Новая кадастровая оценка: как сохранить бизнес?

После массовой переоценки кадастровой стоимости земельных участков многие предприятия региона оказались на грани разорения: арендные платежи за землю и размер имущественного налога в одночасье возросли в десятки, а то и в сотни раз. Причем если еще в прошлом году у бизнеса была реальная возможность оспорить непомерно завышенную кадастровую стоимость в суде, то с февраля по подавляющему большинству заявлений выносится отказ. Какие недоработки в методологии оценки приводят к явным перекосам, как изменилась судебная практика по подобным делам и какие законные пути для снижения кадастровой стоимости земельных участков сегодня открыты – эти и другие актуальные для огромного числа предпринимателей вопросы обсуждались на круглом столе, организованном сайтом ChelFin.ru.

Переоценка кадастровой стоимости земель, которая проводится в Челябинской области с 2010 года, стала предметом неутихающих дискуссий. Полные неточностей и обтекаемых формулировок федеральные стандарты отчетности постоянно видоизменяются, однако пока это не позволяет исключить многочисленные ошибки при оценке кадастровой стоимости земельных участков. Вместе с тем, первые результаты переоценки уже напрямую отразились и на размере арендной платы, и на сумме начисляемого земельного налога для бизнеса, и для сотен предпринимателей непосильная налоговая нагрузка, особенно в реалиях кризиса, поставила крест на будущем бизнеса.

«Налогооблагаемая база должна исчисляться в строгом соответствии с действующим законодательством, а в случае с кадастровой оценкой это не представляется возможным в силу множества процедурных нарушений – и при подготовке технического задания по проведению государственной кадастровой оценки, и из-за многочисленных ошибок в реестре объектов, подлежащих оценке, при определении ценообразующих факторов», – говорит вице-председатель Совета регионального отделения «ОПОРА РОССИИ» Денис Константинов.

По его словам, это приводит к бесчисленным случаям явных перекосов и, зачастую, к неоправданно завышенной кадастровой стоимости земли. «Примеров – миллион, – восклицает Денис Константинов. – Так, после проведения кадастровой оценки стоимость земли, на которой находится стрелковый комплекс «Быстрай» возросла в 38 раз! При том, что аналогичные объекты в том же районе, которые оценщики брали за основу при определении стоимости, оценены в три раза ниже. Примечателен тот факт, что кадастровая стоимость земли в отдаленных поселках и населенных пунктах, где, как говорится, три кола, три двора, немногим отличается от стоимости земли в самом центре Челябинска. Так, к примеру, земля под промышленными объектами на площади Революции оценена в 4200 рублей за квадратный метр, а в самом дальнем уголке Челябинска – в поселке Ухановка под Новосинеглазово – порядка 3800 рублей. Но можно ли в реальности сопоставить их рыночную цену?»

Как отмечает председатель Регионального совета по оценочной деятельности в Челябинской области, генеральный директор консалтинговой компании «ОБиКон» Игорь Патрушев, наиболее острые дискуссии вызывают результаты оценки объектов на землях населенных пунктов. «При проведении кадастровой оценки первостепенное значение имеют три фактора. Во-первых, это исходная информация, которой пользуется кадастровый оценщик, Во-вторых, это обязательные к использованию методические указания, что сужает возможности объективного расчета стоимости. И в-третьих, это профессиональные знания, квалификационный уровень и опыт самого исполнителя-оценщика. И если все составляющие несовершенны, то стоит ли удивляться, что отчет о кадастровой оценке также получается весьма сомнительного качества. На сегодняшний день утвержденные методики проведения кадастровой оценки сырые, слабые. Это признает профессиональное сообщество и регулятор оценщиков – Минэконоразвития. В апреле Министерством экономического развития РФ были приняты новые методические указания по кадастровой оценке— и, опять же, рекомендованы для апробации на очень маленький срок – шесть месяцев. Сроки небольшие, приходящиеся на летний период, то есть серьезного анализа не получиться, но, во всяком случае, сроки установлены». Сами создатели методуказаний признают, что есть спорные места, которые слабо стыкуются друг с другом.

Одна из ключевых проблем, по мнению эксперта, заключается в том, что сегодня тендеры на проведение массовой кадастровой оценки зачастую выигрывают компании, которые не имеют ни достаточного штата специалистов, ни экспертов-оценщиков нужной квалификации.

«Нужно понимать, что в рамках кадастровой оценки массовыми методами обрабатываются огромные массивы информации, оценщик не видит объекты воочию, только на бумаге, и не имеет возможности вникнуть в различные фактические нюансы оцениваемых объектов, – поясняет Игорь Патрушев. – Оценщики, живущие и работающие на территории региона оценки, по крайней мере, «чувствуют» местный рынок и не совершают грубых ошибок, характерных для приезжих специалистов. Обезличенный «бумажный» подход рождает множество неточностей при определении кадастровой стоимости земли – так, нередко оказывается, что стоимость соседних участков равной площади разнится в разы».

