Коммерческая недвижимость: итоги и перспективы

Компания MD&T, региональный партнер компании GVA Sawyer в Челябинске, обнародовала отчет о том, что происходило с коммерческой недвижимостью южноуральской столицы в уходящем году. Сайт DomChel.ru предлагает читателям ознакомиться с полной версией исследования.

Недвижимость как инвестиционный актив

Важнейшими факторами, формирующими инвестиционную активность рынка недвижимости в течение 2008 г., были:

1. Рост стоимости недвижимости до сентября 2008 г., а также до 2008 г., обуславливающий восприятие недвижимости как надежного и высокодоходного инвестиционного актива.

2. Реализация программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В Челябинске в рамках данной программы производится строительство жилья в п. Чурилово, а также на Краснопольской площадке.
   Кроме того, в рамках программы в Челябинске действуют подпрограммы «Обеспечение жильем работников бюджетных учреждений», «Жилье для молодых семей».
   Всего в 2008 году планируется сдать в эксплуатацию около 700 тыс. кв. м жилья.

3. Общее повышение деловой активности, связанное с реализацией программы «Урал промышленный – Урал полярный». Реализация проекта предполагает обеспечение потребности тяжелой индустрии Урала в марганцевых, хромовых рудах, бокситах, нефти, газе, древесине и рудах цветных металлов, что дает металлургическим предприятиям долгосрочные гарантии получения необходимого сырья и позволяет увеличить объем выпуска продукции.

4. Острая объективная нехватка логистических комплексов, которая ощущалась с начала года вплоть до начала кризиса, обеспечивающая интерес столичных и местных игроков к данному сегменту рынка коммерческой недвижимости.

Рынок офисной недвижимости

В 2008 году прирост качественных площадей по отношению к 2007 году составил 75%. В связи с кризисом ввод некоторых объектов перенесен на 2009 год. Вместо запланированных 99,3 тыс. кв. м было введено 88,8 тыс. кв. м офисных площадей классов A, B+, B-. Среди введенных в эксплуатацию знаковых проектов стоит отметить самый крупный бизнес центр класса A «Челябинск Сити» (30 000 кв. м), а также многофункциональный комплекс «Rekkom Palace» (22 000 кв. м). Самый крупный «замороженный» объект из проектов, которые должны были ввестись в 4 квартале 2008 года, – бизнес-центр компании «Линвест» (5500 кв. м).

Основные показатели рынка качественной офисной недвижимости

Источник: Исследование MD&T, регионального партнера GVA Sawyer
* Курс доллара на момент составления отчета 17.12.2008 27,6 рубля

Предложение

По итогам 2008 года совокупное предложение качественных офисных площадей (классов A, B+, B-) составило 206,6 тыс. кв. м. Объем предполагаемого на 2009 г. строительства составляет 44,55 тыс. кв. м.

Доля офисных площадей класса A в совокупном качественном предложении по итогам 2008 г. составила 27%, в структуре нового предложения из введенного за 2009 г. – 23%. На 2009 год ожидается рост долей площадей класса B+ c 20% по итогам 2008 года до уровня около 30% в 2009 году, при условии, что все заявленные объекты введутся в эксплуатацию.

Предложение качественных офисных площадей сосредоточено в центре города – 69% от совокупного предложения. В течение ближайших трех лет ожидается активное развитие Северо-Запада (Курчатовский и Калининский районы) и его рост доли в предложении с 5% (2008 г.) до 11% (2011 г.).

В связи с текущей кризисной ситуацией девелоперы вынуждены пересматривать свои планы строительства и замораживать начатые объекты.

Всего на текущий момент известно о корректировке сроков ввода в эксплуатацию 10 проектов. Сроки их ввода в эксплуатацию зависят от сроков получения девелоперами необходимого финансирования.

Проект БЦ компании «CK Developman» в настоящее время скорректирован: понижена классность объекта до В+ и сокращена его площадь. Сроки реализации проекта девелопером проекта не объявлены.

