Колесников начал разбор «Полета»

Группа компаний «Платина» (принадлежит челябинскому бизнесмену Олегу Колесникову) приступила к реконструкции зданий на территории челябинского радиозавода «Полет». Большую часть выкупленных площадей (всего около ста тысяч квадратных метров) холдинг намерен перепрофилировать под офисные помещения. После реконструкции на заводской земле появятся три офисных центра и одно здание гостиничного типа. Цена квадратного метра офисных площадей в комплексе составит 50-60 тысяч рублей. Предполагаемые инвестиции «Платины» в проекты на территории «Полета» – около трех миллиардов рублей. Участники челябинского рынка коммерческой недвижимости сомневаются, что этих вложений хватит на то, чтобы перепрофилировать заводские здания в качественные офисные центры.

Ранее сайт Chel.ru сообщал о том, что в конце прошлого года собственники недвижимости челябинского радиозавода «Полет» начали распродавать непрофильные объекты, входящие в структуру предприятия, чтобы частично рассчитаться с накопленными долгами. По информации сайта, с декабря прошлого по февраль текущего года был продан ряд заводских объектов, среди которых 11-этажное административное здание, проходная завода и другие постройки. Генеральный директор ОАО «ЧРЗ «Полет» Евгений Никитин подтвердил лишь факт сделки по продаже 11-этажного здания, но от подробных комментариев отказался. По словам источника в ЧРЗ «Полет», недвижимость, приобретенная у владельцев завода, обошлась покупателю в сумму, приближенную к ста миллионам рублей. Между тем, по словам экспертов, рыночная цена 11-этажного здания у проходной радиозавода в 20 раз превышает ту, что заплатил за недвижимое имущество покупатель.

Как сообщил Chel.ru руководитель правовой службы холдинга «Платина» Шамиль Хажеев, в настоящее время половина территории ЧРЗ «Полет» – более 15 объектов недвижимости и земля, на которой они расположены, – находится в собственности холдинга «Платина». Среди них – 43-й корпус (11-этажное административное здание напротив спорткомплекса ЮУрГУ), главный корпус площадью 35 тысяч квадратных метров, здание администрации «Полета» и дворец культуры.

По словам г-на Хажеева, в настоящее время окончательно решена судьба лишь одного объекта на территории завода – 11-этажного административного здания. «С этим объектом мы намерены поступить также, как с бывшей гостиницей «Челябинск», которую «Платина» выкупила несколько лет назад. Помещения в здании будут распродаваться под офисы. Сейчас ведется поиск потенциальных клиентов», – пояснил юрист «Платины».

На этой неделе в собственность холдинга перешел еще один объект недвижимости на территории «Полета» – главный корпус (здание площадью 35 тысяч квадратных метров). «Буквально на днях мы получили свидетельство государственной регистрации права собственности на это здание. В перспективе оно будет преобразовано в торгово-офисный центр, – сообщил Шамиль Хажеев. – Реконструкция начнется ориентировочно в следующем году, когда будет полностью разработана концепция центра». Назвать более конкретные сроки г-н Хажеев затруднился.

«Мы планируем вводить в эксплуатацию все объекты постепенно, – комментирует генеральный директор инвестиционной группы «Пионер» (входит в холдинг «Платина») Павел Бегеба. – Общая площадь всех объектов «Платины» на территории завода – порядка ста тысяч квадратных метров, а только реконструируемых – около 80-ти. Для сравнения, офисный центр Юрия Карликанова на Кировке – порядка 60 тысяч квадратов. Рынок может просто не выдержать таких объемов. Поэтому каждый из этих проектов требует четкой маркетинговой проработки».

«Трудно без готового проекта говорить о сроках его реализации», – продолжил руководитель подразделения коммерческой недвижимости холдинга «Платина» Вадим Шабалкин. – В ближайший месяц-полтора компания планирует приступить к внутреннему проектированию 11-этажного здания (43-й корпус) – замене фасадных конструкций, застеклению. К этому объекту будет пристроено еще три этажа».

Как уточнил г-н Шабалкин, из ста тысяч квадратных метров площадей на территории «Полета» под торговлю будет оборудовано только 10-15 тысяч квадратов. «Здание администрации и клуб радиозавода подлежат сносу, – сказал представитель «Платины». – На их месте будет построено два 16-этажных здания площадью 16-17 тысяч квадратных метров. Концепция этих двух проектов в настоящее время разрабатывается. Одно здание будет выделено под офисы. Второй объект скорее всего будет оборудован под гостиницу». Инвестиции в реализацию всех проектов «Платины» на заводской территории составят порядка трех миллиардов рублей.

Основная часть площадей, приобретенных «Платиной», будет сдаваться в аренду. Уточнять размер арендных ставок в «Платине» не стали. По имеющейся у Chel.ru информации, арендная ставка в офисных комплексах на территории ЧРЗ составляет 500-800 рублей за квадратный метр. Согласно информации на рекламных растяжках, продажная цена квадратного метра в бывших заводских зданиях – 50-60 тысяч рублей за квадратный метр.

По мнению руководителя департамента коммерческой недвижимости агентства «Компаньон» Станислава Ахмедзянова, арендная ставка вполне соответствует среднерыночной. Насколько оправдана заявленная стоимость квадратного метра в распродаваемых офисах, будет зависеть от того, насколько серьезную реконструкцию проведет новый собственник.

«Если в бывшем заводском здании будет сделан капитальный ремонт, то 50-60 тысяч за квадратный метр – реальная цена. Если же собственник ограничится косметическим ремонтом, то красная цена таким офисам – 40-45 тысяч за квадрат, – комментирует г-н Ахмедзянов. – Насколько я знаю, в 11-этажном здании на территории «Полета» ведутся только фасадные работы. К серьезной реконструкции владелец скорее всего приступит после того, как продаст не меньше 60% площадей. Но не факт, что в договоре будут прописаны обязательства собственника по проведению серьезных ремонтных работ».

«Трудно сказать, достаточно ли трех миллиардов рублей для реализации всех вышеперечисленных проектов. Все зависит от того, на что предполагается потратить эти деньги, – высказал схожую мысль исполнительный директор делового центра «Челябинск-Сити» Алексей Лобанов. – Одно дело – косметический ремонт и совсем другое – замена инженерных сетей. К примеру, при строительстве паркинга мы столкнулись с тем, что изначально запланированных на реализацию этого проекта инвестиций оказалась недостаточно».