Новостройки подстегнут цены на жилье в Челябинске

Весной в Челябинске наблюдался «шоковый» спрос на жилую недвижимость: челябинцы, обеспокоенные нестабильной ситуацией в экономике страны и резким ростом валютных курсов, стремились вложить сбережения в квадратные метры. Однако сейчас ажиотаж уже спал, и тем, кто только собирается подыскивать подходящий вариант по приобретению жилья, стоит быть готовым к тому, что в ближайшее время и стоимость квадратного метра, и ипотечные ставки возрастут. Главные тенденции на региональном рынке недвижимости и ипотечного кредитования обсуждались на круглом столе, организованном сайтами ChelFin.ru и DomChel.ru.

Ипотечные ставки пошли в рост

Ажиотажный спрос на рынке жилой недвижимости подстегнул и темпы ипотечного кредитования. «В первом квартале банки выдали жителям области ипотечных кредитов на сумму 7,478 млрд рублей, что практически на треть превышает показатель того же периода прошлого года», – отмечает начальник экономического отдела Главного управления Банка России по Челябинской области Ольга Лазарева. Как отметила эксперт, темпы роста ипотечного кредитования в регионе выше, чем в Уральском округе.

При этом ипотечные ставки в первом квартале несколько снизились: на 0,7 п.п. до 12,4% годовых по кредитам в рублях, в иностранной валюте – на 3,2 п.п. до 6,3%. При этом разброс по ставкам между разными банками достаточно большой – от 10,0% до 15,5%, подчеркивает Ольга Лазарева. При этом, уточнила представитель ГУ ЦБ по Челябинской области, большинство банков региона в ближайшие полгода не планируют существенных изменений условий предоставления ипотечных кредитов.

Впрочем, как сообщила управляющий директор по ипотеке РОО «Челябинский» ВТБ24 Ольга Щербакова, во многих банках весной уже прошло повышение ипотечных ставок. В первом квартале 2014 года ВТБ24 дважды менял условия по ипотеке: в январе банк установил новые ставки по ипотеке, размер которых не зависит ни от срока кредита, ни от первоначального взноса. В итоге уровень ставок снизился на один процент. В марте после известных событий вокруг Украины, а также повышения ключевой ставки, ВТБ24 повысил ставки по ипотечным программам на 0,4%. «Однако эти условия в любом случае лучше, чем были в конце прошлого года», – отмечает Ольга Щербакова. Банк ВТБ 24 акцентирует внимание на рынок новостроек. С 3 марта ВТБ24 запустил промо-акцию на покупку квартир в готовых новостройках по фиксированной ставке в рублях 10,95%. «Процентная ставка не зависит от первоначального взноса, срока и суммы кредитования, – уточняет Ольга Щербакова. – Минимальный первоначальный взнос – 20%. Максимальная сумма кредита – до 3 000 000 рублей, а для приобретения новостройки в Москве и Санкт-Петербурге – до 8 000 000 рублей». При этом, как полагает эксперт, сегодня тренд на снижение ставок по ипотеке уже исчерпал себя. «Будет развиваться неценовая конкуренция, что сделает предложение для конечного потребителя лучше», – прогнозирует Ольга Щербакова.

Стоит отметить, что Запсибкомбанк, наоборот, снизил ипотечные ставки весной до двух процентных пунктов и существенно расширил сегмент клиентов, которым доступны льготные условия. При этом Запсибкомбанк – один из немногих на сегодняшний день российских банков, предоставляющий ипотеку без первоначального взноса.

«Некоторые банки сегодня предлагают отдельный кредит на первоначальный взнос по ставке, фактически близкой к обычным потребительским кредитам, у нас это реальный ипотечный кредит без первоначального взноса. Процентная ставка при этом вполне рыночная», – акцентирует внимание директор сети операционных офисов Запсибкомбанка в г. Челябинск Ильдар Кагиров.

В линейке ипотечных программ банка «Форштадт» есть узконаправленные, целевые кредиты – ипотека с использованием материнского капитала, военная ипотека, пользуются спросом и ипотечные кредиты на земельные участки, дома и на завершение строительства. Особенной популярностью пользуется сезонный кредит «Своя квартира за 12% годовых», для приобретения жилья при единой процентной ставке независимо от срока кредитования и первоначального взноса. Челябинцы уже смогли по достоинству оценить преимущества данного предложения: отсутствие комиссий, возможность выбора способа погашения – аннуитетными или дифференцированными платежами – и другие привлекательные условия. «Это предложение распространяется как на вторичное жилье, так и на квартиры в новостройках, в том числе и до момента регистрации права собственности на квартиру, – подчеркивает начальник отдела ипотеки ККО «Челябинский» АКБ «Форштадт» Юлия Белова. Так как ставка фиксированная и не зависит от срока кредитования, это позволяет взять кредит на более длительный срок, приобрести жилье большей площади или в более престижном районе города».