Строительство БЦ «Капитал» (девелопер – компания «Урал-Строитель») общей площадью 40 тыс. кв. м первоначально планировалось начать в апреле 2008 г., но к декабрю выполнен лишь этап эскизного проектирования, работы на строительной площадке не ведутся. В настоящее время все работы по проекту приостановлены, кроме того, у компании «Урал-Строитель» истек срок договора аренды земельного участка, усилия компании в настоящий момент сосредоточены на пролонгации договора аренды.

Бизнес-центр класса А компании «Молния Инвест» площадью более 40 тыс. кв. м был анонсирован весной этого года. Однако на начальной стадии строительства (устройство котлована) проект был заморожен, сейчас никаких работ не ведется.

Кроме того, на этапе частично возведенного каркаса заморожен проект бизнес-центра компании «Монолит» общей площадью 47 тыс. кв. м.

Тем не менее несмотря на кризисную ситуацию некоторые девелоперы сохраняют свои планы и не переносят сроки ввода в эксплуатацию объектов.

Например, компания «Дэфа» анонсировала новый проект бизнес-центра на улице Коммуны, 87. Офисный центр будет пристроем к существующему зданию Центра делового сотрудничества. По данным компании-застройщика, работы по данному проекту ведутся, планируемый срок ввода в эксплуатацию – 2010 г. Общая площадь нового семиэтажного объекта – около 3,5 тыс. кв. м. Планировка помещений – свободная. В проекте предусмотрена подземная парковка на 46 мест и наземная на 200 мест.

Компания «ДБМ» также продолжает продажи площадей в двух своих объектах: площадь первого из них – 16-этажного офисного центра на улице Энтузиастов – составляет 40 тыс. кв. м. Офисный центр, расположенный в Ленинском районе, будет иметь площадь около 6 тыс. кв. м. Оба здания планируется ввести в эксплуатацию в 2010 году.

В целом подверженными влиянию кризиса оказались именно крупные проекты. Дальнейшая судьба «замороженных» объектов будет зависеть от стоимости заемных средств в случае возобновления программы финансирования коммерческими банками. Вероятно, часть проектов будет продана со значительным дисконтом либо скорректирована в сторону понижения классности, уменьшения площадей, а также максимального удешевления стоимости строительства.

В структуре предложения большинство площадей в существующих зданиях предлагаются на условиях аренды. Исключением является комплекс офисных зданий класса B+ «Парк офисов», компании «Энергоинвест» и офисное здание класса В- «Звезда Север-Юг». Площади в данных зданиях распроданы мелкой нарезкой, и предложения о перепродаже регулярно появляются на рынке. Продажа собственниками площадей в данных зданиях не связана с кризисными явлениями, так как подобные предложения появлялись в течение всего года.

Предложения о продаже офисных площадей характерны для строящихся и только что сданных в эксплуатацию объектов офисной недвижимости. В частности, к продаже предлагаются площади в недавно введенном в эксплуатацию офисном центре «Rekkom Palace», а также в БЦ «Бовид Hall». Начаты продажи площадей в новых офисных центрах компании «Юнити» (ввод в 2011 году), «ДБМ» (ввод в 2010 году), а также в объекте компании «Дэфа» (ввод в 2010 году). Можно сказать, что тенденция массовой продажи площадей в строящихся зданиях продиктована желанием девелоперов привлечь средства для завершения строительства.

Высокий уровень вакантных площадей в центральном субрынке сохраняется за счет пустующих площадей в крупнейшем офисном центре класса А «Челябинск Сити», и в БЦ «Бовид Hall». Аналогичная ситуация наблюдается на субрынке «Университетский», где продолжается процесс заполнения арендаторами нового бизнес-центра «Rekkom Palace». Самым востребованным остается субрынок «Северо-Западный», где на данный момент свободны около 1% площадей, что объясняется относительно малым объемом предложения в субрынке.

