Досрочное погашение ипотеки: решит банк?

Сегодня совет при президенте рассматривает проект поправок Гражданского кодекса, который изменит правила досрочного погашения ипотечных займов: возможность или невозможность закрытия кредита раньше срока зафиксируют на этапе подписания договора. Эксперты полагают, что в долгосрочной перспективе это позволит снизить процентную ставку по ипотеке.

Напомним, в 2011 году заемщик получил право погашать ипотеку ранее оговоренного срока без начисления штрафных санкций. Изменения были закреплены в Гражданском кодексе РФ. Сейчас рассматриваются обратные поправки, которые, кстати, готовились четыре года. Президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян пояснил, что запрещать досрочную выплату ипотечных кредитов не будут. «Запрет – это неправильное толкование. В соответствии с новой редакцией заемщикам можно будет заранее прописать в договоре возможность досрочного погашения. Раньше необходимо было за месяц согласовывать это с кредитором», – пояснил он. То есть на этапе заключения договора ипотечного кредитования банк будет предлагать возможность досрочного погашения или исключит такую возможность. Скорее всего, крупные кредиторы лоббируют свое желание перейти на германскую модель регулирования ипотеки, полагает вице-президент Ассоциации региональных банков Олег Иванов: «В Германии досрочный возврат ипотечных кредитов без согласия банка запрещен, что позволяет ему дешевле рефинансироваться за счет выпуска долгосрочных закладных листов». В долгосрочной перспективе такой сценарий выгоден и заемщикам.

Проведенный среди банков экспресс-опрос показал, что большинство кредитных организаций поддерживают инициативу. Возможность регулировать взаимоотношения с клиентами и гарантировать для себя более длинные сроки возврата – это не способ «срубить» побольше процентов, уверяют представители отрасли, а возможность планировать менее рискованно собственные займы. Для клиента платеж по ипотеке также должен быть комфортным, тогда количество желающих закрывать заем досрочно резко снизится. Однако, по словам директора аналитического департамента Национального рейтингового агентства Карины Артемьевой, получая ипотечный кредит, большинство россиян рассчитывают на его досрочное погашение, так как не привыкли жить в «западной» парадигме, когда нормой считаются, например, 30-летние выплаты. «Хорошо гасить 40-летнюю ипотеку по ставке около 2% годовых и очень неприятно это делать по ставке выше 12%, когда стоимость твоей квартиры удваивается уже через 7-8 лет при таких ставках. Около 4 из 10 ипотечных заемщиков прибегают к досрочным выплатам», – пояснила она.

Однако в текущей ситуации ажиотаж вокруг ограничения досрочного закрытия ипотечных договоров практически не актуален. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в прошлом году доля россиян, которые погашают свои долговые обязательства досрочно, сократилась в два раза. Снижение доли раннего погашения происходит на фоне роста инфляции и снижения реальных доходов населения, считают в НБКИ. Еще один фактор – высокие ставки по депозитам, стимулирующие клиентов накапливать средства, а не тратить их на обслуживание кредитов. Досрочного погашения сейчас действительно стало гораздо меньше, подтверждает руководитель департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости «Компаньон» Лилия Морданова: «Досрочно закрыть кредит интересно только тем, кто постоянно инвестирует средства в недвижимость, и тем, кто неожиданно получил крупную сумму денег. Большинство же заемщиков выбрали для себя комфортный платеж и не стремятся закрывать заем заранее. К тому же сегодня ряд банков при внесении большей, чем ежемесячный платеж, суммы сокращают только сам платеж, а не срок кредита».