вартира с долгом: как не платить по чужим счетам

Ќа многочисленных форумах невезучие хоз€ева новых квартир рассказывают, как при покупке жиль€ не обратили внимани€ на квитки за коммуналку, а те оказались неоплаченными. »ли доверили сверку документов риелтору, еще более невнимательному, чем они сами. ¬ итоге долги мертвым грузом нависли над новыми владельцами. ј коммунальщики, не жела€ разыскивать насто€щих должников, €вл€ютс€ к ним за платой, пуга€ отключением ресурсов и уголовным преследованием.

«ћес€ц назад купили квартиру, – пишет пользователь —ергей. – ѕри вз€тии книжки на оплату электроэнергии в местной организации нам сказали, что прежние жильцы не платили за свет с 2004 года. » с нас теперь требуют, чтобы мы оплатили долг, который €кобы висит не на хоз€ине, а на квартире. ”грожают, что отключат электричество, когда переиндексируют задолженность. —оветуют так же потребовать деньги с предыдущих хоз€ев».

ѕо словам коммунального инспектора јнатоли€ ¬ершинина, к такой хитрости хоть раз в своей де€тельности прибегает кажда€ управл€юща€ компани€ „ел€бинска. »менно потому ежемес€чно омбудсмену поступает до дес€ти жалоб по поводу выколачивани€ коммунальщиками долгов с новых жильцов. „аще всего жалуютс€ на то, что «не прописывают без уплаты долга» или не дают какую-либо справку в паспортном столе. « оммунальщики притвор€ютс€, что их мало интересует, кто задолжал, спекулируют на том, что раз ресурсы поставлены в квартиру, значит, и оплачивать должен тот, кто в ней живет», – уточн€ет јнатолий ¬ершинин.

ќднако юристы уверены, что така€ постановка вопроса в корне неверна. «—итуаци€ с долгами на рынке недвижимости сегодн€ неоднозначна€, – говорит управл€ющий партнер юридической компании «√ольцева, ƒанилевский и партнеры» ќльга √ольцева. – — одной стороны, обща€ правова€ грамотность населени€ сегодн€ гораздо выше, чем 10-15 лет назад. — другой, – лавина задолженностей во всех сферах зачастую не дает спокойно жить не только должникам, но и дисциплинированным плательщикам. ќднако надо помнить, что долги по коммунальным платежам никоим образом не обремен€ют квартиру. ќни остаютс€ на совести неплательщика. ѕри этом даже факт продажи квартиры «с долгами» его от об€занности уплаты не освобождает».

«ќб€занность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещени€ лишь с момента возникновени€ права собственности, – соглашаетс€ юрист компании «Ѕарский, Ќестеренко и партнеры» јнна √рачева. – ј право собственности возникает с момента регистрации договора купли-продажи в –осреестре, то есть если квартира приобретена с имеющимис€ долгами прежнего собственника, к новому владельцу они не переход€т».

—огласно ст. 30 ∆  –‘, собственник жилого помещени€ несет брем€ его содержани€. ƒалее, согласно статье 153 ∆илищного кодекса –‘, об€занность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещени€ с момента возникновени€ права собственности. 

Ќо на практике работники коммунальной сферы часто начинают требовать уплаты долгов с нового собственника жиль€, наде€сь, что новые жильцы пойдут на уступки. ѕри этом арсенал их действий может быть безграничен – от угроз отключить от ресурсов до запугивани€ судебными приставами. „то делать, если управл€ющие компании, а также поставщики ресурсов угрожают отключением от благ цивилизации? ¬ этом случае, по мнению юристов, сразу же после регистрации права собственности необходимо уведомить все обслуживающие организации о смене собственника и переоформить лицевые счета на обслуживание. ≈сли дом обслуживают управл€юща€ компани€ или “—∆, то договор на обслуживание нужно заключать с ними. ¬ случае, если дом находитс€ на непосредственном управлении с ресурсоснабжающими организаци€ми, то придетс€ обойти всех поставщиков – энергии, воды и тепла – и перезаключить с ними договор.