Спрос

Высокий уровень вакантных площадей во всех классах качественной офисной недвижимости обусловлен тем, что в течение года введено в эксплуатацию большое количество объектов офисной недвижимости, а бизнес, находясь преимущественно в кризисных условиях, не может обеспечить соответствующих темпов поглощения офисных площадей.

Текущий спрос на качественные офисные площади оценивается на уровне заполненных площадей, то есть порядка 37,2 тыс. кв. м (GLA) на площади класса А, 108,8 тыс. кв. м (GLA) класса B+/B-.

Ключевая тенденция рынка офисной недвижимости – снижение спроса в основном за счет сокращения арендаторами размеров занимаемых площадей или наметившейся тенденцией к перемещению в некачественные бизнес-центры в целях снижения издержек.

Основными источниками спроса на качественные площади в Челябинске традиционно являются компании финансового сектора, местные представительства федеральных и западных компаний, а также компании, чей бизнес непосредственно связан с традиционными для Челябинска отраслями: металлургия, машиностроение.

Компании всех вышеупомянутых категорий были вынуждены или в данный момент рассматривают возможность закрытия офисов или значительного сокращения площадей. Отказ компаний финансового сектора от развития означает, что они больше не будут способны формировать спрос на офисные помещения.

Центральный субрынок остается самой привлекательной зоной для размещения офиса, но намечается тенденция роста спроса на площади класса B+ и В- в северо-западном субрынке. Данная тенденция объясняется более низкими ставками аренды, более удобной транспортной доступностью и обеспеченностью парковочными местами.

Размеры наиболее востребованных площадей сократились с 50 кв. м в 3 квартале до 30 кв. м в 4 квартале 2008 года.

В структуре спроса по типу собственности арендные отношения превалируют над куплейпродажей площадей. Крупнейшей арендной сделкой за 4 квартал 2008 года стала аренда компанией «Промышленные инвестиции» двух этажей (2300 кв. м) в бизнес-центре «Челябинск Сити».

Финансовые условия

На конец 2008 года средние ставки в классе А составили $546/кв. м в год, класса B+ – $385/кв. м в год, класс B- – $335/кв. м в год.

Таким образом, падение по сравнению с 3 кварталом составило в классе A – 12%, в классе B+ – 26%, в классе B- – 14%.В течение 2009 года вероятно снижение арендных ставок в среднем на 7-10% в год (однако возможна корректировка в зависимости от макроэкономической ситуации). Фактически, основная волна снижения ставок прошла в ноябре текущего года, дальнейшее снижение может быть продиктовано желанием собственников как можно скорее заполнить пустующие помещения.

Несмотря на то, что к концу 2008 года рынок офисной недвижимости стал рынком арендатора, предел для снижения арендных ставок существует – арендодатель учитывает, что дисконт одному из арендаторов приведет к массовым обращениям прочих арендаторов об аналогичных условиях. Вероятно, в отдельных случаях арендодатель скорее потеряет одного арендатора для сохранения арендных платежей от прочих. Если такое предположение верно, в 2009 году рынок ожидает беспрецедентный показатель незаполненных офисных площадей.

Наибольший уровень арендных ставок сохраняется в новом бизнес-центре «Челябинск Сити». Нижняя граница арендных ставок в качественном сегменте отмечена в офисных центрах класса B- «Аврора» и «Парк офисов СДМ» – $239/кв. м и $217/кв. м в год соответственно. В большинстве случаев договор аренды площадей в офисных центрах класса B+ и B- заключается на 11 месяцев, без регистрации в Регистрационной палате. Для офисных центров класса A характерны долгосрочные договоры аренды, сроком на пять лет.

Согласно договорам аренды, в большинстве бизнес-центров класса В+/В- ставка включает эксплуатационные расходы, отдельно оплачиваются клининговые и охранные услуги, интернет-трафик, телефонная связь. Бизнес-центры класса А чаще всего рассчитывают арендную ставку исходя из всех расходов, за исключением платы за электричество, Интернет и телефонную связь.