Вместе с тем, подчеркивает заместитель руководителя ККО «Челябинский» АКБ «Форштадт» Арсений Хакимов, для достаточно большого числа челябинских семей – особенно семей работников организаций бюджетной сферы – накопление первоначального взноса становится главным препятствием на пути к мечте о собственной квартире. И сегодня для таких заемщиков банк предлагает льготные условия потребительского кредитования (кредит по ставке 13,8% годовых на срок до двух лет) – эти средства также можно использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья в ипотеку.

Весной банки снизили темпы выдачи как по потребительским займам, так и по ипотечным кредитам, ужесточив критерии отбора кредитных заявок. «Рынок ипотечного кредитования – самый быстрорастущий в стране, и мы ожидаем сохранения высоких темпов роста рынка в ближайшие годы, если не произойдет каких-то неэкономических событий: риски, связанные с политическими событиями, сейчас довольно сложно просчитать, – говорит Ольга Щербакова. – В этом году прогнозируется небольшое замедление темпов ипотечного кредитования до 25%. Главным тормозящим фактором являются то, что установившийся на сегодняшний день порядок цен на жилье не всегда соответствует уровню доходов населения региона: так, стоимость квадратного метра в Челябинске доходит до 48 тысяч рублей при среднем ежемесячном доходе в 27 тысяч». По словам эксперта, при сохранении довольно высоких темпов инфляции, роста безработицы, снижении уровня реальных доходов населения возрастают риски дефолтов по выданным ипотечным кредитам, и банки, учитывая это обстоятельство, сегодня более внимательно оценивают кредитные риски, что в свою очередь сказывается и на ипотечных ставках.

На сегодняшний день уровень просроченной задолженности по выданным ипотечным кредитам остается на низком уровне. «Величина просроченной задолженности продолжает снижаться – на 16,8% за последний год до 1032,1 млн руб., таким образом, её доля в совокупной задолженности сократилась на 0,9 п.п. до 1,5%», – приводит цифры Ольга Лазарева.

Банкам интересны заемщики, которые задумываются о завтрашнем дне и ответственно подходят к кредитным обязательствам. «На самом деле банк не меньше самого заемщика заинтересован в том, чтобы платежи по кредиту поступали без просрочек, поэтому при оценке каждой кредитной заявки мы проводим качественный андеррайтинг с самым консервативным подходом, – рассказывает Ольга Щербакова. – Это позволяет рассчитать максимально комфортный для семейного бюджета размер платежа, а значит, дает возможность и банку, и заемщику быть уверенным в том, что он будет иметь возможность платить по кредиту своевременно и в полном объеме, независимо от кризисных явлений.

По ее словам, ВТБ24 уже приобрел опыт по развитию ипотечного кредитования в кризисные годы: в то время банк разработал ряд программ реструктуризации ипотечных ссуд, в том числе и с предоставлением отсрочки погашения кредита на срок до одного года. Заемщикам, которые оказались в сложной жизненной ситуации, эксперты рекомендуют не замыкаться, все сильнее увязая в долговой яме, а идти на открытый и честный диалог с банком. Особую опасность представляют сомнительные фирмы, широко рекламирующие свои услуги: за комиссионное вознаграждение в размере 25–30% суммы кредита посредники обещают полностью погасить задолженность перед банком. «На самом деле подобные фирмы – это обыкновенные финансовые пирамиды, – предостерегает заместитель начальника управления надзора за деятельностью кредитных организаций Главного управления Банка России по Челябинской области Анастасия Вуколова. – В лучшем случае они внесут за заемщика первый – и единственный – платеж по кредиту. А в большинстве случаев не вносится ни одного платежа, и люди остаются в долгах перед банком и с испорченной кредитной историей».

