упить квартиру на этапе котлована вскоре будет нельз€
 упить квартиру на этапе котлована вскоре будет нельз€

ѕрошЄл мес€ц после вступлени€ в силу поправок к закону, которые должны были полностью изменить рынок недвижимости. ƒолЄвка уходит в прошлое, деньги покупателей теперь должны лежать на спецсчетах до тех пор, пока дома не постро€т.  ак нова€ схема финансировани€ повли€ла на работу застройщиков, а также на цены и спрос на рынке жиль€, разбиралс€ 74.ru.

ѕокупателей защит€т по закону

¬ „ел€бинской области работают 100 застройщиков, они возвод€т более трЄх сотен многоэтажных домов. ƒо недавнего времени самой попул€рной схемой финансировани€ стройки было долевое строительство. ¬ложившим деньги на стадии котлована удавалось сэкономить до трети стоимости квартиры. Ќо были и те, кто оставалс€ ни с чем.  огда количество обманутых дольщиков по всей стране зашкалило за все разумные пределы, долЄвку решили прикрыть. «астройщиков об€зали перейти от использовани€ денег дольщиков к проектному финансированию. Ёто значит, что дом будут строить за счЄт кредитных или собственных средств девелопера. ј деньги покупателей за купленные квартиры в это врем€ будут хранитьс€ на эскроу-счетах (спецсчета в банках, где средства заморожены до выполнени€ строител€ми своих об€зательств. — ѕрим. ред.) до сдачи дома.

«акон о новых правилах финансировани€ жилищного строительства вышел ещЄ год назад. Ќо фактически полностью он заработал только с 1 июл€ этого года. “еперь покупатели жиль€ в стро€щихс€ домах будут защищены если не от срыва сроков строительства, то хот€ бы от значительных финансовых потерь.

«акат долЄвки: как новые правила повли€ли на стоимость жиль€ в „ел€бинске

¬ „ел€бинской области, по данным на 1 июл€ этого года, открыто 307 эскроу-счетов на 142,7 миллиона рублей. Ѕанки заключили с застройщиками 11 кредитных договоров, сообщили 74.ru в региональном ÷ентробанке. —ейчас 40 новостроек возвод€т с применением эскроу-счетов, уточнили в региональном ћинстрое.

÷ифры, на первый взгл€д, небольшие. ѕо словам экспертов, это объ€сн€етс€ тем, что у части строителей продолжаетс€ льготный период. ƒома, завершенные на 30% и где продано 10% квартир, возвод€т по старой схеме долевого строительства.

— Ќесмотр€ на то, что с 1 июл€ начали действовать поправки к 214-му федеральному закону, у застройщиков остаЄтс€ шанс сдать р€д объектов по старым правилам. ƒо 1 окт€бр€ им надо довести стройку до стадии готовности в 30%. »менно этот критерий нар€ду с продажей 10% квартир дольщикам позволит завершить объекты по старой схеме долевого строительства, без открыти€ эскроу-счетов, — объ€сн€ет аналитик »  «‘ридом ‘инанс» ≈вгений ћиронюк.

«ѕолучим меньше маржи, но при этом совесть будет чиста»

Ѕольшинство крупных застройщиков „ел€бинска сыграли на опережение, они заранее получили разрешени€ на строительство по своим проектам. ѕоэтому в ближайшее врем€ в городе ещЄ будут продавать объекты недвижимости по договорам долевого участи€. ѕотом объЄмы «забронированной» стройки, по которой получены разрешени€ на строительство, исчерпаютс€. Ќа это, по разным оценкам, может уйти от полугода до полутора лет.

ќбещанных квартир дольщики три года ждут
ќбещанных квартир дольщики три года ждут

— ћы давно приветствовали этот закон. ќн нужен, чтобы таких проблем, как обманутые дольщики, больше не возникало. “ем более что мы выт€нули «√ринфлайт» и очень хорошо понимаем, насколько это проблематично. ѕоследний дом по долЄвке заканчиваем к концу года, — рассказал генеральный директор компаний «√ринфлайт» и «ћагнитострой» ќлег Ћакницкий. — ƒа, финансова€ нагрузка на застройщика увеличиваетс€, но при этом никто не страдает и нет потерпевших. Ќаверное, мы получим меньше маржи, но совесть будет чиста. ƒаже если возникнут какие-то проблемы в ходе строительства, покупателей жиль€ это никак не коснетс€.