Цены продажи на конец 2008 г. составили $4037 (не включая НДС) для офисов класса B+, $3279 (не включая НДС) для офисов класса B-. Величина дисконта по сравнению с концом 3 квартала составила в классе B+ 15%, в классе B- – 22,8%.C учетом того, что обычно к продаже предлагаются площади в стоящихся комплексах, то изменение цены квадратного метра будет зависеть от ценовой политики застройщиков. По некоторым объектам цены на данный момент завышены, и, возможно, снижение цены в будущем здесь будет значительно.

Ожидания потенциальных покупателей-клиентов компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer в г. Челябинске, в настоящий момент находятся в диапазоне 30 000–50 000 рублей за кв. м офисных помещений в зависимости от их качества.

Рынок торгово-развлекательной недвижимости

Предложение

Совокупное предложение площадей качественных торговых центров на челябинском рынке на конец 2008 г. составило около 495 тыс. кв. м За 2008 год введено 108 тыс. кв. м общей торговой площади (из них 82 тыс. кв. м качественных площадей).

Крупнейшие и наиболее известные введенные в 2008 году объекты – ТРК «Куба» на ул. Цвиллинга, 25 общей площадью 50 тыс. кв. м, торговые галереи «Челябинск-Сити» на ул. Кирова, 159 площадью свыше 3 тыс. кв. м, КРК «Северо-Западный» на пр. Победы общей площадью 27 тыс. кв. м.

В 2009 году ожидается ввод в эксплуатацию только первой очереди ТРК «Фиеста» (общей площадью 43 тыс. кв. м), изначально заявленной к вводу в конце августа 2008 г., и ТК «Спартак» (общей площадью 40 000 кв. м). Все прочие проекты, заявленные к вводу в 2009 г., отменены или отложены. Таким образом, в ближайшее время ожидается замедление и даже приостановаление роста объема предложения торговой недвижимости.

На текущий момент показатель вакантных площадей колеблется в диапазоне от 0,5% до 18,8% в зависимости от качества и местоположения торгового центра. Исключением является введенный в 4 квартале 2008 года КТК «Северо-Западный», где на данный момент вакантных площадей порядка 38%. При этом наименьший показатель загруженности торговых площадей отмечается в небольших низкокачественных комплексах, наибольший – в самых высококачественных (таких как ТРК «Фокус»).

Основные показатели рынка качественной торгово-развлекательной недвижимости

Источник: Исследование MD&T, регионального партнера GVA Sawyer

* Качественный торговый центр – в соответствии с классификациями Urban Land Institute (ULI) и International Council of Shopping Centers (ICSI) – это совокупность объектов по реализации универсального ассортимента товаров и услуг (торговой площадью более 3000 кв. м), расположенных на определенной территории, спланированных, построенных, управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.
** GLA (Gross Leasable Area) – общая арендопригодная площадь.

Наибольший прирост площадей за 2008 г. приходится на Центральный район. В целом наиболее обеспеченным качественными торговыми площадями остается Центральный район, наименее обеспеченными – Ленинский, Металлургический и Тракторозаводский районы. Запланированный к открытию в 2009 г. ТРК «Фиеста» располагается в Курчатовском районе, ТК «Спартак» – в Центральном районе. В сегменте развлекательной недвижимости изменение предложения в 2008 г. было обусловлено запуском второй очереди РК «Мегаполис» общей площадью 8000 кв. м (март 2008 г.), а также открытием развлекательной зоны ТРК «Фокус» общей площадью 14 000 кв. м (декабрь 2008 г.).

Тем не менее развлекательная недвижимость развивается в Челябинске преимущественно в традиционной «связке» с торговой – посредством торгово-развлекательных комплексов, что подтверждается преобладанием в структуре заявленных проектов комплексов именно данного формата.

Спрос

Наибольшую долю площадей в галереях торговых центров Челябинска занимают операторы одежды, обуви и аксессуаров (33%), далее следуют мебельные операторы и операторы продуктов питания (18% и 14% соответственно).