«¬ случае приобретени€ квартиры с долгами, рекомендуетс€ направить за€вление в ∆Ё  (иные обслуживающие организации) о том, что вами с момента приобретени€ квартиры оплачиваютс€ все коммунальные услуги, и задолженности у вас не имеетс€, – говорит јнна √рачева. –   за€влению следует приложить копии договора купли-продажи объекта, свидетельство о государственной регистрации права, показани€ счетчиков, зафиксированные на момент приобретени€ квартиры и все оплаченные квитанции».

ќднако практика показывает, что таких доводов коммунальщикам не всегда достаточно. “огда, уверены юристы, самое врем€ писать за€влени€ в прокуратуру с описанием ситуации и выводом, что вы расцениваете данную ситуацию как факт вымогательства. ¬прочем, иногда, по словам коммунального инспектора, достаточно продемонстрировать работникам сферы ∆ ’ знание закона. «ћногие наши граждане либо из-за недостаточной осведомленности, либо из-за нежелани€ тер€ть врем€ и нервы, предпочитают заплатить небольшую сумму долга, только бы коммунальщики оставили их в покое, – говорит јнатолий ¬ершинин. – Ёто вопрос мотивации. ќднако иногда, чтобы отсто€ть свою правоту, достаточно предъ€вить коммунальщикам все документы и нормативные акты. “ам вр€д ли захот€т с вами св€зыватьс€. “акже бывает, когда долг внушительный – сотни тыс€ч рублей. “огда квартира вр€д ли принесет вам радость новосель€. ќстаетс€ обращатьс€ в правоохранительные органы и прокуратуру».

ћои киловатты – в долг

¬опрос: ¬ъехали в квартиру с неоплаченным долгом, но, несмотр€ на переоформленные лицевые счета, долг прежнего владельца по-старому начисл€ют нам, вдобавок к нашей плате и наши деньги идут в его оплату.

ќтвет: ≈сли вы оплачиваете потребленные за текущий мес€ц коммунальные услуги, и ваши деньги засчитываютс€ в погашение долга прежнего собственника, естественно, это незаконно и легко обжалуетс€ в суде. ќднако при покупке квартиры нужно зафиксировать показани€ электросчетчика и указать их в акте приема-передачи квартиры. “огда вы можете спокойно платить только за те киловатты энергии, которые потребили сами, в обратном же случае установить, сколько было на счетчике на момент передачи вам жилого помещени€ практически невозможно. “огда вы заплатите за то, что «нажег» продавец.

”грозы от “—∆

Ќакопленный долг, просрочка по которому превышает 30 дней, к 1 июн€ 2014 года по стране достиг 901 млрд рублей, подсчитали в Ќациональной службе взыскани€. Ќа население при этом приходитс€ 189 млрд рублей долга. ѕроблемные долги, задолженность по которым – более 90 дней – 459,5 млрд рублей. ѕо словам замминистра строительства и ∆ ’ јндре€ „ибиса, в течение года происход€т скачки по задолженности. Ќапример, в мае – к окончанию отопительного сезона – долг достигает пика.

¬опрос: «я новый собственник квартиры, у старого владельца осталс€ долг перед “—∆. » теперь мне отказывают в новом лицевом счете, мотивиру€ это тем, что они так не могут! ѕишут в квитанции задолженность и начисл€ют пени. Ќамекают, что отключат телефон или еще что-нибудь, хот€ по электричеству, телефону и воде нет задолженности. я правильно понимаю, что следующие мои действи€: написать за€вление о не признании чужого долга и письмо с просьбой присвоить мне новый лицевой счет и произвести перерасчет?»

ќтвет: ¬ этой ситуации действи€ “—∆  неправомерны. Ќовый собственник не отвечает по долгам прежнего, и претензии к нему предъ€вл€тьс€ не могут, а новый лицевой счет в “—∆ об€заны открыть. ¬ этом случае можно написать уведомление в “—∆ со ссылками на все нормы права, то есть на ∆илищный и √ражданский кодекс, приложить свидетельство о регистрации права собственника, все квитанции по оплате и в этом же уведомлении высказать просьбу открыть лицевой счет. “акже необходимо сообщить в уведомлении, что ответ на указанное прошение должен быть представлен в письменном виде. ¬ случае письменного отказа “—∆ его можно будет в дальнейшем обжаловать в суде.  ≈сли же вы сомневаетесь в своей компетенции, можно обратитьс€ к юристам, чтобы они составили грамотное уведомление со ссылками на нормы права».

