вадратный метр: вверх или вниз?
" src=
" src=
¬ феврале специалисты –  «—лужба недвижимости» составили обзор рынка вторичной жилой недвижимости „ел€бинска. «а основу эксперты вз€ли данные сети »нтернет. Ёксперты установили, в каких районах и каким образом в течение мес€ца измен€лась цена квадратного метра. —айт DomChel.ru предлагает читател€м познакомитьс€ с эксклюзивно представленным отчетом.

¬ качестве исходных данных дл€ составлени€ обзора рынка вторичной жилой недвижимости „ел€бинска использовались данные »нтернета. ѕолученна€ информаци€ была скорректирована посредством исключени€ следующих объектов:

  1. ƒублирующиес€ объекты (под дублирующимис€ объектами понимались два и более объектов с совпадением адреса, этажа, различием в площади не более 3 кв. м и различием в стоимости квартиры не более 300 тыс. руб.).
    ѕри исключении дублей в базе данных оставл€лс€ объект с минимальной ценой, так как продажа объекта наиболее веро€тна именно по наименьшей цене.
  2. ќбъекты с отсутствием существенных характеристик: стоимости объекта и общей площади.
  3. Ќестандартные объекты. ƒл€ исключени€ нестандартных объектов была проведена группировка базы данных в разрезе квартир повышенной комфортности* и среднестатистических квартир. ¬ качестве группировочного признака прин€та стоимость кв. м. Ўаг группировки – 10 тыс. руб. ѕод нестандартными объектами понимаютс€ объекты, количество которых при группировке по стоимости кв. м составл€ет менее 1,5% от общей совокупности.

ѕри корректировке базы данных было исключено 38% объектов. ќкончательный вид базы данных представлен на рисунке 1. “аким образом, объем базы данных составил 1537 объектов, что на 283 объекта (23%) превышает объем базы данных предыдущего мес€ца. —окращение объема информации предыдущего мес€ца произошло из-за низкой активности риелторских агентств в праздничные дни.

–аспределени€ базы данных

" src=
" src=

¬се расчеты проводили специалисты –  «—лужба недвижимости»

—редн€€ стоимость кв. м в разрезе районов г.„ел€бинска

—редн€€ стоимость кв. м в разрезе районов г. „ел€бинска представлена на рисунке 2.

«ависимость цены кв. м от месторасположени€ квартиры

" src=
" src=

 ак видно, стоимость квадратного метра в высокой степени зависит от расположени€ квартиры, что подтверждаетс€ значительным размахом исследуемой совокупности (23,6 тыс. руб.) и значительным — ќ (8 тыс. руб.). Ќаибольша€ стоимость квадратного метра характерна дл€ квартир ÷ентрального и —оветского районов города, что обусловлено престижностью данных районов, сосредоточением деловой активности в центре города и относительно благопри€тной экологической обстановкой, кроме этого, центральна€ часть города €вл€етс€ культурным центром „ел€бинска и на данные районы приходитс€ основна€ дол€ жиль€ повышенной комфортности. —тоимость кв. м в  алининском и  урчатовском районах немного меньше средней стоимости кв. м по городу. ƒанные районы отличаютс€ наличием большого количества относительно нового жиль€, благопри€тными экологическими услови€ми и развитой инфраструктурой. »менно этими факторами и объ€сн€етс€ превышение стоимости кв. м вторичного жиль€ на —еверо-«ападе над стоимостью кв. м в промышленных районах „ел€бинска (ћеталлургический, Ћенинский “ракторозаводской). —тоимость кв. м в промышленных районах „ел€бинска существенно ниже средней стоимости кв. м по городу (примерно на 15%).

–аспределение предложени€ по районам г. „ел€бинска представлено на рисунке 3.

√еографическое распределение предложени€

" src=
" src=

 ак видно, наибольша€ дол€ предложени€ приходитс€ на —еверо-«ападе „ел€бинска (42%), что обусловлено активной застройкой  алининского и  урчатовского районов. “акже весьма значительна€ дол€ предложени€ приходитс€ на ÷ентральный район. ¬ целом данное географическое распределение предложени€ €вл€етс€ характерным дл€ рассматриваемого рынка. Ќезначительные колебани€ данного распределени€ по сравнению с ситуацией на рынке в прошлом мес€це нос€т случайный характер.

—тоимость кв. м в разрезе количества комнат

—тоимость кв. м вторичного жиль€ в разрезе количества комнат представлена на рисунке 4.

«ависимость цены кв. м от количества комнат

" src=
" src=

 ак видно, степень вли€ни€ количества комнат в квартире на стоимость кв. м достаточно высока: размах данной совокупности составл€ет 13,9 тыс. руб.; — ќ – 6,2 тыс. руб. ¬еличина степени вли€ни€ обусловлена предложением жиль€ повышенной комфортности, представленного преимущественного квартирами с трем€ и более комнатами, а также ориентацией на группы покупателей с различным уровнем дохода. ѕревышение стоимости кв. м дл€ однокомнатных квартир над стоимостью кв. м дл€ двухкомнатных квартир обусловлена более активным спросом на однокомнатные квартиры.

