Последний рубеж: акт приёма-передачи квартиры

Сделки с недвижимостью — сфера настолько ответственная и многогранная, что их участникам не стоит расслабляться ни на минуту. И уж точно ни один из подписываемых документов не стоит считать пустой формальностью. К примеру, часто так относятся к акту приёмки-передачи квартиры. Если для тех, кто покупает жильё в новом доме, этот документ является одним из самых важных, то на «вторичке» о его подписании иногда попросту забывают.

Разберёмся подробнее, что такое акт приёма-передачи квартиры и чем чревато его отсутствие для продавца и для покупателя.

Ответ даёт статья 556 Гражданского кодекса РФ. В ней говорится, что передача любого объекта продажи производится на основании некоего передаточного документа, подписанного обеими сторонами. Подписывая этот передаточный акт, вы удостоверяете, что стороны исполнили свои обязательства и имущество по факту передано другому владельцу. Но конкретно акт приёма-передачи сейчас необязателен, поэтому его часто игнорируют в ходе сделки.

«В настоящее время актом приёма-передачи квартиры является сам договор купли-продажи, — уточняет Артём Ткаченко, специалист по недвижимости Федеральной риелторской компании «Этажи». — Но чаще всего конфликт между продавцом и покупателем может возникнуть не из-за самой квартиры, а из-за движимого имущества и оборудования, которое продавец решил забрать при выезде из квартиры».

Вся проблема как раз в том, что понятие «движимого имущества» многие участники таких споров понимают по-разному. Речь зачастую не только о мебели, но и, например, о лампочках, розетках, водопроводных кранах или даже постеленном линолеуме.

«В договоре купли-продажи не принято прописывать, какое имущество остаётся в квартире при продаже, — добавляет Артём Ткаченко. — Но этот нюанс легко урегулировать с помощью дополнительного соглашения к основному договору купли-продажи. Можно составить договор продажи движимого имущества, в котором чётко указать, какое имущество продавец обязуется передать вместе с квартирой».

Итак, вы решили всё-таки подстраховаться и составить акт приёма-передачи квартиры. Как он должен выглядеть?

Единого образца нет, поэтому при составлении акта нужно помнить о трех главных вещах.

Во-первых, в нём содержится информация об участниках сделки — с паспортными данными. Если к оформлению сделки были привлечены третьи лица — например, свидетели, нужно указать и их данные.

Во-вторых, в акте указывается подробнейшая информация об объекте сделки, то есть о квартире. Адрес, кадастровый номер, площадь и, самое главное, сведения о состоянии квартиры. Отделка, элементы благоустройства, мебель, бытовая техника, если она передаётся вместе с квартирой,— всё это должно быть описано в акте. Особенно это касается квартир с дорогой встроенной мебелью или техникой. Бывают случаи, когда продавец изначально заявляет о желании продать квартиру вместе с мебелью (и устанавливает соответствующую цену), а после подписания договора и получения денег оставляет покупателю голые стены.

Так что, в-третьих, в акте перечисляются все претензии сторон по поводу того, соответствует ли по факту состояние квартиры на момент передачи условиям договора. Нет претензий? Это тоже фиксируется в акте. Если же разногласия достаточно серьёзные и не могут быть устранены в ходе личных договорённостей, то акт в итоге становится одним из важных документов при последующем судебном разбирательстве.

Распространён и такой вариант, когда покупатель отражает в акте приёма-передачи все свои претензии по поводу состояния квартиры и подписывает его с ремаркой «считать действительным после устранения претензий». Продавец добровольно устраняет все дефекты. Сроки для этого тоже фиксируются в акте.

Иногда в АПП добавляются пункты, касающиеся денежных расчётов. Например, если по условиям договора купли-продажи покупатель вносит последнюю часть суммы за квартиру именно после того, как подписан передаточный акт.

Увы, как уже сказано выше, участники сделок на вторичном рынке недвижимости акту приёмки-передачи не придают такого большого значения, как те, кто покупает жильё у застройщика. Чем же они рискуют, обходя вниманием этот документ?

По факту между моментом подписания договора и непосредственным въездом новых жильцов в квартиру может пройти довольно длительное время — как минимум несколько недель. За это время всякое может случиться. Например, в квартире прорвёт канализацию, и дизайнерский евроремонт, из-за которого квартира стоила на сотни тысяч рублей дороже, окажется изрядно подпорченным. Да ещё и соседи снизу окажутся затопленными. А квартира-то, между тем, по документам уже у нового владельца.

Бывают и обратные ситуации — например, сам покупатель попортит отделку или, скажем, сантехнику, а затем попытается свалить вину на прежнего хозяина квартиры — в духе «это не я, это вы мне её такую подсунули».

