Инструкция 74.ru: как защитить себя от квартирных аферистов

В этом нам помогла исполняющая обязанности руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Смирных, которой мы задали несколько вопросов.

– Как закон сегодня обеспечивает защиту сделок с недвижимостью?

– С 1 января 2017 года Росреестр работает по новому закону «О государственной регистрации недвижимости», по которому создан Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Все записи в ЕГРН хранятся в надежной электронной базе данных. Её многократное резервное копирование, а также предусмотренные меры безопасности позволяют говорить о высоком уровне защиты содержащихся в реестре сведений. Это к тому, что имеют место сомнения о надежности хранения информации в электронном виде.

Этим же законом предусмотрено обязательное направлении органами государственной власти и местного самоуправления, судами и нотариусами в ЕГРН сведений, необходимых для учёта и госрегистрации. К примеру, МВД России будет предоставлять информацию об изменении сведений о физическом лице, ФНС России – об организациях, органы загс – о смерти человека, нотариусы – о выдаче свидетельства о праве на наследство. Эти данные позволяют при проведении госрегистрации прав и сделок проверять достоверность гораздо большего объёма информации как об объекте недвижимости, так и о его правообладателях.

– Что входит в правовую экспертизу документов в Росреестре?

– Важно, чтобы граждане понимали, что им самим нужно быть бдительными при сделках с недвижимостью. Причем это относится как к покупателю, так и продавцу. Нередко люди оказываются в руках мошенников, потому что считают, что в ходе правовой экспертизы в Росреестре мошенническая схема обязательно будет раскрыта. Но у госрегистраторов нет полномочий проводить, к примеру, почерковедческую экспертизу или другие исследования.

По закону Рсреестр проверяет документы на наличие или отсутствие оснований для приостановления госрегистрации прав либо для отказа в ней. При проверке юридической силы документов госрегистратор проверяет соответствие их формы и содержания требованиям закона. При рассмотрении законности сделки проходит проверка в том числе право- и дееспособности сторон; наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке.

– Какие способы защиты доступны для самих собственников жилья?

– Собственники имеют право подать заявление о внесении в госреестр записи о невозможности проведения любых действий с принадлежащей ему недвижимостью без его личного участия. Наличие этой записи в ЕГРН может стать основанием для возврата заявления, если на регистрацию его предоставляют другие лица. Погасить запись можно опять же только по заявлению самого собственника или его законного представителя.

Большой объём информации содержится в самом ЕГРН. Вместе с выпиской об объекте заявитель может заказать выписку о переходе прав на эту недвижимость. Она позволяет проследить всю цепочку действий, которые с ним совершались, в ней видны все собственники и периоды владения квартирой. Частое переоформление квартиры за короткий промежуток времени должно насторожить покупателя, так как может свидетельствовать о наличии какого-либо порока в объекте недвижимости или в документах. Указанные выписки не заменяют друг друга, поэтому заказывать и анализировать их необходимо в совокупности.

Полезные сведения можно получить и на официальном сайте Управления Федеральной службы судебных приставов. Например, можно проверить – не возбуждено ли на продавца исполнительных производств. Ведь если они есть, его недвижимость может быть арестована и сделки с ней незаконны. Стоит заглянуть и на официальные сайты судов. В разделе «Судебное делопроизводство», набрав фамилию продавца, покупатель может увидеть, участвует ли тот в качестве какой-либо стороны в судебном процессе.

– Как ещё можно обезопасить себя от встречи с квартирными аферистами?

– Часто покупатель передаёт деньги продавцу в день представления документов на госрегистрацию. Стороны подписали договор купли-продажи, представили документы специалисту приёма и перешли к расчёту. Покупатель ошибочно считает, что если он сдал документы в «окно приёма», то обязательно получит прошедшие госрегистрацию документы.

Но ведь работа по проверке документов начинается только после передачи из МФЦ в Росреестр принятых у заявителей документов. Экспертиза длится до пяти рабочих дней, никто заранее не может определить её результат. В случае отказа в госрегистрации покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.

Также важно, чтобы покупатель пообщался с продавцом лично, а не только через своего представителя, как это часто бывает. Надо внимательно проверить паспорт продавца – нет ли в нём каких-то дефектов. Стоит насторожиться, если продавец преклонного возраста, либо он слишком молод, от него исходит запах алкоголя, либо в его поведении присутствуют какие-либо странности.

Обязательно нужно проверить, кто зарегистрирован по месту жительства в квартире на момент сделки. С ними необходимо пообщаться и убедиться в том, что они знают о совершаемой сделке и не возражают против неё. В законе предусмотрены случаи, когда за гражданами сохраняется пожизненное право проживания в квартире, и выселить таких жильцов не удастся даже в судебном порядке.

– Сейчас не выдаются свидетельства о праве собственности. У многих челябинцев это вызывает опасения, что документ могут подделать. Так ли это?

– Если уж так говорить, то ведь те, для кого чужая недвижимость стала средством наживы, работают очень профессионально. Они и паспорта, и свидетельства, и другие документы подделывают искусно. А теперь представьте еще и такую ситуацию: продавец предъявил покупателю свидетельство о праве собственности на квартиру. Тот из когда-то сложившегося уважения к гербовой бумаге, ничего не уточняя и не проверяя, подписывает договор купли-продажи. Обе стороны сдают документы на госрегистрацию, покупатель отдаёт аванс или, еще хуже, всю сумму за покупку.

Но в ходе правовой экспертизы выясняется, что квартира уже была ранее продана, ведь при совершении сделок свидетельство не забирается, или, к примеру, на квартиру наложен арест. Этих сведений в прежней «зелёнке» не было, но все они отражены в госреестре. В совершении такой сделки будет отказано. Деньги отданы, но квартира не перешла в собственность. Покупатель остался ни с чем.

Сейчас после регистрации выдаётся не свидетельство, а выписка из ЕГРН. Она содержит намного больше информации, также подписывается госрегистратором и заверяется гербовой печатью. Но надо помнить, что информация и в выписке тоже актуальна только на момент произведения записи в реестре.

Ранее 74.ru сообщал о жительнице Челябинска, которая утверждает, что стала жертвой квартирных аферистов. В мае этого года неизвестные стали требовать впустить её в квартиру, пытались поменять замки и даже угрожали расправой.

На основании реальных уголовных дел, которые были возбуждены против «черных риелторов», эксперты выявили наиболее популярные у аферистов схемы обмана собственников квартир.