–аспределение предложени€ в разрезе количества комнат представлено на рисунке 5.

–аспределение предложени€ по количеству комнат

" src=
" src=

Ќаибольшую долю в структуре предложени€ занимают двухкомнатные квартиры (38%). Ќезначительна дол€ предложени€ четырехкомнатных и многокомнатных квартир (7 и 1% соответственно), что обусловлено малым присутствием данных объектов на рынке. ƒанное распределение также €вл€етс€ характерным дл€ исследуемого рынка и соответствует данным прошлого мес€ца.

—тоимость кв. м в разрезе серий

—тоимость кв. м в разрезе серий квартиры представлена на рисунке 6.

—тоимость кв. м в разрезе серий квартир

" src=
" src=

 ак видно, данна€ совокупность неоднородна: наблюдаетс€ резкий разрыв (около 22 тыс. руб.) между стоимостью кв. м квартир повышенной комфортности и стоимостью кв. м других серий квартир. ѕоэтому при расчете средних цен целесообразно разделение квартир на две группы:

  1. квартиры повышенной комфортности (стоимость кв. м = 66 467 руб.);
  2. среднестатистические квартиры, к которым относ€тс€ такие серии квартир, как хрущевка, брежневка, 121, 97, полнометражка и ленинградский проект (стоимость кв. ћ = 44 003 руб.).

¬еличина размаха и — ќ дл€ группы среднестатистических квартир относительно невелика (3 и 4,2 тыс. руб. соответственно).

–аспределение предложени€ по сери€м квартир представлено на рисунке 7.

–аспределение предложени€ по сери€м

" src=
" src=

 ак видно, наибольшую долю в предложении вторичного жиль€ занимает предложение квартир 97 и 121 серий (44%). ƒанный факт объ€сн€етс€ относительно большим объемом строительства панельных домов 97 и 121 серий. ќтметим, что основна€ дол€ предложени€ квартир данных серий приходитс€ на  урчатовский и  алининский районы. –аспределение предложени€ по сери€м имеет характерный дл€ данного рынка вид и в сравнении с предыдущим мес€цем практически не изменилось.

ƒинамика стоимости квадратного метра

—равнение средней стоимости кв. м на 15.02.2009 с данными, полученными 15.01.2009, приведено в таблице.

ƒинамика средней стоимости кв. м за 01.2009-02.2009 гг.

√руппа

—тоимость кв. м, руб.

01.09

02.09

“емп прироста в руб.

“емп прироста в долл.***

—реднестатистические квартиры

45693

44003

-3,70%

-16,56%

 вартиры повышенной комфортности

67664

66467

-1,77%

-14,89%

—редн€€ стоимость кв. м

50139

47908

-4,45%

-17,21%

—редн€€ стоимость кв. м на рынке вторичной жилой недвижимости г. „ел€бинска за прошедший мес€ц снизилась на 4,5%. —нижение стоимости кв. м вторичной жилой недвижимости обусловлено общеэкономической ситуацией. ќтметим, что общеэкономическа€ ситуаци€ в –оссии и, в частности, в „ел€бинске за прошедший мес€ц несколько ухудшилась, при этом заметно снижение темпов падени€ экономики по сравнению с предыдущими мес€цами. ¬ последующие два-три мес€ца стоит также ожидать ухудшени€ общеэкономической ситуации.

Ќаиболее существенное снижение стоимости кв. м приходитс€ на группу среднестатистических квартир (3,7%), наименьшее – на группу квартир повышенной комфортности (1,8%). ƒанна€ тенденци€ обусловлена сравнительно большим падением платежеспособного спроса среди населени€ со средним и средне-высоким уровнем дохода – потенциальных покупателей среднестатистической квартиры. ќтметим повышение темпов падени€ стоимости кв. м по сравнению с предыдущим мес€цем (4,5% против 3%). ”скорение темпов падени€ стоимости кв. м вторичного жиль€ соответствует прогнозам специалистов –  «—лужба недвижимости».

ѕадение стоимости кв. м в долларовом выражении составило 17,2%, что обусловлено резким повышением курса доллара по отношению к рублю.

“аким образом, в соответствии с обзором рынка вторичной жилой недвижимости за 15.01.2009-15.02.2009, проведенным специалистами –  «—лужба недвижимости», средн€€ стоимость кв. м за прошедший мес€ц упала на 4,5% в рубл€х (или 17,2% в долларовом эквиваленте) и составила 47 906 руб. ¬ последующие мес€цы ожидаетс€ более активное снижение стоимости жиль€.

Ѕолее подробно с данным отчетом можно познакомитьс€ на сайте –  «—лужба недвижимости».

* Ёлитна€ сери€ квартир.
** ¬се серии квартир за исключением элитного жиль€.
*** ѕри расчете учитывалс€ средний курс долл. за первые две недели феврал€ и €нвар€.