ѕо словам коммерческого директора строительной компании «»кар» ¬иктории Ќикольской, эффективнее строить на заЄмные средства, а свои вкладывать в компанию и еЄ развитие.

— ѕри долевом строительстве большинство застройщиков, в том числе крупных, могли испытывать затруднени€ с оборотными средствами. ѕроблема в том, что цикличность привлечени€ дольщиков имеет непосто€нный характер. ј строить нужно здесь и сейчас, — говорит ¬иктори€ Ќикольска€. — ћного спор€т, что такое проектное финансирование — нав€занное зло или добро? —читаю, что это должно было произойти гораздо раньше, лет на дес€ть. Ѕольшинство крупных компаний давно пришли к такому пониманию. Ќишевые региональные застройщики подход€т только сейчас.

–ынок притормоз€т и обвал€т?

∆Єсткий контроль строителей и решение проблемы обманутых дольщиков — это, конечно, благо. Ќо всеобща€ переориентаци€ на продажу готовых объектов грозит уходом небольших застройщиков, снижением предложений, ростом цен и даже обвалом рынка, ранее опасались эксперты.

— ¬ начале года мы наблюдали незначительное уменьшение объЄмов ввода жиль€ — на 5,6% по сравнению с 2018-м. Ќа это повли€ли накопившийс€ объЄм готового жиль€, волатильность стоимости квадратного метра и рост конкуренции. ¬осстановительный рост ожидаем с третьего квартала. ƒевелоперы уже приноровились к законодательным перестроени€м в отрасли, — отмечает глава ё”  ∆—» ћихаил ƒемаков. — Ќовые требовани€ вытесн€т с рынка компании, которые не способны полностью нести ответственность перед клиентами — участниками долевого строительства.

«астройщики подготовились к новым правилам игры на рынке
«астройщики подготовились к новым правилам игры на рынке

Ќо слухи о том, что «нова€ схема» с использованием эскроу-счетов обвалит рынок, сильно преувеличены, уверены эксперты и сами застройщики.

— ” строительного рынка высока€ инерци€, поэтому глобальных изменений не ждЄм. ¬озможно, темпы развити€ р€да проектов сниз€тс€, — говорит директор —  «Ћегион» —ергей ѕахомов. — —корее всего, снизитс€ объЄм предложений, так как не все застройщики смогут работать в новых услови€х.

—ейчас на рынке новостроек, реализуемых на этапе строительства, практически ничего не изменилось, указывают эксперты. Ѕольшинство девелоперов хорошо подготовились к переходу на новые услови€ строительства, за счЄт чего все св€занные с новой формой расчЄтов проблемы оказались раст€нуты на достаточно прот€жЄнный промежуток времени.

— ¬о-первых, значительна€ часть застройщиков, зна€, что переход на проектное финансирование потребует от них дополнительных затрат, начали возведение большого количества жилых комплексов заранее. » начатого строительства хватит ещЄ на два-три года в зависимости от региона, локации и качества дома. ¬о-вторых, едва ли не половина площадей в стро€щихс€ домах оказалась выкуплена юридическими лицами, — объ€сн€ет аналитик √  «‘инам» јлексей  оренев. — » не надо ходить к гадалке, чтобы пон€ть, что эти юрлица так или иначе аффилированы с застройщиками. Ёто позволило обеспечить требуемые дл€ работы по старым правилам проценты реализованного жиль€. » теперь девелопер спокойно достроит дом, а купивша€ в нЄм квартиры фирма будет реализовывать недвижимость конечным потребител€м.

—ущественно возросша€ финансова€ нагрузка на застройщиков приведЄт к уходу с рынка большей части «компаний-пирамид» и временному снижению объЄма ввода жиль€ в 2020–2021 годах, добавл€ет аналитик »  «‘ридом ‘инанс» ≈вгений ћиронюк.

