Реальное преображение или формальность для бюджета. Зачем городу нужны проекты КРТ

Сегодня почти все мегаполисы России похожи на лоскутные одеяла, сотканные из производств, магистралей, жилых домов разных эпох и целых соцгородов вроде ЧТЗ. Это приводит к тому, что люди часами добираются в центр на работу или учебу, а иногда даже за покупками. По дороге они часто видят унылые промзоны, ветхие дома, пустующие склады. Несмотря на очевидную проблему оторванности периферийных районов, девелоперы возводили новое жилье всё дальше и дальше от центра. Лишь сравнительно недавно по всей стране градостроители резко сменили курс с бесконечного расширения на возвращение к центру. Однако такое преображение города требует переноса производственных площадок за его пределы и сноса аварийного жилья. Ключевым инструментом, который позволяет делать это цивилизованно, стал механизм КРТ.

Девелопер Брусника — один из пионеров комплексного развития территорий — поделился федеральным опытом запуска таких проектов и рассказал, как они устроены, при чем тут власть и зачем вообще городам такие сложности.

Самый первый договор о КРТ в Челябинске был подписан в 2021 году. Тогда было решено перенести мощности завода с проспекта Ленина в индустриальный парк в другом районе. Такой шаг позволил построить на освободившихся 4,1 га новый современный жилой квартал. Всё же лучше, когда участок с видом на озеро занимает дом, в котором есть кому любоваться панорамами, а не цех, где людям не до рассветов над водной гладью. С тех пор под КРТ в Челябинске попало более 60 площадок, по 16 из них уже заключены договоры. В ближайшие пару лет заметно преобразятся Центральный, Курчатовский и Калининский районы.

Несмотря на обилие проектов, жители Челябинска по-прежнему мало знакомы с механизмом КРТ и относятся к нему скептически. Однако в отличие от точечной застройки, которая много лет раздражала горожан, КРТ работает совсем иначе.

Во-первых, под него попадают площадки, которые перестали приносить пользу городу и нуждаются в улучшении. Обычно они выглядят как декорации к фильму про постапокалипсис. Они не просто плохо выглядят, но еще и работают как магнит для маргиналов. Облезлые фасады, унылая архитектура, высокие заборы с колючей проволокой, здания с зияющими глазницами окон или фанерой вместо стекол — всё это создает атмосферу безнаказанности и хаоса.

Во-вторых, в проектах КРТ девелопер плотно взаимодействует с властью. Местная администрация подбирает площадки для развития. Затем проходит открытый аукцион. С его помощью муниципалитет или регион выбирает компанию, которой можно доверить формирование комфортной городской среды.

Естественно, важную роль играет опыт девелопера. Есть ли в его портфеле масштабные проекты? Насколько они успешны? Так как Брусника последовательно применяет комплексный подход к каждому объекту и занимается квартальной застройкой, власти доверяют ей площадки для КРТ. Так было в Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске и других городах страны.

Брусника известна тем, что реализует проекты бережно и с пониманием, что каждый новый квартал — это про людей, а не про квадратные метры. Сейчас девелопер является одним из лидеров по объему проектов комплексного развития территорий реализуя 20 объектов в разных регионах с градостроительным потенциалом 3 млн кв. м. Чтобы почувствовать масштаб: все 16 площадок комплексного развития территорий, по которым в Челябинске уже подписаны договоры, составляют 1,4 млн кв. м градостроительного потенциала. В портфеле Брусники есть «жилое» и «нежилое» КРТ, а также РЗТ — проекты развития застроенных территорий и редевелопмент промзон.

Это проект РЗТ, которым Брусника занимается с 2020 года. Раньше здесь были хозпостройки, гаражи и заборы. И всё бы ничего, но это первое, что видят гости Екатеринбурга из окна поезда, подъезжая к вокзалу. Сложность участка в том, что рядом находится объект культурного наследия, образчик сталинского ампира — здание Управления свердловской железной дороги.

Также в районе много конструктивистских и постконструктивистских зданий. Недалеко — лодочная станция и набережная. Тем не менее авторы органично вписали квартал «На Некрасова» в архитектурный контекст.

Мастер-план разработало нидерландское бюро KCAP. Территорию разделили на четыре блока, объединенных линейным парком.

С 1890-х годов на берегу Туры работал речной порт — мощный судоходный центр, который вырос из частных стоянок и пристаней. При создании проекта «Речной порт» Брусника решила сохранить идентичность локации и вернуть реку городу. Девелопер вдохновлялся районами Хафен-Сити в Гамбурге и Нордхавн в Копенгагене. Здесь даже сохранили некоторые исторические артефакты.

Старый заводской ангар застройщик превратил в информационный центр с бесплатными мероприятиями для горожан. Также Брусника строит набережную, которая станет продолжением городской: первую очередь открыли в 2025 году.

В сердце квартала находится несколько памятников архитектуры, один из которых — здание первой тюменской электростанции — Брусника уже отреставрировала. Сейчас здесь находится офис продаж девелопера. После восстановления остальных ценных зданий квартал насытят новыми функциями: в нём появятся ресторан, бутик-отель и много другое.

Этот проект — пример аккуратного восстановления исторической городской ткани. В начале ХХ века здесь была рыночная площадь и деревянные дома, позже — хаотичная советская застройка и промобъекты. К началу 2000-х территория окончательно устарела: двухэтажные послевоенные дома расселили, участок пустовал. В 2016 году за него взялась Брусника.

Архитекторы голландского бюро DROM предложили простую логику: вернуть историческую сетку улиц и собрать квартал из небольших «пористых» объемов, чтобы не потерять соразмерный человеку масштаб.

Так появились восемь урбан-вилл и акцентная башня. Дома выставлены в шахматном порядке: каждая квартира получает больше света, а из окон открываются виды на зеленые «карманы» между зданиями.

В столице Южного Урала Брусника займется кварталом, сформированным улицами Пушкина, Свободы, Тимирязева и Плеханова. Многие горожане задались вопросом: почему именно эту площадку выбрали для КРТ? Со стороны локация кажется максимально благополучной: школа, медучреждение, несколько симпатичных домов. Но все эти здания стоят по периметру, а в центре располагались два барака, пустырь, котлован от замороженной стройки и гаражи. Не лучшее соседство для той же школы или детских площадок.

На их месте девелопер планирует реализовать аккуратный трехсекционный жилой дом на 150 квартир с подземным паркингом на 162 автомобиля. Рядом появится нежилое здание, в котором будут пространства для медклиники, кафе, фитнеса и магазина.

Что касается благоустройства, девелопер объявил, что открыт к совместному проектированию. Для него важно, чтобы были учтены интересы и будущих новоселов, и жителей домов по соседству. Также Брусника намерена реорганизовать инженерные сети в квартале и построить новые каналы водоснабжения и водоотведения. Проект представят в начале 2026 года.

^{Квартал «На Некрасова»: застройщик ООО БРУСНИКА. Проектная декларация на наш. дом.рф.
«Речной порт»: застройщик ООО «КВАРТАЛ РЕСПУБЛИКИ 205. ТЮМЕНЬ. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК». Проектная декларация на сайте наш. дом.рф.
Квартал «На Никитина»: дом сдан.}