Дольщиков и строителей помирят без суда?

Претензии дольщиков в адрес застройщика по качеству новых квартир теперь будут решаться в досудебном порядке. Такие поправки внесены в закон «О долевом строительстве». Власти полагают, что это может решить проблему потребительского экстремизма, который отмечается в ряде регионов, включая Южный Урал. Изменения коснутся и строителей. Им придется более ответственно относиться к обязательствам перед покупателями квартир. Однако нововведения вызывают еще немало вопросов, подчеркивают эксперты

Весной этого года Госдума начала рассматривать законопроект, в котором прописаны поправки в ФЗ-№214. Он регламентирует порядок работы девелоперов с дольщиками. Документ прошел первое чтение зимой этого года и затем дорабатывался для повторного внесения в Госдуму. Этим летом 13-я редакция поправок в закон «О долевом строительстве» была принята, они вступают в силу с 1 января 2017 года. Правда, подписанный в итоге закон сильно отличается от проекта, внесенного в Госдуму на первое чтение.

Так, одно из новшеств заключается в том, что в стране появится госфонд страхования рисков участников долевого строительства. Он будет создаваться за счет обязательных отчислений застройщиков, размер которых составит не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Это финансирование пойдет на достройку квартир, если строительная компания будет объявлена банкротом. Фонд будет федеральным, так как регионы имеют разную финансовую защищенность. К примеру, если Москва и Московская область перенесут банкротство застройщика, то в тех регионах, где наибольшая финансовая нестабильность, могут возникнуть большие трудности.

Сегодня все договоры участия в долевом строительстве застрахованы. Но, по словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, девелоперы нередко перечисляют в страховую компанию не 1%, а 0,2% или 0,15% от вкладов дольщиков. Страховка в этом случае превращалась в простую бумажную операцию, а не реальную финансовую гарантию. Но южноуральские эксперты уверены, что появление фонда не сможет в полной мере защитить права дольщиков. Более того, нововведение может привести к незначительному подорожанию жилья. Велика вероятность, что стоимость объекта для дольщика увеличится минимум на 1%, полагают игроки строительного рынка.

«Этот фонд формируется по отдельному решению российского правительства, – комментирует глава комитета по градостроительству челябинского регионального отделения «Опоры России» Андрей Бодрягин. – Принципы его работы пока не определены. Идея хорошая, но пока очень сырая. Например, в отличие от банков начать выплачивать из этого фонда средства пострадавшим дольщикам сложнее. Обычно ЦБ отзывает лицензию и уже через месяц вкладчики через АСВ получают компенсацию. В работе фонда, вероятно, сначала арбитраж должен признать банкротство компании и назначить управляющего, который обратится в фонд за выплатой. Но признать застройщика банкротом тяжело, основания должны быть вескими. А получив компенсацию, кому дольщик должен передать право владения долями: фонду, муниципалитету или банкроту-застройщику?»

Также законопроектом предлагалось, чтобы банк стал полноценным участником строительного процесса и аккумулировал деньги покупателей жилья на специальных эскроу-счетах. Принятые поправки говорят о том, что создание таких счетов – это всего лишь одна из возможностей дополнительной защиты прав дольщиков, но не обязательное условие. Изменения в ФЗ «О страховании вкладов» в части появления эскроу-счетов пока не появились.

За незаконное привлечение средств дольщиков при строительстве многоквартирных домов устанавливается уголовная ответственность. Такой закон Госдума приняла в третьем чтении 20 апреля этого года. Застройщику грозит тюремное заключение на срок до двух лет (при хищении более 3 млн рублей), либо обязательными работами на срок до 360 часов, либо принудительными работами на срок до двух лет. При хищении средств в более крупных размерах (от 5 млн рублей и выше) предусматривается лишение свободы на срок до пяти лет, либо обязательные работы на срок до 480 часов.

Вызывает вопросы и поправка о капитале, которым должна обладать строительная компания, привлекающая деньги дольщиков. «По новым правилам размер собственного капитала застройщика будет дифференцирован, – продолжает спикер. – Вводится несколько градаций от 2,5 млн рублей при строительстве не более 1,5 тысячи кв.м жилья до 1,5 млрд рублей при строительстве более 500 тысяч «квадратов». Я не вижу особого смысла в нормировании обязательного размера уставного капитала, если большинство застройщиков сегодня возводят дома не за счет собственного финансирования, а с привлечением кредитных средств».

Впрочем, документ строго регламентирует отношения между дольщиками и застройщиком. «Поправки, в частности, касаются информационной открытости застройщика, – поясняет директор департамента права СРО «Союз строительных компаний Урала и Сибири» Наталья Разумова. – Теперь, зайдя на сайт строительной компании, покупатели жилья должны увидеть подробные сведения о ее капитале и ранее сданных проектах. Кроме того, вводится единый реестр застройщиков, который будет находится в открытом доступе». Кроме ранее требуемого пакета документов, теперь необходимо размещать на сайте актуальные фото со стройплощадки, чтобы у дольщиков было представление, на каком этапе находится возведение их домов.

Напомним, что ранее челябинские строители отмечали случаи потребительского экстремизма со стороны дольщиков. Когда покупатели, обнаружив дефекты или недоделки в квартире, нанимали юристов и требовали со строителей неустойку в судебном порядке. Из-за таких ситуаций нередко задерживается введение домов в эксплуатацию.

«Изменения в законе позволят избежать подобных ситуаций, – уверена собеседница. – Они определяют процедуру приема-передачи объекта ДДУ, вводят определение гарантии на объект и гарантийных обязательств. А главное, все претензии дольщика к качеству объекта по новым правилам будут урегулироваться в досудебном порядке. Если застройщик откажется исправлять недочеты, у дольщика есть право обратиться в суд».

Евгения Исакова

Фото с сайта Shutterstock.com, специально для N1.RU