Рынку жилья остался месяц? Эксперты рассказали, к чему готовиться после отмены льготной ипотеки

Одна из самых популярных и востребованных льготных программ — ипотека с господдержкой — должна завершиться 1 июля 2024 года. Казалось бы, такая мера должна пойти рынку недвижимости во благо: население уже набрало «дешевых» кредитов, причем льготами успели воспользоваться даже те, кто в них как будто и не нуждался. И вот буквально через месяц «легкая ипотека», скорее всего, закончится, а помощь если и будет, то более прицельная и адресная.

Пока одни искренне надеются, что уж теперь-то заметно подскочившие в цене новостройки снова подешевеют, другие опасаются, что покупка нового жилья, напротив, станет недоступной. Кто прав, к чему готовиться и предпринимать ли что-то прямо сейчас? Реально ли выйти на сделку, пока ставки не взлетели, и есть ли альтернативы ипотеке на челябинском рынке? Разбираемся вместе с экспертами.

О том, что программу ипотеки с господдержкой рано или поздно свернут, предупреждали уже не раз. Сроки периодически сдвигались, и даже сейчас анонсы о завершении формулируют осторожно, с допущениями и оговорками. Но надеяться на чудо вряд ли стоит.

— Прогнозировать сейчас сложно, но государственная поддержка в любом случае станет более адресной. То есть остается, например, арктическая ипотека, дальневосточная, программы для новых территорий — все они имеют географическую привязку, чтобы поддержать тот или иной регион. В Челябинской области с 1 июля по-прежнему будут действовать семейная ипотека и ИТ-ипотека, — отметила руководитель ипотечного центра ПСБ в Челябинске Екатерина Богатырёва.

При этом условия по семейной ипотеке тоже будут меняться. Сейчас взять такой кредит могут семьи (включая родителей-одиночек с детьми) с одним ребёнком, который родился с 1 января 2018 года до 31 декабря 2023 года, с двумя и более детьми младше 18 лет или с ребёнком с инвалидностью. Есть вероятность, что после обновления программы льготная ставка 6% годовых будет действовать только для семей с детьми до 6 лет. Для тех заемщиков, чьи дети старше, ставку могут повысить вдвое, до 12%, — пока что эти меры рассматриваются как один из возможных сценариев.

После отмены программы процентная ставка по кредиту подрастет на несколько пунктов. Сильно ли это ударит по кошелькам?

— Разница будет вдвое. Если сейчас, например, ежемесячный платеж составляет 16 тысяч рублей, то после 1 июля при прочих равных человек будет отдавать уже по 32 тысячи. А если оценивать размер переплаты за всё время кредитования, то счет идет на миллионы рублей, — предупреждает специалист по недвижимости, руководитель отдела продаж ЖК «Западный луч» Юлия Тупицина.

— Чтобы понять разницу, достаточно открыть любой ипотечный онлайн-калькулятор. Вбить ставку 6–8 процентов, как сейчас. И, допустим, 16 процентов, которые ожидаются после отмены льготной программы. Конкретные цифры зависят от того, какая сумма берется, на какой срок, но в любом случае и размер ежемесячного платежа, и переплата будут ощутимо выше, — отмечает инвестор и финансовый блогер, создатель YouTube-канала «Инвестор 2.0» Максим Пыленок.

Многие считают, кто когда ставки на первичку и вторичку практически сравняются, то последует резкое снижение спроса на новостройки — и, как следствие, цены пойдут вниз.

— Ценообразование квадратного метра на первичном рынке складывается не только из цены строительных материалов. Сюда входит и стоимость человеческого ресурса, рабочей силы и еще ряд факторов, которые нужно учитывать. Так что больших скидок ждать не стоит. Возможно, будут какие-то точечные акции — например, на большие квартиры, — считает Екатерина Богатырёва.

Что касается каких-то новых специальных программ, они могут появиться под потребности рынка, считает эксперт.

— Если пойдет спад продаж, то возможны какие-то новые совместные программы от банков и застройщиков. Но сначала в любом случае нужно посмотреть, как рынок поведет себя после первого июля. Не забываем, что лето — это всегда достаточно спокойный сезон, люди уезжают на отдых. Оценить активность рынка можно будет ближе к осени, — обращает внимание спикер.

— Снижаться цены не будут. Мы пережили пандемию, СВО — вопреки всем прогнозам и ожиданиям, падения не было. Назад цены точно не откатятся, — уверена Юлия Тупицина.

