Горожане заработали на «Привилегии»: застройщик клубного поселка выплатил первый купон по облигациям

Смерть долёвки сыграла на руку жителям Челябинской области и позволила горожанам зарабатывать на стройке, не покупая при этом квартиры. Один из ключевых застройщиков региона первым отказался от старой схемы работы и нашел более эффективный финансовый механизм. Компания АПРИ «Флай Плэнинг» выпустила собственные облигации, чтобы привлечь средства частных инвесторов и продолжить строительство клубного поселка «Привилегия» — своего флагманского проекта. Реализация кейса вдохновляет и застройщика, и держателей займа: 200 миллионов рублей за полтора месяца и первая выплата с доходностью 18 процентов годовых в общей сумме 8,9 миллиона рублей.

Организатором выпуска облигационного займа и фандрайзером выступила «Академия финансов и биржи». Почему облигации выгоднее банковского кредита? Как преодолеть депозитное мышление, инертность застройщиков и финансовую безграмотность населения? И кто вошел в пул первых инвесторов? Рассказывает финансовый консультант компании АПРИ «Флай Плэнинг», генеральный директор «Академии финансов и биржи» Игорь Файнман.

— Игорь Викторович, дебют челябинского застройщика на «Московской бирже» расценивается как успех в масштабах страны, а первая выплата процентов держателям займа стала событием лета для инвесторов. Кто поверил в ваш проект, купил облигации АПРИ «Флай Плэнинг» и кто заработал на строительстве «Привилегии»?

— Это многослойная целевая аудитория — от крупных инвесторов с известными именами, которые я не имею права разглашать, до новичков, впервые пришедших на бизнес-завтраки «Академии финансов и биржи». Мы проводили своеобразные roadshow — презентации инвестиционного продукта. Они проходили в Москве, Екатеринбурге, Тюмени и, разумеется, в Челябинске. В нашем городе был высок интерес со стороны будущих жителей клубного поселка — тех, кто забронировал квартиру и ждет окончания строительства дома. А пока проект реализуется, можно заработать на строящейся недвижимости. Как видите, инвестировать решили не только те, у кого есть миллионы. Стоимость одной облигации — тысяча рублей. Что касается опытных инвесторов, они разумно вложили свои деньги в рост на лето.

— Сезон оказался выгоден для реализации кейса?

— Летом у инвестиционного рынка очень мало привлекательных историй. Все крупные трейдеры, институциональные инвесторы уходят в отпуск. Где-то в мае они фиксируют прибыль, и до сентября на рынке всегда затишье. Облигации стали своеобразной «тихой гаванью» для тех, кто решил вложиться на лето и получить какую-то доходность. В случае с АПРИ «Флай Плэнинг» так удачно совпало, что займ зарегистрировали в апреле, в течение 45 рабочих дней мы его разместили, привлекли с открытого рынка 200 миллионов рублей и произвели первую выплату держателям займа. Да и вообще народ истосковался по интересным инвестпредложениям, которые стали большой редкостью. Неоднократно слышал мнение, что инвестировать почти некуда.

— То есть уговаривать инвесторов и объяснять им, что это безрисковый шаг, даже не пришлось?

— Облигации — это самый консервативный продукт, который существует на финансовых рынках. Да, они более рискованные, чем депозиты. Но и доходность в разы выше. К тому же депозитная история в России, к сожалению, подходит к своему концу. Мы видим, какие ставки были 5–7 лет назад, и что предлагают банки сейчас. С каждым годом проценты становятся всё ниже и ниже. А облигации — чем не альтернатива для вложения денег?

— Значит, риски есть, но они разумные?

— Инвесторы это понимают, как раз поэтому нам не пришлось их убеждать. Я вообще считаю, что это ошибочный путь — кого-то уговаривать и что-то навязывать. Мы просто рассказывали людям — какова ситуация, какие существуют плюсы и минусы, каждый сам принимал решение. Сейчас люди научились считать деньги, они понимают, что такое проекты типа «МММ» или биткойнов. Это заведомо спорные истории. При этом все доступные государственные инструменты — низкие по доходности. Банки, предлагая свои 6% по депозитам, попросту зарабатывают на финансовой неграмотности населения.

— «Академия» является волонтером финансового просвещения, и этот проект отчасти — ликбез для жителей региона. Возможность разжевать региональным застройщикам, как пережить запрет долевого строительства, а населению рассказать, что можно тоже зарабатывать на стройке?

— Да, именно так. Мы вообще в реализации проекта делали упор на розничных инвесторов, в которых видим огромный потенциал. Но мелкие инвесторы, увы, никому не интересны, с ними никто работать не хочет. Фактически это наши соседи, люди, которые живут с нами бок о бок. Мы как раз-таки хотим им помочь стать более финансово грамотными и показать, что есть альтернатива банковскому вкладу. А для застройщика — альтернатива кредиту.