Акт приёма-передачи квартиры как раз для того и предназначен, чтобы избежать подобных казусов. В нём стороны официально фиксируют состояние квартиры на момент её передачи и в случае спорных ситуаций обращаются к этому документу.

Мария Рыжих, специалист по недвижимости группы компаний «Недвижимость в Санкт-Петербурге», поделилась примером того, во что может вылиться неосмотрительность на данном этапе сделки:

«Мой клиент продавал двухкомнатную квартиру с целью купить однокомнатную и получить денежную разницу. Нашли удачный вариант, подписали два договора купли-продажи. Сделки были зарегистрированы, деньги получены, но саму процедуру приёмки квартир решили отложить. Устно договорились подождать друг друга: в «двушке» жили квартиранты, которым нужно было время на переезд, в «однушке» были прописаны дети — покупатель попросил подождать, чтобы прописать их уже в новой квартире. Дело было в феврале 2017 года. На этом мы с клиентом расстались — он решил, что со сдачей-приёмкой квартир справится сам».

Но история на этом не закончилась — в апреле клиент снова созвонился с Марией и рассказал о своей проблеме. Прямо перед передачей квартиры он решил потравить в ней клопов. Покупатель, придя пару дней спустя, увидел результаты этой операции во всей красе, причём часть насекомых была ещё жива. Эта сцена была началом долгой эпопеи, затянувшейся на полгода. Покупатель пригласил специалистов по дезинсекции, провёл экспертизу. Выяснилось, что для того, чтобы полностью избавиться от насекомых, придётся полностью очистить квартиру до бетона — то есть демонтировать гипсокартон со стен, снять откосы, линолеум.

«После бурных переговоров решили, что покупатель за свой счёт сделает ремонт в «двушке», — рассказывает Мария. — Но до этого момента он отказывался съезжать со своей квартиры. Закончили ремонт только к осени. Настала очередь уже моего клиента принимать купленную 1-комнатную квартиру. Однако выяснилось, что в ней до сих пор прописаны дети бывшего владельца, да и сама квартира не в лучшем состоянии — в ней были варварски вырваны все электророзетки и выключатели. Так что история ещё не завершена — клиент планирует обращаться в суд. Напомню, что сами договоры подписаны ещё в начале года».

Этот случай, конечно, можно отнести к разряду особо тяжёлых. Но вряд ли кому-то хочется повторить его даже в более лёгкой форме.

Ещё один частый повод для конфликтов — коммунальные услуги и прочие платежи, связанные с квартирой. В АПП этот момент желательно отметить отдельно — с какой даты плательщиком становится новый владелец и какие платежи обязуется внести продавец, прежде чем освободит квартиру.

Наконец, нельзя забывать о подстраховке от форс-мажорных обстоятельств — землетрясений, пожаров. Пока акт приёма-передачи квартиры не подписан, то формально все риски, связанные с этими обстоятельствами, продолжает нести продавец — неважно, что права на квартиру уже переданы. Конечно, при судебных разбирательствах судья, скорее всего, будет на стороне продавца, но даже сама перспектива судебных тяжб по этому поводу мало кому понравится. Ещё одна причина вовремя подписывать АПП.

Кстати говоря, уклонение от подписания акта приёма-передачи — реальное административное нарушение, которое чревато наложением штрафа. Ведь, по сути, это отказ одной из сторон исполнять свои обязательства. В особо тяжелых случаях покупателям даже приходится обращаться к правоохранительным органам, чтобы вскрыть и осмотреть квартиру, которую продавец отказывается предъявлять, хотя деньги по договору купли-продажи уже переданы. Впрочем, это, конечно, крайние меры, и до них редко доходит.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, достаточно будет позаботиться о том, чтобы обе стороны были заинтересованы в подписании акта приёмки-передачи квартиры по всем правилам. Это довольно просто. Достаточно включить в договор купли-продажи соответствующий пункт — например, что последний платёж за квартиру вносится покупателем уже после того, как стороны подпишут АПП. При этом обычно напоследок оставляют небольшую часть стоимости квартиры — около 10 процентов. Беспроигрышный вариант.

Кроме того, никаких проволочек с подписанием акта приёма-передачи квартир не происходит, если все вопросы по оформлению сделки вы предоставите решать агентству недвижимости. Профессиональные риелторы к каждому документу, который касается недвижимости, подходят щепетильно, и АПП не исключение.

Читайте статьи на N1.RU, и вы узнаете, как получить налоговый вычет при покупке жилья и как самостоятельно определить стоимость своей квартиры. Кроме того, у нас вы сможете ознакомиться с объявлениями о продаже и аренде недвижимости в Челябинске.