Термин «ревитализация промзоны» уместен где-нибудь в Копенгагене, Чикаго, Барселоне или в крайнем случае в Москве. В суровом индустриальном Челябинске проект переделки промышленного объекта под культурный кластер — скорее, исключение из правил. Директор бывшего завода органического стекла Алексей Грачев несколько лет вынашивал план реновации опустевших цехов, которые по разным причинам был вынужден закрыть. В конце 2017 года бизнесмен с 20-летним стажем решился на эксперимент и с подачи дизайн-завода Flacon запустил коллаборацию творческих индустрий SVOBODA2. Настоящий лофт оказался востребован среди творческой интеллигенции и приютил архитектурные бюро, медиа, IT, креативные бизнесы и театральные мастерские. Для старта кластеру не хватало порядка 40 миллионов рублей дополнительно к собственным средствам. Откуда взять такие инвестиции? И как помог челябинцу опыт Европы? Читайте в новом материале в рамках проекта «Бизнес-Stories».
SVOBODA2 — это порядка 20 000 кв. м площадей, девять кирпичных строений, где раньше дымили цеха по изготовлению оргстекла. Между прочим, очень качественного и востребованного. Рост цен на нефть и другие экономические факторы снизили рентабельность производства. Химическую промышленность в городе металлургов пришлось свернуть. Сегодня этот проект — иллюстрация успешного опыта ревитализации заброшенной промзоны. Вместо производственников в белых халатах — 65 резидентов от сферы искусства. SVOBODA2 — это креативная площадка, где базируются офисы, мастерские, фотостудии и даже театр.
С оглядкой на Данию
Сегодня в бывших заводских цехах можно встретить людей с цветными дредами, в кедах на босу ногу даже зимой, фотомоделей в экстравагантных нарядах, много мужчин и женщин с фотоаппаратами и просто задумчивых интеллектуалов, которые явно сочиняют новый рекламный слоган. Конечно, до Копенгагена нам далеко, но для типичного Челябинска — это глоток свободы.
— Не знаю, насколько корректно сравнивать нас с Данией, которой мы вдохновлялись, но опыт ревитализации промышленных объектов у этой страны показателен. Самая известная промплощадка, пережившая редевелопмент, — это заброшенная верфь в Копенгагене, где строили «Челюскин» и где проходил финал «Евровидения», — рассказывает Алексей Грачев. — Там высоченные потолки, очевидно, туда загоняли океанские корабли. Сейчас, спустя несколько лет после «Евровидения», в верфи расположился веревочный парк. Начиная наш проект, мы съездили на экскурсию в Копенгаген, потом изучали опыт Чикаго и Питтсбурга, смотрели, как там переформатируют производственные цеха, пришедшие в упадок. Оказалось, что все крупные проекты реализуются с участием властей. В России такой традиции нет. Тем не менее мы отважились запустить на нашей площадке не очередной торгово-развлекательный центр, каких много, а вот такую творческую коллаборацию.
От бронированных козырьков к пудреницам
Если копнете глубже, вы узнаете, что на сверхсекретном челябинском заводе «К-4» (позже заводе «Оргстекло») в годы Великой Отечественной войны выпускали бронированные козырьки для боевых самолетов-штурмовиков Ил-2 и истребителей. «К-4» — это не только название предприятия, но и шифр оборонных изделий. Бронированное стекло производили всего на двух заводах СССР — в Челябинске и Дзержинске (Нижегородская область). После войны завод продолжал выпускать оргстекло для авиапромышленности, а потом и товары народного потребления — пуговицы, бусы, пудреницы, шкатулки, чернильницы, вазы и другие изделия.
В 80-х годах прошлого века завод оргстекла включили в программу переноса вредных производств из центра города в Металлургический район. Но из-за нехватки средств «эмиграция» так и не состоялась.
А могли бы производить акриловые ванны: ретроспектива
— Оргстекло — материал очень специфический, — объясняет Алексей Грачев. — Раньше он считался единственным пластиком с безупречными физическими и химическими свойствами. И дорого стоил, а это минус. Рынку нужен был дешевый материал. Когда появился конкурентоспособный полистирол, он стал теснить органическое стекло.
Чтобы не отставать от мира, заводу оргстекла следовало открывать новые цеха, что требовало неподъемных вложений. Удалось запустить цех воздушной полимеризации и продержаться какое-то время. В 2004 году резко подорожала нефть, а соответственно, основное сырье — метилметакриат — подскочил в цене. Алексей Грачев пытался вести с поставщиком переговоры по предоставлению льготных условий, но безуспешно.
У собственника был готов к реализации план по выпуску экструзионного оргстекла, нашелся инвестор и заказчик. Предполагалось производить изделия из сантехнического акрила. Но тогда к экономическим загвоздкам добавились юридические. Оказалось, что категория земель, на которых построен завод, может использоваться только под офисно-складскую недвижимость.
Челябинск — не город химиков
— Варианта было два: либо переносить производство, либо все закрывать. Оборудование в цехах не демонтируешь и не соберешь заново. Строить новое — дорого и бессмысленно. Еще в нулевом году все инженеры и технологи на предприятии были пенсионного возраста, молодых специалистов не существовало, как и особых перспектив. Строить в металлургическом городе химпроизводство с нуля было странным.
В 2013 году Алексей Грачев размышлял над тем, чтобы перепрофилировать закрытый завод под торговый центр в стиле лофт. Мощная реконструкция промышленной территории — дорогостоящий проект, согласно бизнес-плану, требовалось порядка 600 миллионов заемных средств для реализации проекта. Собственник рассчитывал на проектное финансирование. Но как раз, когда замысел должен был начать воплощаться, банки отказались от этой схемы.