Реальной защитой в случае форс-мажорных обстоятельств может стать ипотечное страхование. Как отмечает заместитель директора – руководитель розничного блока Южно-Уральского филиала «АльфаСтрахование» Людмила Авоева, в кризисные годы появились и новые виды страховых полисов: страхование ответственности ипотечных заемщиков и страхование от потери работы. «В первом случае речь идет о страховании от неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по погашению кредита, – поясняет эксперт. – Так, в случае, если заемщик по каким-либо причинам лишится возможности вносить ипотечные платежи и банк будет вынужден реализовать залоговую квартиру, нередко возникают ситуации, когда вырученной суммы оказывается недостаточно, чтобы покрыть задолженность по кредиту. И вот эта разница будет погашена страховой компанией».

Как отмечает Людмила Авоева, страховка имеет особенности и может быть оформлена на весь срок кредита или только на тот период, пока размер задолженности по кредиту не снизится до 70–85% от стоимости жилья. Размер страхового тарифа в основном зависит от срока кредита и соотношения размера кредита и стоимости залога, при этом страховая сумма устанавливается не в размере полной стоимости квартиры, а в пределах 5–20% от нее.

«В предкризисное время, когда высоки риски попасть под сокращение, большую популярность приобретает также такой вид, как страхование от потери работы, – рассказывает эксперт. – В случае увольнения заемщика страховая компания берет на себя обязательства в течение нескольких месяцев вносить от его имени ипотечные платежи с тем, чтобы у него была возможность устроиться на новое место и восстановить привычный уровень дохода, не накапливая долги перед банком».

В имущественном страховании при оформлении ипотечного кредита базовые тарифные ставки начинаются от 0,1% для квартир и от 0,15% для жилых домов, в зависимости от программы банка, отмечает эксперт. При определении размера страхового тарифа учитывается год постройки дома, а также материал внешних стен, перегородок и перекрытий. Наличие камина, газовой колонки, сауны в доме также приводит к удорожанию полиса. «Если говорить о страховании жизни и здоровья заемщика, то тарифы зависят от возраста и даже пола заемщика, диапазон – от 0,15% до 1,5% и выше, – поясняет Людмила Авоева. – Например, если заемщиком является мужчина старше 60 лет, то в этом случае страховой тариф может составить три процента и более».

По ее словам, после падения метеорита в Челябинске в страховую компанию поступило множество обращений, и основной жалобой было повреждение стекол и оконных конструкций. «По ипотечным договорам мы произвели восемь выплат. К сожалению, в большинстве обращений мы были вынуждены отказать, так как, согласно условиям договора, повреждения окон не входят в страховое покрытие, – рассказывает Людмила Авоева. – После этого опыта мы разработали специальное предложение для ипотечных заемщиков: возможность застраховать отделку и домашнее имущество с выгодой в размере 10%. При этом мы понимаем, что ипотечная сделка зачастую существенно подрывает семейный бюджет, поэтому специальное предложение действует в течение года после оформления ипотеки».

Цены на рынке жилья в Челябинске с начала года фактически удерживаются на одном уровне: по статистике агентства недвижимости «Дан-Инвест», сегодня стоимость квадратного метра в сегменте массового жилья составляет 43 000 руб., в сегменте комфортного жилья – 56 000 руб. Схожая ситуация и в сегменте строящегося жилья: минимальная стоимость квадратного метра в новостройках составляет 25 600 рублей, максимальная – доходит до 78 000 рублей, усредненная цена – 45 100 рублей за метр квадратный. При этом, как отмечает руководитель агентства Валентин Корытный, за последний месяц новостройки за прошлый месяц потеряли в цене 1,2%, а вторичное жилье экономкласса – 0,07%. Причина, по мнению эксперта, в том, что многие крупные застройщики запустили маркетинговые акции для поддержания покупательского спроса и предложили хорошие скидки.

Однако, уверен Валентин Корытный, не за горами новый виток роста цен на недвижимость – количество строящегося жилья в регионе по сравнению с прошлым годом заметно сократилось. Да и вступившие в силу изменения в федеральном законе 214-ФЗ, которые закрыли возможность продажи квартир в строящихся домах, если строительная компания не обладает надлежащими финансовыми гарантиями, также могут стать косвенной причиной роста стоимости квадратного метра: возросшие издержки застройщики переложат на плечи покупателей. «Челябинск по-прежнему остается городом-милионником с самой низкой стоимостью квадратного метра жилья, – отмечает генеральный директор АН ЮУ КЖСИ Мария Дементьева. – Это положение удавалось сохранять на протяжении последних лет в первую очередь благодаря строительству нового жилья в регионе, но в этом году показатель снизится практически на треть. Пока сложно спрогнозировать, насколько серьезно это скажется на стоимости квадратного метра, ясно только, что рост цен произойдет уже в самое ближайшее время».