Кто заработает на аренде

На Южном Урале вырастут ставки по аренде госимущества. Соответствующие поправки в закон об аренде разработало министерство имущества и природных ресурсов области. Насколько повысят цены, каковы причины их роста и как это отразится на местном бизнесе – в статье на Chel.ru.

Базовая ставка аренды за госимущество в Челябинской области не менялась с 2007 года, рассказали деловому сайту Chel.ru в пресс-службе регионального минимущества. Сейчас она уже на 40 процентов ниже рыночной. Учитывая это, власти региона заявили о намерении изменить методику расчета размера арендной платы за госимущество. Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области разработало поправки в закон «Об аренде имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области», согласно которым будет изменена методика расчета арендных ставок за госимущество. На реализацию закона не потребуется выделение дополнительных бюджетных ассигнований.

Южно-Уральская торгово-промышленная палата Челябинской области до 20 мая проводит оценку регулирующего воздействия этого закона. Поучаствовать в экспертизе можно здесь.

В настоящее время размер арендной платы определяется исходя из остаточной стоимости имущества. Это, по мнению минимущества, приводит к необоснованному и значительному снижению размера ставки по сравнению с размером, определенным исходя из площади сдаваемого в аренду имущества. После принятия изменений рыночная стоимость арендной платы будет определяться в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

«Базовая величина арендной платы не менялась с 2007 года и на данный момент не соответствует рыночным условиям, – отметил министр имущества и природных ресурсов Алексей Бобраков. – Ориентировочно увеличение неналоговых поступлений в областной бюджет в связи с повышением ставки составит три миллиона рублей». В прошлом году областной бюджет от аренды всего госимущества (движимое и недвижимое имущество) получил 67,4 млн рублей. Законопроект внесен губернатором Борисом Дубровским в региональное Заксобрание».

Базовую величину арендной платы планируется установить в размере 480 рублей. С учетом применения повышающих и понижающих коэффициентов получается средняя по результатам мониторинга цен стоимость квадратного метра в Челябинской области, уточнили в пресс-службе минимущества. В министерстве считают, что арендаторы не откажутся от использования госимущества после вступления в силу закона.

По данным министерства, основными арендаторами госимущества являются коммерческие организации, индивидуальные предприниматели и федеральные учреждения. Всего в пользовании юрлиц и индивидуальных предпринимателей находится почти 23 тысячи кв. м помещений.

Повышение ставки аренды на фоне общего сокращения спроса на аренду коммерческой недвижимости – ошибочный шаг, который может привести к сокращению числа арендаторов и падению общей суммы арендных платежей. Повышать ставки логичнее только для высокодоходных помещений, считают эксперты Chel.ru.

«Зря они это делают, – говорит директор агентства коммерческой недвижимости E.R.A. Сергей Еремеев. – Снижение спроса на аренду коммерческой недвижимости и без этого очень заметное. Только за первый квартал розничная торговля в России упала на семь процентов, и падение продолжается. Желающих арендовать муниципальные помещения и в целом коммерческую недвижимость особо не наблюдается. Мало того, рост арендной ставки может дать обратный эффект – недополучение арендной платы». Причем упасть может не только валовая выручка по арендным платежам, но и объем иных платежей и сборов, акцентирует собеседник.

«На рынке аренды спрос, как и в целом по экономике, серьезно уменьшился, цены упали – не думаю, что это повышение цен даст хорошие результаты по сдаче госимущества, – комментирует руководитель компании IBC-недвижимость Станислав Ахмедзянов. – С одной стороны, ситуация понятная – ставку давно не повышали, с другой – рост аренды преждевременный. Рынок аренды разных категорий недвижимости просел в четыре–пять раз».

«Некоторые предприниматели арендуют муниципальные помещения и за счет того, что ставка аренды чуть ниже рыночной, они выживают, строят бизнес, деньги зарабатывают, – поясняет Еремеев. – Теперь это станет нереальным».

Схожего мнения придерживается и первый заместитель гендиректора ОГУП «Областной аптечный склад» Валерий Яковенко. «Мы берем в аренду муниципальное имущество на территории некоторых лечебных учреждений, и изменение ставки аренды, разумеется, отразится на нашем бизнесе вплоть до ликвидации таких точек, – говорит он. – Ведь если там находятся аптеки, которые занимаются льготным отпуском лекарств или товарооборот у них очень невысокий, то при повышении ставки аренды они могут оказаться на грани рентабельности или вообще завалиться в убытки. И любой бизнес, арендующий госимущество, точно так же попадется на повышении аренды. Обойти это невозможно». Особенно опасен подобный рост для арендаторов малодоходных площадок, где и до повышения цен предприятие находится на грани рентабельности, считает Валерий Яковенко.

Вместе с тем установление единой стоимости аренды квадратного метра в корне неправильно, поскольку не учитывает особенности каждой из площадок, указывают респонденты.

«Цена одного квадратного метра в 480 рублей в сравнении со средней стоимостью аренды офисов – на пределе. Для торговых помещений где-то на проспекте Ленина – это неплохая ставка, а если где-нибудь на северо-востоке на улице Мамина или Кулибина – дороговато, – рассуждает Сергей Еремеев. – Стоимость зависит от месторасположения помещения и должна определяться для каждого случая индивидуально».

Подобной позиции придерживается и Станислав Ахмедзянов: ни оценка в 340 рублей за один квадратный метр, ни оценка в 480 рублей за квадрат госимущества не является правильной. Для каждого конкретного помещения существует индивидуальная цена, именно поэтому государственное имущество следует сдавать в аренду на основании отчетов по оценке стоимости. Ведь в одном месте 340 рублей за квадрат – может быть дорого, а в другом 480 рублей – дешево. «Именно неправильная ситуация с определением цены вызывает вопросы, справедливо ли сдано в аренду госимущество», – заключает он.