 оммунальщиков – в суд

¬опрос: «„то делать, если в управл€ющей компании мне советуют подать в суд на бывших владельцев квартиры, чтобы добитьс€ оплаты ими долга?».

ќтвет: ¬ этом случае долг €вл€етс€ предметом спора коммунальной организации и непосредственно неплательщика. ¬ы, как треть€ сторона, не причастна€ к нему, не должны обращатьс€ на кого-либо в суд. ќб€занность добитьс€ уплаты долга – задача управл€ющей компании, а следовательно, именно они должны стать инициатором иска и понести затраты на адвоката.

—емь раз отмерь

Ќужно ли беспокоитьс€ о коммунальных долгах при покупке квартиры? Ќа этот счет мнени€ юристов расход€тс€. — одной стороны, закон на стороне нового собственника, который не отвечает за долги прежнего владельца, но, с другой, приобретение квартиры – событие значимое, и чтобы поберечь свои нервы и врем€, возможно, лучше перестраховатьс€ и убедитьс€ в отсутствии неоплаченных счетов.

««накома€ покупала квартиру при посредничестве риелтора, – рассказала чел€бинка ћарина ¬асильева. – ѕомимо того, что квартира оказалась тем еще «сюрпризом» – когда “ать€на вернулась из недельного отпуска с ребенком, то обнаружила повсюду в помещени€х черную плесень, – вдобавок вскрылась истории с долгами.  оммунальщики стали надоедать с требованием погасить небольшую задолженность прежних жильцов – пор€дка шести тыс€ч рублей. Ќайти продавцов квартиры “ан€ не смогла – они сменили мобильные номера, доказывать свою правоту ей – матери-одиночке – было некогда, поэтому она покорно внесла за чужих людей плату. ќднако уже через неделю к ней на порог за€вились судебные приставы. ќказываетс€, на квартире был оформлена кредитна€ карта. ѕодруге пришлось обращатьс€ в суд, чтобы доказать свою непричастность. ƒело до сих пор рассматриваетс€».

—отрудники крупных агентств недвижимости убеждены: коммунальные долги и не должны быть головной болью новых владельцев жиль€. Ќо если они имеютс€, непогашенные счета могут вывести и на другие минусы объекта. « вартир с долгами продаетс€ немало, – говорит директор  Ќ « люч-»нвест» јлександр „ернов. – » хорошо, когда владелец откровенно говорит о наличие долга и предлагает скидку на эту сумму, либо рассчитываетс€ по долгам сразу по заключении сделки, из полученных денег. Ќо другой вариант – когда продавцы объекта скрывают факт долга, и о нем становитс€ известно из той же системы «√ород». Ёто заставл€ет насторожитьс€. ¬ нашей практике был не один случай, когда при дальнейшем вы€снении ситуации выходило, что должник за коммуналку не €вл€етс€ собственником. ¬ажно вы€снить причину, почему человек не платил по счетам или почему скрывает долг.  ак правило, тут есть еще р€д подводных камней, посерьезней долга».

ѕо словам јлександра „ернова, хороший риелтор всегда проверит сделку на долги, так как это гарантирует в дальнейшем спокойствие, а, следовательно, довольство клиента. Ќо есть такие маклеры, которые чаще всего представл€ют сторону продавца-должника. ќни намеренно убеждают покупател€ в незначительности долга, обеща€, что тот об€зательно заплатит по счетам, как только получит плату за жилье. «¬ этом случае € бы посоветовал покупател€м квартиры хорошо подумать, – говорит эксперт. – ¬о-первых, обещать – не значит сделать, а во-вторых, практика показывает, что коммунальщики чаще всего придут за платой именно к новым жильцам, а, значит, настроение от покупки жиль€ будет испорчено».

—уществует несколько способов самосто€тельно убедитьс€ в отсутствие долгов за коммуналку: 1. ѕри покупке жиль€ запросить у продавца справку из ∆Ё а и иных обслуживающих организаций о том, что в насто€щее врем€ долги за коммунальные услуги отсутствуют. 2. Ћично узнать об этом в управл€ющей компании. 3. ќбратитьс€ в отделени€ банка (касса приема коммунальных платежей), назвав адрес квартиры, где вам назовут сумму имеющейс€ задолженности. 4. ≈сли управл€юща€ компани€ имеет свой сайт, то об имеющихс€ долгах можно узнать на нем.