В 2008 году интерес к рынку Челябинска проявляли многие федеральные и международные ритейлеры. В частности, Tesco, Stockmann, «Профи Спорт». Но кризис скорректировал планы сетей. Сейчас интерес к челябинскому рынку проявляют «Рив Гош», «Ростик’s KFC», «Хит Zona», компания «Катерина». Стоить отметить, что из-за превышения предложения над спросом и трудной экономической ситуации потенциальные арендаторы очень тщательно выбирают место размещения магазина, анализируя все аспекты: от уровня проходимости определенными группами потребителем до структуры развлекательной зоны (если рассматривается ТРК).

Активность также проявляют операторы ресторанного бизнеса, которые в данных условиях предпочитают развивать направление fast food в противовес прочим форматам, имевшим популярность в предшествующие годы. Например, компания «РосИнтер Групп» приостановила развитие сети ресторанов «IL Патио», T.G.I. Friday’s, «Планета Суши» и сосредоточила свои усилия на продвижении fast food-направления «Ростикс».

Но в большинстве случаев проекты развития заморожены до весны 2009 года. Самые крупные сети, приостановившие программы развития: «Modis», «Треволина», «Сити обувь», «Zimaletto».

Некоторые представители розничного ритейла уже закрыли свои магазины. Например, «ГлавОбувьТорг» закрыли отдел в ТРК «Куба», «Банана Мама» закрывают отдел в ТРК «Фокус». Рост спроса на торговые помещения напрямую связан с ростом потребления населения и расширением сетей розничных операторов. В 2009 году при условии, что крупные операторы возобновят свои программы развития, можно спрогнозировать небольшое увеличение спроса, который будет полностью удовлетворен за счет введения в эксплуатацию крупного ТРК «Фиеста».

Финансовые условия

С января по сентябрь 2008 г. наблюдался рост ставок аренды в среднем на 7-10%.

Начиная с сентября началось снижение ставок, причем на текущий момент ставки существенно ниже, чем в начале года. Общий уровень дисконта составляет около 30% от существующей арендной ставки.

В сегменте street retail за период кризиса наибольшее падение ставок отмечено для объектов 2-3 линий с низким пешеходным и автомобильным трафиком.

Диапазон ставок аренды для операторов ТЦ Челябинска

Источник: Исследование MD&T, регионального партнера GVA Sawyer

По некоторым объектам арендная ставка была снижена на 30-35% (по сравнению с докризисным уровнем – концом августа 2008 г.), ставка продажи – на 45-50%.

В сегменте качественных торговых площадей наибольшее снижение ставок аренды отмечено в открывшемся весной 2008 года ТРК «Куба», в котором до сих пор есть вакантные торговые площади. На данные площади ставка аренды снизилась в среднем на 30%. Так в докризисное время годовая арендная ставка на первом этаже варьировалась в пределах от 864 у. е. до 1655 у. е. за квадратный метр, с конца октября границы пределов ставок снижены до 665 – 1272 у. е. за кв. м в год.

Кроме того отмечено снижение арендных ставок в ТРЦ «Фокус», в среднем на 20-25%: c 800 руб. за кв. м до 600 руб. за кв. м (для второго этажа), для торговых галерей первого этажа цены снижены с 3000 до 2000 руб./кв. м. Коснулось изменение ставок и недавно открывшегося КТК «Северо-Западный», так, в октябре–начале ноября действовала ставка 1800 руб./кв. м, на сегодняшний день с рядом операторов ведутся переговоры о снижении ставки до 1200-1000 руб за кв. м.Аналогичная ситуация отмечена и в сегменте некачественных торговых комплексов. В торговом комплексе «Александра» ежемесячная арендная плата снизилась на 20%: с 2500 руб/кв. м в докризисное время до 2000 руб./кв. м на сегодняшний день.В торговом комплексе «Молодежная мода» ставка аренды снизилась на 18% – с 2200 руб./кв. м до 1800 руб./кв. м.