— Если смотреть на рынок с 90-х годов, всё это время недвижимость только росла в цене в долгосрочном тренде. В краткосрочном, конечно, бывали корректировки, но если брать период в три, пять, десять лет — всегда идет рост. У меня вчера была клиентка, она ждет снижения цен уже шесть лет. И мы как раз говорили, что в 2018 году она могла купить квартиру-студию на Северо-Западе за 800 тысяч рублей. Сейчас эта студия стоит 2 миллиона 400 тысяч рублей. А человек всё ждет, пока цены упадут, — рассказывает Максим Пыленок.

Многие ожидают, что в июне спрос на квартиры будет рекордным. Похожая ситуация была в сентябре 2023 года, когда менялся размер ставки и размер первоначального взноса. Значит ли это, что в ближайшее время в отделы продаж и банки выстроятся очереди из покупателей?

— Сейчас есть определенный подъем, — отмечает Юлия Тупицина. — Например, инвесторов информация об отмене льготной ипотеки подстегнула. Это объяснимо: если сейчас взять студию за 6 миллионов по ставке 6% и платить хотя бы год — уже через год квартира точно вырастет в цене. При этом платежи будут на уровне инфляции.

Конечно, многое зависит от конкретного объекта. Важно учитывать локацию, качество застройки, инфраструктуру.

— Если брать центр города, монолита сегодня строится мало. В «Западном луче», например, в готовых домах все квартиры полностью проданы. В конце этого года сдается пятый дом, в 2025 году передаем жителям ключи, остается шестой — последний, — рассказывает специалист. — Здесь удобная транспортная развязка, близость образовательных учреждений, спортивных и культурных объектов, сам комплекс расположен между парком и рекой, рядом благоустраивают набережную — такое жилье пользуется спросом, и свободных объектов всё меньше.

— Если есть цель поменять арендное жилье на свое, либо семье нужно расширяться, стоит ли ждать? Тут вопрос к покупателям. Готов ли человек и дальше платить за съемное или жить с детьми в однокомнатной? Пожалуй, ждать нет смысла — жить нужно сейчас. Дети рождаются сейчас, они растут, и воспитывать их нужно сейчас. Через 5−7 лет уже будет поздно, — уверен Максим Пыленок.

Эксперт считает, что тянуть время и откладывать покупку рискованно — ведь если квартира нужна, то потом придется приобретать ее на куда менее привлекательных условиях.

— Сейчас в запасе еще есть максимум месяц. В прошлый раз, когда была похожая ситуация и поднималась ставка на вторичку, у людей был месяц-полтора. Кто успел тогда взять в ноябре-декабре под 8, 9, даже 10 процентов — сейчас платят по комфортной ставке. А те, кто не успел, но необходимость осталась, они купили недвижимость позже — и теперь сильно переплачивают.

К слову, если ставки по ипотеке со временем снизятся — можно будет сделать рефинансирование. Так было в 2010-х годах, когда ставка падала и люди перекредитовывались с 18 на 11%, напоминает Максим Пыленок. Но ждать гипотетического понижения можно долго. И если ставка в итоге будет только расти, то отыграть всё назад и взять ипотеку на более доступных условиях уже не выйдет. Это еще один аргумент не откладывать решение надолго.

— И застройщики, и банки морально готовы, что люди придут за ипотекой где-то после 10 июня. Мы готовы оформлять и выдавать. Самое главное, чтобы кредитный договор был подписан до 30 июня. Если заемщик получает положительное решение банка, выход на сделку занимает 2−3 дня, поэтому успеть получить льготную ипотеку пока что вполне реально, — отмечает Екатерина Богатырева.

Стоит ли ждать более-менее равноценную замену существующим льготным программам от государства, пока сказать сложно. Но уже сейчас девелоперы стараются предложить клиентам различные механизмы для комфортного и максимально доступного приобретения жилья.

— Недвижимость в «Западном луче» сейчас можно оформить в рассрочку от застройщика. Достаточно внести 15% от общей стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Затем до ноября 2024 года можно рассчитываться индивидуальными платежами — нет жестких ограничений по сумме и точному графику. Когда дом введут в эксплуатацию, на остаток стоимости уже можно будет оформить ипотеку. А если человек к этому времени, например, хочет продать текущее жилье — то есть вариант обойтись и вовсе без ипотечных средств. Так что варианты и альтернативы есть и наверняка будут появляться, — подытожила специалист по недвижимости, руководитель отдела продаж ЖК «Западный луч» Юлия Тупицина.

_{Застройщик — ООО Специализированный застройщик ФСК «Западный луч», проектная декларация — на сайте наш.дом.рф. Предложение не является публичной офертой.
Челябинск, ул. Татьяничевой, 12б, оф. 69. ИНН: 7453324060 ОГРН: 1187456040111. ООО Специализированный застройщик ФСК «Западный луч». Жизньвлуче.рф.}