Алексей занял выжидательную позицию и параллельно сдавал площадки под складские помещения, цеха с чистым производством и типографии. Знакомство с дизайн-заводом «Флакон» и центром дизайна Artplay привело к рождению концепции креативного кластера SVOBODA2 в стилистике нью-йоркского лофта.
— Мы не знали, какого уровня проект закладывать, ждали, когда закончится кризис 2014 года, раскачивались, — рассказывает Алексей Грачев. — В 2017 году ждать надоело, и я решил стартовать в сегодняшних реалиях, не ждать, что завтра будет лучше или хуже. Просто запускаться, а в процессе адаптироваться под состояние экономики. Презентация концепции состоялась 25 мая 2017 года, мы пригласили более 300 человек, объявили о своем существовании и начали принимать резидентов.
Программные решения
— Как я уже рассказывал, это в Европе бизнес и власть выстраивают диалог, чтобы гармонично и сообща развивать подобные проекты, — говорит Алексей. — У нас серьезной опорой мог стать только банк и целевой кредит. В бизнесе я более 20 лет, в плане кредитов и взаимоотношений с банками у меня большой опыт. Чтобы принимать резидентов, требовался ремонт. По предварительным подсчетам, дополнительно к собственным средствам была необходима недостающая сумма инвестиций порядка 40 миллионов рублей. После некоторых неудачных попыток кредитования в разных финансовых организациях мы обратились в «Промсвязьбанк». Все пункты, оговоренные на старте, включая сроки рассмотрения заявки и уж точно размер процентной ставки, были пунктуально соблюдены.
С точки зрения бизнеса, ревитализация является эффективным инструментом управления недвижимостью. Наряду с процедурой редевелопмента, которая предполагает широкомасштабные изменения объекта и, как следствие, значительные капиталовложения, ревитализация позволяет найти новые и более эффективные способы монетизации бывших промышленных сооружений. «Промсвязьбанк» поверил в проект Алексея Грачева с дизайн-заводом «Флакон» и поддержал значимую для города идею.
— Для нас принципиально дальнейшее развитие, — продолжает собственник SVOBODA2. — Мы планируем реконструкцию сооружений, благоустройство территории и планируем продолжать сотрудничать с «Промсвязьбанком» по кредитным продуктам, поскольку устраивает честная и вполне конкурентная процентная ставка, без абстрактных предлогов «от».
Кто резиденты
Число желающих влиться в творческую среду растет. Сейчас в коворкинге сосуществуют 65 резидентов. Одними из первых на «Свободу 2» заехали компания «Ель», которая занимается пошивом футболок и толстовок с нанесением на текстиль различных принтов, и самое известное в Челябинске брендинговое агентство «Ай Эм», которое придумало логотипы «Солнечной долине» и «Люкс Воде». Сейчас ребята из «Ай Эм» перебрались в Москву, а на их место заселяются резиденты из бизнес-центра класса «А» с проспекта Ленина.
— Арендаторам нравится то, что можно интересно обыгрывать помещения, трансформировать их, создавать полуэтажи или оставлять высокие потолки. Специфика в том, что каждый ремонтирует помещение под свои потребности. В основном оставляют аутентичную кирпичную кладку и окна, чтобы был жёсткий лофт. Просят как можно меньше строительного вмешательства.
В основном в бывших цехах дислоцируются небольшие мастерские хендмейда, где занимаются живописью, гончарным делом, рукоделием. Есть офисные пространства с шоурумами и производствами. Есть редакции журналов и типографии, ателье, фотостудии, салоны красоты, ювелирные студии. Тут же сидит SMMashing Media — первое профильное smm-агентство в Челябинской области. Здесь находится офис Альфреда Генгера, российского гитариста с немецкими корнями, композитора и писателя, который аккумулировал вокруг себя представителей искусства самых разных направлений, результат такой коллаборации Челябинск увидел на арт-фестивале MUCH.
В модном лофте нашлось место даже для бывших заводских партийцев. Прошлой осенью в годовщину 100-летия ВЛКСМ ветераны предприятия «Оргстекло» попросили помещение для проведения заседания местной комсомольской ячейки в аутентичных декорациях, чтобы немного поностальгировать. К событию подошли с душой, развесили флаги. Получилось настолько здорово, — хоть кино снимай.
В одном из павильонов реализован формат событийного пространства, где проводятся всевозможные ивенты, ориентированные не только на жителей кластера, но и на жителей города.
— Как-то у нас ставился спектакль, и мы опасались, всё ли получится. Как раз был чемпионат по футболу, Россия играла с Испанией и обыграла по пенальти. Я думаю, наверное, народ не придет. Может, спектакль отменят. В результате мы после окончания матча приехали сюда с друзьями и порадовались. Был полный зал: зрители сидели на стульях и палетах — более 200 человек.
Инвестиции в искусство и культуру
— Мы рассматриваем сейчас ситуацию так, мы прошли этап старта, — комментирует Алексей Грачев. — Было очень много ожиданий, что-то переосмыслено. Будем двигаться дальше, заниматься благоустройством территории, созданием арт-объектов. Очень рассчитываем на воплощение проекта реконструкции набережной Миасса, появление пешеходной зоны, которая сделает нашу уникальную площадку еще более привлекательной. С точки зрения стратегии развития города, важно создавать стимулы для того, чтобы такие креативные пространства развивались.
