Никитин проредит свои ряды

Известный предприниматель Артур Никитин заявил о продаже двух крупных активов. Часть торгового комплекса «Никитинский» и весь «КС» 3 июля планируется выставить на электронные торги. Что стало причиной их продажи, почему торговые комплексы не ушли с молотка после первой попытки в конце 2013 года и как оценивают объекты эксперты рынка недвижимости – в статье на Chel.ru.

Аукцион по продаже части ТК «Никитинский» и ТК «КС» намечен на 3 июля. Прием заявок стартует 20 мая и продлится до 25 июня. Как сообщил Chel.ru директор управляющей компании «Молния-Инвест» Кирилл Матвеев, основная причина реализации активов – желание владельца рассчитаться с долгами.

В свое время компания «Стройсвязьурал 1» – собственник этих проектов – взяла кредит в размере 2,2 млрд рублей на строительство ТРК «Питерленд» в Санкт-Петербурге, рассказал Кирилл Матвеев. Затянувшаяся стройка и ряд других сложностей привели к тому, что срок погашения кредита наступил раньше, чем ожидаемая экономическая отдача от «Питерленда». На реструктуризацию и пролонгацию кредитных отношений Сбербанк не согласился.

В настоящее время долг компании «Стройсвязьурал 1» перед Сбербанком – 1,5 миллиарда рублей. Есть решение суда, которым установлена процедура реализации активов, подписано мировое соглашение, установлены четкие правила, сроки и стоимость процедуры, которые устраивают всех участников проекта.

«В связи с тем, что три торговых комплекса – «Синегорье», «КС» и «Никитинский» – находятся в залоге у банка, а на предприятии «Стройсвязьурал 1» введена процедура внешнего управления, суд постановил выставить часть активов предприятия на торги, – продолжает господин Матвеев. – В эту часть вошли гипермаркет «КС» площадью 53 000 кв. м, выставленный на продажу одним лотом, и первая линия ТК «Никитинский» – 39 лотов общей площадью 8000 кв. м».

Стартовая цена ТК «КС», расположенного в Металлургическом районе Челябинска, – 1,28 млрд рублей. В пересчете на общую площадь стоимость одного квадратного метра немногим превышает 24 000 рублей. «По независимым оценкам специалистов коммерческой недвижимости, стоимость «КС» составляет порядка двух миллиардов рублей, поэтому заявленная цена достаточно привлекательна, – говорит Кирилл Матвеев. – Учитывая, что комплекс генерирует достаточно большой финансовый поток, срок возврата инвестиций составит пять–шесть лет. Уже есть ряд крупных инвесторов, которые заинтересовались этим торговым комплексом».

Стоит отметить, что ранее ТК «КС» был выставлен на продажу по более высокой цене – 1 миллиард 768 миллионов рублей. Однако торги были признаны несостоявшимися, а следующие, согласно размещенной на сайте информации, назначены на 7 мая 2014 года.

Что касается ТК «Никитинский», то в нем на продажу выставлены сверхдоходные отделы, расположенные на первой линии комплекса, где одна из самых высоких арендных ставок в городе. «Учитывая ликвидность отделов и достаточно высокие арендные ставки, высокую посещаемость и соответственно быструю окупаемость инвестиций, желание приобрести в ТК «Никитинский» отделы возникнет у многих, – уверен Кирилл Матвеев. – Начальная стоимость лотов варьируется на уровне шести–семи миллионов рублей. С учетом доходных показателей, существующих сейчас в ТК, вложения должны окупиться в течение трех–пяти лет. Учитывая, что сделку смогут кредитовать коммерческие банки, приобрести отдел в «Никитинском» смогут все желающие».

Торги пройдут на электронной площадке Сбербанка. «Координировать процедуру подготовки к аукциону поручено нашей компании, – продолжает господин Матвеев. – Необходимость этого вызвана тем, что торги будут электронными, а для многих потенциальных инвесторов участие в подобных процедурах дело абсолютно новое и непонятное. К концу недели в Интернете будет размещена необходимая информация – арендные ставки, затраты на коммунальное содержание объекта, метражи и стартовая стоимость каждого лота».

Эксперты прогнозируют ажиотаж вокруг лотов в ТК «Никитинский», обусловленный малыми площадями объектов.

«Желание продать ТК «КС» по указанным ценам – это «безнадега.ру», – считает руководитель компании «IBC-недвижимость» Станислав Ахмедзянов. – Построенный лет пять–семь назад, этот торговый комплекс уже начинает устаревать, сам его вид на фоне конкурентов проигрывает. ТК скорее подходит под комплекс формата магазина «Икея» – магазин-склад. Учитывая все это, желающих приобрести здание, думаю, будет немного, перспективы по его продаже мне не кажутся радужными».

«Думаю, что оба предложения интересны, по крайней мере, заявленными ценами – они процентов на 30–40 дешевле, чем среднерыночные, – комментирует директор группы компаний «Регион 74» Александр Постовалов. – Помимо сниженного ценника, заинтересовать потенциальных покупателей может трафик. Но это касается преимущественно ТК «Никитинский» – в среднем трафик там составляет 20 тысяч человек в день. А «КС» – достаточно раскрученный комплекс, но найти для него покупателя будет сложнее из-за цены – большой за счет площади ТК».

В отличие от «КС» «Никитинские ряды» вызовут интерес у инвесторов, но их может насторожить честность аукциона, считают эксперты.

«То, что «Никитинский» будет продаваться частями, значительно увеличит спрос на площадки в данном ТК, – уверен Александр Постовалов. – Ведь чем активнее трафик и меньше площадки, разумеется, в разумных пределах, тем сильнее ажиотаж вокруг объекта: в торгах может поучаствовать больше заинтересованных лиц. Аукцион в принципе интересен и для покупателей – можно приобрести объект по цене ниже среднерыночной, и для продавца – есть вероятность выручить большую сумму средств, чем запланировано изначально. Потенциальным покупателям важно внимательно изучить материалы о том, каким образом обслуживается этот объект недвижимости, сколько составляют эксплуатационные расходы и прочие нюансы, чтобы реально оценить прибыльность инвестиций».

«Проходимость в ТК «Никитинский» немаленькая, в целом комплекс неплохой и, думаю, интересный потенциальным покупателям, – продолжает Станислав Ахмедзянов. – Однако стоит учесть, что в наше время все больше претензий к честности проведения аукционов. Поскольку на торгах есть возможность множества разнообразных манипуляций, влияющих на итоговую цену, это может насторожить некоторых потенциальных инвесторов. Но если цель торгов – действительно продать площади, то, думаю, покупатель найдется».

Важно, чтобы новые собственники площадей в «Никитинском» не попали в зависимость от будущей управляющей компании, указывает господин Ахмедзянов. «Чтобы этого не произошло, стоит прописать в договорах купли-продажи все пункты взаимодействия управляющей компании и собственника, его права, - отмечает он. - Купить помещение недостаточно – необходимо иметь к нему проход, наличие системы кондиционирования, электроснабжения и так далее».

ТК «Никитинский» необходимо сменить специализацию, указывают эксперты. «Около этого комплекса совершенно отсутствуют парковки, поэтому, думаю, что ТК стоит переориентироваться на тех, кто пользуется общественным транспортом», – указывает Станислав Ахмедзянов.