Инструкция от 74.ru: как законно выселить арендаторов из своего жилья

В своей квартире не хозяйка

Челябинка Виктория Меньшова несколько лет сдавала свою квартиру одним и тем же постояльцам – молодой паре. Все расчеты за аренду приходили ей на банковскую карту, и женщина не беспокоила жильцов посещениями. Но недавно после небольшой коммунальной неполадки собственница всё же настояла на своём визите в квартиру. К её ужасу, некогда ухоженная студия с прекрасным ремонтом была совершенно убита.

– Квартира была как номер в хорошем отеле: и техника, и мебель, и отличный ремонт. Мы составили договор с арендаторами, и, так как платежи от жильцов приходили мне вовремя, я почти не приходила в дом. Договор мы тоже уже пару лет как не продлевали – всё было на доверии, – сокрушается Виктория. – Теперь же квартира выглядит так, будто её сдавали непонятно кому. Обои, дверные косяки и ламинат местами ободраны. Сантехника, судя по виду, тоже эксплуатировалась как попало, в квартире жуткий сигаретный запах. Думаю, тут даже элементарную уборку месяцами не делали!

Теперь женщина озадачена тем, как выселить жильцов из квартиры. Покидать помещение парочка не торопится, а все сообщения, визиты и звонки хозяйки попросту игнорирует. На угрозы сменить замки постояльцы обещают вызвать полицию и обвинить в захвате их личных вещей.

Проверяем договор

Юристы констатируют – выдворить неугодных жильцов из арендованной квартиры так просто не получится. Председатель правозащитной организации «Правосознание» Алексей Бабин первым делом рекомендует заглянуть в договор: хорошо, если в нём прописаны основания для его расторжения, в том числе до окончания срока действия. Если срок аренды в договоре не определён, то каждая из сторон может отказаться от исполнения его условий. Перед этим придётся предупредить вторую сторону за три месяца. Но можно в договоре прописать другой срок и условия прекращения его действия. Например, используя формулировку «собственник имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, предупредив арендатора за 10 дней».

– Владелец жилья может расторгнуть договор досрочно через суд, ссылаясь на статью 619 Гражданского кодекса, если арендатор нарушает условия договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд не вносит в срок арендную плату или не выполняет других установленных обязанностей, – говорит Алексей Бабин. – Перед тем, как расторгнуть договор, хозяину сдаваемой квартиры придётся письменно уведомить арендатора об этом.

А затем события могут развиваться по трём основным сценариям.

Сценарий первый – силовой

Это довольно радикальный вариант, но некоторые владельцы съёмных квартир решаются на него. Обычно постояльцам дают пару дней на сбор вещей, а затем приходят брутального вида люди и действуют на своё усмотрение. Однако у этого сценария есть очевидный минус: хозяин жилья рискует получить обвинение в самоуправстве.

У некоторых также получается перехитрить своих арендаторов, сказав, что квартира выставлена на продажу. Если аргумент не помогает, то тут-то и появляется «новый хозяин» и требует срочно освободить помещение.

Сценарий второй – полицейский

Неугодных жильцов можно также попробовать выселить с помощью участкового. Но на практике полиция старается в такие дела не вмешиваться, ведь ключи были переданы арендаторам добровольно, а значит, дело перешло в гражданско-правовой спор, который нужно решать в суде. Если же заявить участковому, что арендатор каким-то образом сам захватил ключи, то собственник жилья может нести уголовную ответственность за заведомо ложный донос.

Сценарий третий – судебный

Выселение арендаторов через суд – дело практически гарантированно выигрышное. К тому же практически не придётся общаться лично с квартирантами, а по исполнительному листу будут работать судебные приставы. Но если строго следовать букве закона, то с учётом судебных обжалований всё может растянуться на несколько месяцев и даже и на год.

Защищаем себя и квартиру

Итак, главным условием для сдачи жилья в аренду риелторы и юристы называют письменный договор с возможностью его расторжения по желанию арендодателя и с минимальным сроком о предупреждении. На случай не очень чистоплотных обитателей квартиры лучше при передаче жилья в пользование максимально подробно зафиксировать его состояние: фото, видео, акт приёма-передачи. Тогда будут основания требовать при выселении компенсацию нанесённого ущерба.

Если постояльцы не хотят разговаривать с владельцами, не берут трубки и не открывают дверь, то адвокат Александр Щербинин предлагает использовать следующий алгоритм действий.

– Предварительно оставьте несколько письменных заявлений в полицию с просьбой оказать содействие. Затем несколько дней оставляйте записки арендаторам с требованием обеспечить доступ в квартиру, иначе дверь будет взломана. Все это фиксируйте на фото, видео, привлекайте свидетелей. Нет реакции? Тогда в указанное в уведомлениях время вскрывайте квартиру, сопровождая весь процесс видеосъемкой. Опишите все имеющиеся вещи, упакуйте их, опечатайте – так вы застрахуете себя от обвинений в краже чего-либо. Затем меняете на дверях замки и сдаёте вещи в камеру хранения. Если арендатор захочет их потом выкупить – пусть выкупает, – резюмирует адвокат.