Налог на недвижимость рассчитают по-новому

Применение нового налога для собственников жилья и земельных участков, в разы превышающего сегодняшнюю плату, отложено на год в том числе из-за неготовности региона, сообщили в Управлении Федеральной налоговой службы по Челябинской области.

Перспектива ежегодно выплачивать кругленькую сумму за квадратные метры, находящиеся в собственности, не радует ни рядовых граждан, ни бизнес – их вполне устраивают незначительные суммы, которые значатся в налоговых квитанциях сегодня. Между тем, по мнению российских парламентариев, неадекватная схема налогообложения значительно обедняет регионы, бюджеты которых пополняются в том числе за счет сбора налога на имущество частных лиц.

Сейчас нашумевшие поправки в Налоговый кодекс находятся на рассмотрении Госдумы. Закон, согласно которому на смену региональному налогу на имущество частных лиц придет новый налог на недвижимость, должен вступить в силу с 1 января 2015 года. Его авторы заложили пятилетку для постепенного внедрения нового сбора, и не зря.

Как оказалось, Челябинская область не окажется в числе первопроходцев – регион попросту не готов к появлению налога на недвижимость. И для этого, по словам начальника отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц УФНС России по Челябинской области Елены Зотовой, есть несколько причин. Во-первых, проект федерального закона только рассматривается депутатами, которые до сих пор окончательно не утвердили основные элементы налогообложения. Во-вторых, органы местного самоуправления должны разработать и принять ряд нормативно-правовых актов, которые и будут устанавливать конкретные ставки и льготы для южноуральцев, что также не сделано. Поэтому привести корректные примеры расчета налога для Челябинской области пока невозможно.

Согласно ст. 17 НК РФ налог считается установленным лишь в случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения, а именно: объект налогообложения, налоговая база, налоговый период, налоговая ставка, порядок исчисления налога, порядок и сроки уплаты налога. При установлении налога в акте законодательства о налогах и сборах могут также предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиком.

Как сообщили в пресс-службе Заксобрания области, региональные парламентарии изучили положения федерального законопроекта, но пока медлят с его принятием на местном уровне, ожидая его окончательного утверждения Госдумой. «Именно поэтому порядок налогообложения объектов недвижимости граждан в 2015 году (то есть за 2014 год. – Прим. ред.) не изменится: в следующем году, как и сейчас, он будет осуществляться в соответствии с действующим федеральным законом «О налогах на имущество физических лиц», – пояснила Елена Зотова.

Напомним, что новый налог на недвижимость будет рассчитываться исходя из ее кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной и в несколько раз превышающей инвентаризационную, на основе которой исчисляется действующий налог на имущество. Также определены максимальные ставки, социальные нормы (метры, не облагаемые налогом) и льготные категории, которые смогут рассчитывать на налоговые послабления.

По оценкам экспертов, в результате изменений окончательная сумма налога вырастет как минимум в три раза. «Сильнее всего повышение ощутят владельцы квартир в домах с большим сроком эксплуатации (дома старого фонда), где инвентаризационная стоимость сейчас низкая», – считает руководитель департамента юридических услуг компании LA'consulting Нелли Жучкова.

Отчасти это происходит из-за отсутствия корректных методик определения кадастровой стоимости, говорит управляющий партнер юридической компании «Гольцева, Данилевский и партнеры» Ольга Гольцева. «Уже существующая практика в Челябинской области показала, что зачастую кадастровая стоимость некоторых зданий не объективна и в разы превышает их реальную рыночную стоимость, что влечет за собой массу судебных споров», – добавляет юрист.

Эксперты ChelFin.ru объясняют, что привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной можно двумя способами – либо в Росреестре Челябинской области, где созывается специальная комиссия, либо в суде. Срок для обжалования в комиссии уже истек, поэтому южноуральцам придется обратиться в суд. «Так как увеличение налога будет постепенным, а массовая оценка объектов недвижимости должна проводиться не реже одного раза в пять лет, может сложиться ситуация, что нынешняя кадастровая стоимость будет пересмотрена, – отмечает Нелли Жучкова. – В таком случае у частных лиц все-таки появится возможность обратиться еще и в специальную комиссию при Росреестре».

Впрочем, какая бы инстанция ни рассматривала заявление налогоплательщика, основание для пересмотра кадастровой стоимости одно: отчет независимого оценщика. То есть заявителю придется самостоятельно заплатить за оценочную экспертизу.

Юристы утверждают, что практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих юридическим лицам, в большинстве случаев была успешной для налогоплательщиков. «Но это была практика арбитражных судов, – уточняет Нелли Жучкова. – Есть надежда, что суды общей юрисдикции, которые в скором времени займутся спорами данной категории, также окажутся положительными и для частных лиц».

Примечательно, что южноуральскому бизнес-сообществу, недовольному наспех проведенной кадастровой оценкой имущества, все-таки удалось отстоять свои интересы. На днях в Законодательном собрании состоялось заседание рабочей группы по разработке поправок в региональный закон «О налоге на имущество организаций» (в части установления налога на имущество организаций в отношении объектов недвижимого имущества, для которых налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости. – Прим. ред.), на котором принятие обсуждаемых поправок было отложено на год.

По словам заместителя председателя Законодательного собрания области Семена Мительмана, это произошло по ряду причин. В частности, из-за несогласованности позиции антимонопольного органа, прокуратуры региона и предпринимательского сообщества по поводу ограничения площадей объектов, которые попадают под данный закон, а также из-за множества пробелов в налоговом законодательстве и отсутствия разъяснения Минфина по ряду вопросов.

«Мы будем обращаться к председателю правительства с тем, чтобы в следующем году провести новую кадастровую оценку, но уже с мониторингом со стороны рабочей группы, утверждением промежуточных результатов, – добавил Семен Мительман. – Эти меры позволят прийти к консенсусу с предпринимательским сообществом, и в результате принятия данного закона не пострадает ни бюджет области, ни интересы предпринимателей».

Генеральный директор консалтинговой компании «ОбиКон» Игорь Патрушев считает, что при определении величины налога нужно смотреть на социальную значимость объекта, а также на его способность приносить владельцу доход. «Если благодаря недвижимости собственник получает доход, то с данного объекта можно взимать повышенную ставку, – считает Игорь Патрушев. – В частности, можно говорить о различных развлекательных и торговых комплексах, расположенных на земельных участках с большой проходимостью, где земля в совокупности с расположенными на ней улучшениями приносит стабильный доход собственнику».

Опрошенные ChelFin.ru эксперты придерживаются аналогичной позиции, добавляя, что можно вообще освободить от налога либо облагать по низкой ставке, например садовые участки и постройки на них, поскольку общей погоды для бюджетных поступлений они не сделают, а на благосостояние малообеспеченных людей и тех, кто живет за счет подсобного хозяйства, могут повлиять серьезно.

«Безусловно, происходящая в России налоговая реформа нужна, поскольку многое в налоговом законодательстве устарело и не соответствует экономическим реалиям, – говорит Ольга Гольцева. – Введение единого налога на объекты недвижимого имущества достаточно разумно и обосновано. Однако сложившаяся ситуация такова, что помимо правовых нюансов, разумеется, нужно учитывать и социальные последствия. А они таковы, что сейчас ни граждане, ни бизнес не готовы к резко возрастающей налоговой нагрузке».