— Москвичи давно обкатали механизм облигационного займа. Для региональной строительной компании — пока что это диковинка и единственный шанс остаться на рынке?

— Это общефедеральная тенденция. Сегодня на сайте Центробанка можно найти шокирующую статистику на март 2018 года. У россиян на банковских депозитах — 25 триллионов рублей. При этом банки не кредитуют реальный сектор экономики, поскольку боятся рисков. Замысел Центробанка в том, чтобы заставить накопления работать — чтобы деньги пришли в реальный сектор экономики. Но люди должны сами ими управлять: во всем разобраться, взять накопления и принять решение, куда их вложить.

На фоне закона о долёвке новая схема оказывается очень своевременной. Видите, всё к одному — внушительное количество денег у людей плюс нуждающаяся стройка, которая является драйвером экономики. Единственное препятствие — низкая финансовая грамотность населения. «Академия» просто и популярно объясняет: облигация — понятный и надежный инструмент. Ты даешь застройщику взаймы и зарабатываешь.

— Проблема не только в безграмотности населения, застройщику тоже приходится осваивать новые компетенции?

— Это первая история на Урале. Застройщик с соответствующим уровнем квалификации принял потенциальные риски, осознал все сопутствующие проблемы и сложности. При этом типичная картина какова? Большинство компаний как научились работать в 1990-е, так и работают по накатанной. Собрали деньги с дольщиков, часть оставили себе, на другую построили. Но сегодня эта схема запрещена. Средства дольщиков можно привлекать только на один дом, а таким образом ты финансовую модель не построишь. Меняться никто не хочет, сознание компаний очень инертное. АПРИ «Флай Плэнинг» согласился, что перспективно осваивать новые инвестиционные механизмы.

— Трудности и риски какого порядка могут спугнуть застройщика?

— Компания становится публичной, занимается раскрытием информации на определенных сайтах. Это усложняет жизнь. Для АПРИ «Флай Плэнинг» была необходимость увеличения уставного капитала. Чтобы стать убедительным в глазах потенциальных инвесторов, застройщик увеличил уставный капитал до 475 миллионов рублей. Активы, которые есть у компании на балансе, составляют 1,3 миллиарда рублей. Видя такие цифры, мы понимаем, это не пустышка, а серьезный региональный девелопер. Был расширен пул учредителей. Это естественный рост для любого развивающегося бизнеса. Вы должны стать понятной рынку и инвестору, чтобы в вас захотели вложить деньги.

— Но ведь у этого застройщика не кристально чистая репутация?

— Когда выпускаются ценные бумаги, биржа смотрит на текущее финансовое состояние компании. Если бы предыдущие проекты были настолько токсичны, что могли повлиять на уставной капитал, биржа отказала бы в регистрации займа. Компании с активами в 1,3 миллиарда рублей они не могут повредить. Биржа очень придирчиво проверяет все документы и трепетно относится к собственной репутации. Если бы биржа усмотрела риски, займ не был бы зарегистрирован. Им проще отказать на любом этапе.

— Дальнейшие шаги?

— Сейчас у компании зарегистрирована десятилетняя программа на 5 миллиардов рублей. Мы будем ежемесячно продавать облигации в рамках тех сумм, которые необходимы нашему эмитенту. Первый займ был размещен на один год с 18-м купоном, то есть с доходностью 18% годовых. Таких процентов больше не будет. Планируемая ставка — 16%, но плюсом для инвестора станет ежемесячная, а не квартальная выплата. Эти моменты на согласовании с эмитентом и биржей. С каждым займом ставка будет понижаться. Чем выше спрос на облигации, тем меньше размер процентов. Строительство — это не сумасшедший по доходности бизнес. 18% — это большая кредитная нагрузка, которую взяла на себя компания. Дальнейшее снижение ставки по облигациям — необходимость, которую в первую очередь диктует рынок.

— Какие сроки ставите по второму выпуску? Как рядовой челябинец может купить облигации?

— Первый выпуск мы разместили за 45 рабочих дней. Теперь таких жестких сроков не будет. Любой челябинец может обратиться к нам в Академию или непосредственно в компанию АПРИ «Флай Плэнинг». Сегодня появляются заинтересованные инвесторы из других регионов — из Тюмени, Сургута, Екатеринбурга и Перми. Внимательно приглядываются москвичи. Если они начнут заходить, размещение будет идти гораздо быстрее. Спрос есть, инвесторы тоже хотят зарабатывать на стройке.

— Выходит, сейчас формируется новая модель рынка первичной недвижимости?

— А иначе работать просто невозможно. Региональные застройщики в большой задумчивости, ищут всевозможные лазейки. Среди челябинцев есть первые компании, которые заинтересовались схемой облигационного займа и обращаются к нам как к финансовому консультанту и фандрайзеру, поскольку у самих застройщиков таких компетенций нет. Челябинская область стала регионом-пионером, который принял новые правила игры, и наш опыт теперь может быть транслирован на другие территории.