На фоне падающей покупательской способности в 2009 году арендаторы будут отдавать предпочтение торговым центрам с наиболее тщательно проработанной концепцией, удобным местоположением и профессиональными управляющими компаниями – тремя необходимыми составляющими для привлечения потока покупателей. Недостатки ряда ТРК, ранее сглаживаемые растущим спросом, в 2009 году приведут к потере арендаторов.

Рынок гостиничной недвижимости

Предложение

В докризисное время рынок гостиничной недвижимости Челябинска демонстрировал положительную динамику: был введен в эксплуатацию новый объект категории 4*, гостиница Holiday Inn (франчайзи – группа компаний «Азия»). Общий объем предложения гостиничного рынка Челябинска на текущий момент составляет 43 гостиницы с совокупным номерным фондом 2081 номер. За 2008 год качественный номерной фонд увеличился на 8,2% и составил 711 номеров (34,2% от общего предложения); 65,8% гостиничного номерного фонда города не относится к качественному предложению.

Основные показатели рынка качественной гостиничной недвижимости

Источник: Исследование MD&T, регионального партнера GVA Sawyer

В настоящее время в структуре качественного номерного фонда преобладают отели категории 3* (66%), доля высококлассных гостиниц категории 4-5* не превышает 34%.Следует отметить неравномерность распределения гостиниц в границах города: качественное предложение географически сконцентрировано преимущественно в центральной части города. Здесь сосредоточено до 62% качественногономерного фонда. К другим зонам концентрации гостиничных объектов относятся район пересечения ул. Лесопарковой и Татьяничевой, расположенный вблизи городского парка и делового и культурного центра города, и Советский район, где располагаются отели курортного типа (в районе восточного побережья озера Смолино).

До начала кризиса, то есть до сентября 2008 г., в работе находилось 20 проектов в сфере гостиничного бизнеса. На сегодняшний день известно о приостановке работ по крупному проекту – оператора Radisson (девелопер – компания «Родник»), кроме того, отложены или отменены все проекты, находящиеся на начальных этапах разработки, например «Азимут» (сеть планировала взять в управление гостиницу при аэропорте г. Челябинска).

Существенный прирост качественного предложения в 2009 году будет обеспечен не вводом в эксплуатацию новых отелей, а завершением реконструкции самой крупной гостиницы Челябинска – «Малахит» – и переводом ее из состава некачественного номерного фонда в качественный. Уровень гостиницы будет соответствовать 3*.

Спрос

С 2006 г. наблюдался рост туристического потока в город, который обеспечивается сегментом бизнес-туризма. Спрос со стороны рекреационных туристов остается на низком уровне. Поток международных туристов в последние годы также остается на низком уровне, хотя и имеет тенденцию к росту. В 2006 г. аэропортом города было обслужено 417 тыс. пассажиров, а в 2007 г. – 675 тыс., таким образом, темп прироста пассажиропотока превысил 61%.

Гостиничный рынок Челябинска характеризуется ярко выраженной сезонностью. В высокий сезон (март–май, сентябрь–ноябрь) заполняемость гостиниц доходит до 80-90%, а в низкий (январь, июнь–август) не превышает 30-40%.

На текущий момент объем спроса на качественную гостиничную недвижимость оценивается в 1100 гостиничных номеров, средняя годовая загруженность гостиниц не превышает 63%. Отметим, что по состоянию на конец 2008 г. кризис не оказал существенного влияния на рынок гостиничной недвижимости Челябинска.

Однако, по оценкам специалистов MD&T, регионального партнера GVA Sawyer, в 2009 году гостиницы начнут ощущать отток постояльцев, что скажется в первую очередь на величине средней заполненности гостиничных номеров.

Финансовые условия

Средняя стоимость проживания в гостиницах г. Челябинска на текущий момент составляет 4216 руб. ($171 по курсу 24,5 руб./$1) для гостиниц категории 3* и 5057 руб. ($206 по курсу 24,5 руб./$1) для гостиниц категории 4-5*.

