Ипотечных должников не выкинут на улицу

Депутаты Госдумы предлагают муниципалитетам выкупать жилье у ипотечных заемщиков, которые не в состоянии оплачивать кредитные обязательства. При этом задержка платежей должна объясняться уважительными причинами – например, тяжелой болезнью. Парламентарии собираются предоставить ипотечным должникам право проживать в тех же самых квадратных метрах, однако уже на условиях социального найма. Эксперты считают, что принятие такого законопроекта позволит добиться смягчения требований банков при предоставлении ипотечного кредита, но грозит спровоцировать вал дефолтов.

В законопроекте, предложенном депутатами фракции «Справедливая Россия», предполагается, что основанием для выкупа залоговой ипотечной квартиры может стать невозможность вносить ежемесячные платежи из-за болезни, сиротства, потери работы из-за высокой безработицы и прочих уважительных причин. В таких случаях государственные и муниципальные органы могли бы приобретать жилье у собственника-заемщика и погашать из этих средств обязательства перед банком. Как пояснил РБК daily Иван Грачев, позднее поправками может быть уточнено, какие именно власти должны выкупать квартиру. «По идее этим должны заниматься муниципалитеты, но деньги на такие цели есть скорее в федеральном бюджете», – говорит он, отмечая, что такие случаи единичны, поэтому расходы на выкуп «не будут неподъемными». Тем самым гражданин получает право жить в квартире на условиях социального найма – по такому договору муниципальной недвижимостью сейчас пользуются россияне, не приватизировавшие квартиру.

«Никто не застрахован от финансовых проблем, и прошлый финансовый кризис наглядно это продемонстрировал: люди оформили ипотечные кредиты и вдруг оказались не в состоянии их оплачивать. В таких ситуациях они не должны оставаться наедине со своими проблемами, государство должно оказать содействие в их разрешении», – перечислил предпосылки к созданию такого законопроекта депутат Государственной думы Василий Швецов, член фракции «Справедливая Россия».

По его словам, заемщику даже выгодно проживать на условиях социального найма, поскольку придется оплачивать только счета за коммунальные услуги: ни ипотечного платежа, ни арендной платы.

В законопроекте говорится, что за государственный счет будет выкупаться залоговое жилье по актуальной рыночной цене. При этом если стоимость недвижимости будет ниже суммы долга перед банком, то муниципальные или федеральные органы власти компенсируют финансовой организации разницу. В противном случае остаток средств чиновники обязаны будут перечислить экс-заемщику. Кроме того, в законопроекте оговорена возможность обратного выкупа недвижимости или пользования социальным наймом бессрочно.

Некоторые эксперты считают, что в случае принятия законопроекта новые правила расслабят как банки, так и заемщиков. Банки смогут более лояльно подходить к оценке риска при рассмотрении заявок на предоставление ипотечного кредита, а заемщики будут легче относиться к кредитному бремени, уверенные в том, что даже при самом плохом раскладе не останутся на улице. «Как правило, банки стараются войти в положение и предложить вариант реструктуризации долга, – отмечает директор департамента ипотечного кредитования «Номос-банка» Александр Дарданов. – С другой стороны, если государство фактически выступит гарантом выкупа недвижимости и погашения долга в случае определенных обстоятельств, то банки смогут более лояльно оценивать клиентов при принятии решения о предоставлении им ипотеки».

С таким мнением не согласна управляющий РОО «Челябинский» ВТБ24 Ирина Кудрякова. «Потеря источника доходов и выход на просрочку заемщика останется крайне нежелательной для обеих сторон ситуацией, – отмечает эксперт. – Для банков с введением данной инициативы риски не уменьшатся, так как реализация залогового имущества все равно будет проходить через суд. И для заемщика утрата собственности – это прямые материальные и моральные потери». По ее словам, доля просрочки по ипотеке – самая минимальная в кредитном портфеле, и по недавно выданным кредитам не превышает 1%. Самой частой причиной неоплаты ипотечного кредита является снижение уровня дохода.

Как рассказывает директор агентства недвижимости «Фамиан» Анна Фазылова, проживая в квартире на условиях договора социального найма, человек не сможет совершить никакие операции с недвижимостью: продать, обменять, оставить в наследство. «Если в этой квартире никто не был прописан, кроме заемщика, то после его смерти государство найдет нового нанимателя. Как правило, квартира передается по очереди сиротам, нуждающимся в жилье», – резюмирует спикер. Вместе с тем эксперт по недвижимости отмечает, что предлагаемые меры станут спасательным кругом для заемщиков, которые оказались в сложной жизненной ситуации, ведь на улице они уже не окажутся.