 вартиры с долгами – аппетитный куш

»ногда квартиры с долгами станов€тс€ предметом торга. “ак, по словам јнатоли€ ¬ершинина, жилье с «коммунальным приданым» – уже отдельный продукт, за которым порой выстраиваютс€ очереди. —уть такова: объект недвижимости, за которым числитс€ существенный долг, выставл€етс€ на продажу с приличным дисконтом. — одной оговоркой – долг заплатит новый владелец. «Ќа самом деле это уже из сферы нарушени€ законодательства и де€тельности черных риелторов, но факт такой есть, – говорит омбудсмен. –  о мне пару раз обращались соседи асоциальных граждан, с квартирами которых творилось что-то неладное. ¬се происходит так: задумавшие приобрести неблагополучную квартиру граждане обращаютс€ к управл€ющим компани€м с просьбой помочь уговорить неплатежеспособных жильцов продать жилье. ѕоследних вопрос цены, как правило, уже мало волнует, а вот управл€ющим компани€м обещание заплатить за долги бывших хоз€ев сулит избавление от неуплаты и вкупе – от злостных должников».

¬прочем, некоторые управл€ющие компании практикуют и другой метод избавлени€ от долгов – продажу их коллекторам. ѕричем долги по квартплате коммунальщики продают вместе с персональными данными должников. ј дальше жизнь неплательщиков превращаетс€ в сплошную нервотрепку. «на€ имена, телефоны и адреса, коллекторы пытаютс€ вытр€сти из них долговые деньги всеми легальными и часто нелегальными способами – от назойливых телефонных напоминаний до пр€мых угроз членам семьи.

¬ —амарской области был создан судебный прецедент, воспреп€тствовавший такому выколачиванию платы. ¬ Ќевельскую городскую прокуратуру с жалобой на жилищную компанию в 2013 году обратилась жительница города: управл€юща€ компани€ заключила агентский договор с местной коллекторской фирмой. —уд€ по этому договору, коммунальщики решили не общатьс€ напр€мую с жильцами: они просто поручили коллекторам «юридические и иные действи€ по взысканию долгов». ѕри этом коммунальщики, не задумыва€сь, передали коллекторам весь реестр граждан-должников с указанием их персональных данных. “огда как согласи€ на то жильцы не давали. ѕо результатам проверки, прокуратура внесла представление руководителю ”  и против него и компании были возбуждены административные дела за нарушение установленного законом пор€дка сбора, хранени€, использовани€ или распространени€ информации о гражданах, что караетс€ штрафами.

¬ √осдуме рассматриваютс€ поправки в ∆илищный кодекс, которые увеличивают ежедневные пени за просрочку оплаты с 1/300 до 1/170 ставки рефинансировани€, если долг копитс€ три и более мес€ца. «амминистра строительства и ∆ ’ јндрей „ибис по€снил, что таким образом дл€ должников увеличитс€ «стоимость денег», с 8% до пор€дка 17% годовых. “акже новые метры в отношении должников готовит ћинстрой: неплательщикам могут запретить регистрировать сделки с недвижимостью. ќбсуждаетс€ также распространение эмбарго и на другие госуслуги, как то: запрет на выдачу должникам водительских удостоверений, а также внесение данных о коммунальных долгах в кредитные истории, что ограничит доступ неплательщиков в банки.

ќднако сами коммунальщики только развод€т руками: они – главна€ жертва неуплат. «ќставить долги и продать квартиру – привычна€ схема горожан, – жалуетс€ гендиректор ќјќ ћ∆ ќ јртем ѕервушин. – ƒолжники часто так делают, и в итоге нам приходитс€ нести траты, чтобы подать на них в суд и вернуть деньги». “ем не менее спикер уверен, что метод выколачивани€ чужих долгов с новых жильцов – в корне несправедлив и незаконен. «Ќовым жильцам просто проверить юридическую чистоту квартиры, чтобы избежать конфликтов, – говорит руководитель компании. – —уществует р€д информационных систем, которые позвол€ют сделать это в режиме онлайн».