Под влиянием финансового кризиса в 2009 году, по оценкам специалистов MD&T, регионального партнера GVA Sawyer, управляющие компании вынуждены будут снизить стоимость проживания в гостиницах для стимулирования спроса и повышения уровня загруженности гостиничных номеров.

Величина снижения стоимости проживания в гостиницах г.Челябинск будет зависеть от снижения заполняемости гостиниц и оттока постояльцев качественных трех- и четырехвездочных гостиниц в гостиницы более низкого ценового сегмента.

Ключевые события и тенденции рынка коммерческой недвижимости

1. В начале и середине 2008 года рынок показал рекордные с начала 2000 годов темпы роста в сегментах торгово-развлекательной и офисной недвижимости. В сегменте гостиничной недвижимости рекордным должен был стать 2009 год. Однако на развитие всех перечисленных сегментов решающее влияние оказал разразившийся финансовый кризис: в 2009 году ожидается стагнация и снижение спроса во всех сегментах коммерческой недвижимости.

2. Одним из важнейших проявлений влияния финансового кризиса стало снижение ставок аренды и цен продаж во всех сегментах коммерческой недвижимости, кроме гостиничной. Корректировка цен на данном сегменте произойдет, вероятнее всего, после новогодних праздников.

3. В 2008 году реализован самый масштабный проект рынка офисной недвижимости Челябинска – «Челябинск-Сити». Кроме того, в 2008 году начались работы по ряду крупных проектов, таких как «Молния-Инвест», «Монолит», «Персей» и других, реализация которых предполагалась в 2010-2011 гг. Однако под влиянием кризиса часть этих проектов были либо отменены (например объект «Сад Остров» компании «ЭнергоИнвест»), либо отложены на неопределенный срок (например БЦ «Молния Инвест»).

4. Интерес как девелоперов, так и потенциальных арендаторов офисных площадей в течение 2008 года смещался из центра города к Северо-Западу. Это связано с тенденцией к распространению очагов деловой активности на окраинах города, поскольку центральная часть характеризуется транспортной перегруженностью и высокой стоимостью земельных участков.
   Однако изобилие предложений по аренде офисных помещений, характерное для рынка в период кризиса, предоставило арендаторам возможность выбора помещений в центре города по ставкам, которые еще летом 2008 года были им недоступны в силу высоких ставок или вовсе отсутствия вакантных площадей в самых востребованных бизнес-центрах города.

5. Знаменательными событиями рынка торговой и торгово-развлекательной недвижимости стали открытие ТРК «Куба», КРК «Северо-Западный», второй очереди РК «Мегаполис», развлекательной зоны ТРК «Фокус» и начало строительства ТРК рядом с киноплексом «Киномакс-Урал» (девелопер – компания «Родник»).

6. В Челябинске на текущий момент широко распространен редевелопмент зданий бывших производственных помещений: большинство уже функционирующих («Горки», «Куба»), а также находящихся на стадии строительства («Фиеста») торговых комплексов возводятся не с нуля. Но ряд заявленных комплексов будет строиться с нуля (среди них – крупнейший в Уральском регионе ТРК «Родник»).

7. Интерес к челябинскому рынку начали проявлять международные сети. Самым значительным событием в данной связи было открытие ресторана McDonald’s. В начале 2009 года открытие в Челябинске планируют такие сети, как Sbarro, Subway.

8. В сегменте гостиничной недвижимости о планах развития сети в Челябинске объявили операторы Radisson (инвестор – компания «Родник») и Hilton (инвестор – компания «Желдорипотека») и другие. Однако в связи с кризисом данные планы находятся под сомнением. В 2009 году ожидается дальнейшее падение ставок аренды торговой и офисной недвижимости. К весне 2009 года на рынке, возможно, появятся предложения о продаже лотов в недавно построенных или строящихся офисных центрах с дисконтом от 40 до 60%. Данное предположение строится на том факте, что большинство недавно построенных или строящихся объектов строились на заемные средства. На фоне падения арендных платежей перспективы погашения кредитов не выглядят оптимистичными.