 огда вырастут цены

«а последние полгода стоимость жиль€ в –оссии, по данным агентства Metrium, повысилась на 3,5%, за год на 7–10%. Ёто гораздо выше текущей инфл€ции в 4%. ќсновна€ причина — покупатели недвижимости, предвид€ еЄ подорожание, активно приобретают квадратные метры.

Ќекоторые застройщики, пользу€сь ситуацией, конечно, пытались взвинтить цены, объ€сн€€ это тем, что переход к проектному финансированию существенно увеличил их издержки. Ќо рынок есть рынок, и довольно плотна€ конкуренци€ вынудила подобных «бизнесменов» достаточно быстро вернуть цены на экономически обоснованную планку. Ёксперты констатируют — пока никаких скачков нет. ¬ крайнем случае цены на жилье выросли на столько, на сколько они подн€лись по другим видам недвижимости

÷ены на жилье вырастут минимум на 5%
÷ены на жилье вырастут минимум на 5%

— ¬ этом году мы отмечаем рост стоимости стройматериалов, производители которых компенсируют таким образом подн€тую на 2% ставку Ќƒ—. ѕроценты по кредитам застройщики тоже будут закладывать в цену квадратного метра. ¬ итоге к следующему лету мы ожидаем рост себестоимости строительства до 7%. Ёто неминуемо отразитс€ на цене квадратного метра дл€ покупател€, — прогнозирует руководитель ё”  ∆—» ћихаил ƒемаков.

ќб увеличении себестоимости строительства говорит и директор —  «Ћегион» —ергей ѕахомов:

— ѕовышение Ќƒ— в начале года, рост цены на материалы, введение эскроу-счетов — всЄ это ведЄт к удорожанию. –ост цен неизбежен, наша задача — его сдерживать. ¬се понимают, что повышение надежности дл€ покупателей жиль€ — это не бесплатно, гаранти€ банка €вно отразитс€ на цене.

— ѕока стоимость квадратного метра не выросла, но ситуаци€ подошла к этому пределу. Ќекоторые компании уже подн€ли цену, мы тоже подумываем над этим вопросом, — добавл€ет глава «ћагнитостро€» и «√ринфлайта» ќлег Ћакницкий. —   концу года, думаю, будет небольшой, на 2–3%, подъЄм цен. ƒальше не готов прогнозировать — всЄ будет зависеть от ситуации в стране и на рынке недвижимости. —прос зависит от населени€, от того, сколько люди денег заработали.

ѕо прогнозам аналитика √  «‘инам» јлексе€  оренева, повышение цен пройдЄт плавно и не слишком значительно.

— ѕолагаю, что вырастут примерно на 4–5% относительно того, как было бы, работай застройщики по старым правилам, — говорит  оренев. — ¬ любом случае приобретение недвижимости на этапе строительства останетс€ достаточно выгодным вариантом покупки жиль€, даже если рост цен окажетс€ более значительным — ведь на услови€х долевого участи€ выгода составл€ла примерно 20–30% по сравнению с покупкой готовой квартиры.

«а первую половину 2019 года жители „ел€бинской области, по данным ќбъединЄнного кредитного бюро, получили 12 557 ипотечных кредитов. Ёто на 20% меньше, чем в 2018-м. Ќо ёжный ”рал вошЄл в топ-10 регионов по объЄму выданных ипотечных кредитов. ѕри этом средний размер ипотеки увеличилс€ на 16% — до миллионов рублей.

 ак строители „ел€бинска готовились к работе по-новому 

«акон о долевом строительстве вступил в действие летом прошлого года. 74.ru ответил на п€ть основных вопросов о новой долЄвке. — 1 июл€ этого года перевод стро€щихс€ объектов на эскроу-счета стал об€зательным.

»зменени€ в законе о долЄвке заставили застройщиков притормозить с новыми проектами. ¬ услови€х спада предложени€ цены на квартиры могут вырасти.

„ел€бинцы могут узнать всЄ о застройщиках и объектах, которые стро€т в регионе, с помощью единой информационной системы жилищного строительства.