогом. В этом эксперты видят принципиальное отличие обычного кредитования от ипотечного. «Сегодня взять кредит на покупку коммерческой недвижимости можно следующим образом: заложить определенный объект, получить деньги, а потом уже перекладывать залог на вновь приобретенное имущество, – поясняет руководитель департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон» Станислав Ахмедзянов. – Таким образом, если законопроект примут, считаю, что будет проще купить объект тем, кто может рассчитаться по нему, но кому пока нечего заложить».

Руководитель направления ипотечного кредитования операционного офиса «Челябинский» «Альфа-банка» Кирилл Петров добавляет, что коммерческая недвижимость может быть заложена уже после оформления права собственности и заключения договора ипотеки. «Таким образом, законопроект предлагает снизить риски для банка, – уточняет эксперт. – Банк дает кредит, зная, что специалист Федеральной регистрационной службы, оформляя сделку, одновременно наложит на квартиру обременение. Как правило, в банках имеется разграничение бизнеса по субъекту кредитования (организации и население), поэтому данный законопроект выгоден, прежде всего, корпоративному направлению банков».

Аналитики рынка указывают на процентные ставки по ипотеке, которые, как правило, несколько ниже, чем по другим кредитным договорам, а на также срок, на который выдается ипотека – традиционно 20-30 лет. Это отметил и г-н Плескачевский. По его словам, если стандартные условия ипотеки будут распространяться и на нежилые помещения, это позволит снизить ставки по кредитам за счет уменьшения рисков банка-кредитора. Ипотека оформляется проще и быстрее за счет «облегченного» пакета документов, в отличие от других кредитов на коммерческие объекты.

По словам руководителя кредитно-кассового офиса ООО «Городской ипотечный банк» в Челябинске Оксаны Обогреловой, этот законопроект давно ждали и банки, и риелторы, и сами потребители. «Такой продукт, как коммерческая ипотека, очень востребован, – рассказывает Оксана Обогрелова. – Если законопроектом будет решен вопрос гарантий возврата при банкротстве заемщика, то эта проблема из «минуса» обратится в «плюс». Выгода при этом очевидна, как и при любой обоюдовыгодной сделке. Основные сложности, я думаю, носят юридический характер. Если законодателями будет отработан четкий механизм взаимодействия между государственными структурами по оформлению сделки коммерческой ипотеки, а также регламентированы юридические аспекты на каждом этапе сделки и возможных сценариев развития событий после сделки, то у банкиров и покупателей не должно возникать сложностей».

Однако у челябинских экспертов остаются вопросы в плане реализации идеи с ипотекой коммерческой недвижимости. К примеру, директор агентства коммерческой недвижимости «E.R.A» Сергей Еремеев считает, что проект заработает в отношении физических лиц. «Например, человек приобретает с помощью ипотечного займа небольшой магазин площадью в 30 квадратных метров и затем, собирая плату с аренды, гасит этот кредит. Однако другой вопрос: когда это окупится? На мой взгляд, покупка в ипотеку более значимого объекта, а соответственно и более дорогого, будет невыгодна. К тому же юридические лица по строящимся объектам работали с банками по проектному инвестированию, и ипотека на 20 лет в эту схему слабо вписывается. Покупать готовую недвижимость в ипотеку юридическим лицам, наверное, будет выгодно, но где найти кредитору предприятие, которое устойчиво будет работать в ближайшие несколько десятков лет?»

Сергей Еремеев также добавляет, что ипотека коммерческой недвижимости будет выгодна скорее государственным банкам: это еще один способ оживить рынок и держать его под контролем. Для коммерческих же структур это может оказаться невыгодно, поскольку этот сегмент рынка более дорогостоящий, нежели жилье.

Планируется, что депутаты рассмотрят законопроект 19 февраля. Комитет Госдумы по собственности заочно порекомендовал его к принятию в первом чтении.