«Иногда абсолютно непонятно, откуда берутся эти цифры, – возмущен Денис Константинов. – Как, например, объяснить тот факт, что участок под гаражом площадью 18 квадратных метров в поселке Верхнеуральский был оценен в 84 миллиона рублей? Где логика?»

Сегодня перед предпринимателями, намеревающимися оспорить результаты кадастровой оценки, открыты два пути: в комиссию по рассмотрению споров при региональном Управлении Росреестра и в суд. По словам заместителя руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области Нины Кузьминых, число заявлений в последние годы неуклонно росло: так, если в 2013 году поступило 29 заявлений, а сумма оспариваемой кадастровой стоимости составила 159 млн 256 тысяч рублей, то в прошлом году поступило уже поступило 357 заявлений, разница составила 8 млрд 666 млн 400 тыс рублей.

«Оценить масштабы оспаривания результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов можно, лишь опираясь на косвенные показатели: так, на заседании Челябинской городской думы, на котором был скорректирован бюджет из-за снижения поступлений земельного налога и арендной платы, прозвучала цифра 585 млн рублей, – говорит директор юридической компании «Бизнес Консалтинг» Алексей Мотылев. – То есть, если условно взять, что от кадастровой стоимости производится порядка 1-3% налоговых отчислений, то 50-150 млрд – это та сумма, на которую снизилась кадастровая стоимость земли в Челябинской области».

По словам Нины Кузьминых, с начала этого года в комиссию при региональном Управлении Госреестра поступило 99 обращений, однако по подавляющему большинству был вынесен отказ в связи с тем, что они касались земель населенных пунктов, по которым идет этап новой кадастровой оценки.

«До принятия результатов новой кадастровой оценки земель населенных пунктов у предпринимателей остается лишь один путь – в суд, – поясняет управляющая консалтинговой компанией «Лигал Эксперт» Ольга Попова. – Соответственно, по тем землям, которые уже прошли переоценку после 2010 года, есть возможность обратиться в комиссию – и это наиболее целесообразно, поскольку все-таки есть шансы добиться положительного результата и снизить кадастровую стоимость до ее рыночного уровня, представив все необходимые документы».

Как отмечает эксперт, с февраля этого года резко изменился подход судов при рассмотрении заявлений о пересмотре результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов – в массовом порядке стали выноситься отрицательные вердикты. «Таким образом, и предприятия, и предприниматели оказались загнаны в тупик: в комиссию при Госреестре они до завершения новой массовой кадастровой оценки земель населенных пунктов обратиться не имеют права, идет прямой отказ, в суде они также встречают отказ по формальным основаниям, и в этой патовой ситуации остается лишь ждать результатов переоценки, которые, возможно, также придется оспаривать».

«В затруднительном положении оказались и арендаторы земельных участков, – комментирует адвокат по земельным спорам Алексей Чвало. – Дело в том, что если договор аренды был заключен после определения кадастровой стоимости, он не имеет права обратиться в суд для оспаривания результатов оценки. Как и в случае, если договор в принципе не заключен. Право отстаивать свои интересы в суде у арендаторов участков земель населенных пунктов появится только после утверждения результатов новой массовой оценки».

«Действительно, подход изменился. Но это не изменение судебной практики как таковой, а следствие принятых изменений в законодательстве, которые отразились на порядке рассмотрения подобных дел, – поясняет судья Челябинского областного суда Галина Туркова. – Во-первых, изменения в законе об оценочной деятельности несколько по-иному расставили акценты. Изменился и порядок рассмотрения дел – если прежде споры об определении кадастровой стоимости земли рассматривались по арбитражно-процессуальному кодексу, то сейчас – по гражданско-процессуальному кодексу, а с 15 сентября – по Кодексу об административном судопроизводстве, где также есть свои нюансы. Рассмотрение дел в порядке публичного судопроизводства предполагает активную роль суда, и суд не может ограничиться тем, что на заседание, допустим, не явились заинтересованные лица или не поступило конкретных возражений относительно представленных доказательств».

«В арбитражном суде действовал принцип состязательности сторон в судебном процессе: предприятие или лицо, которое было заинтересовано в снижении кадастровой стоимости, предоставляло отчет о рыночной стоимости земельного участка и, не получая никаких возражений с противоположной стороны, выигрывало спор, – поясняет Алексей Мотылев. – Сегодня же подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимость изменилась, их рассматривает не арбитражный суд, а суд общей юрисдикции: в нашем случае Челябинский областной суд. Также изменился и порядок оспаривания, поэтому суд, даже с учетом того, что противоположная сторона – правительство Челябинской области или Росреестр или его орган – Кадастровая палата – не заявляют никаких возражений, не применяет принцип состязательности и критически относится к отчету».

По словам Галины Турковой, отчеты об оценке земельных участков, которые предоставляются в суде для обоснования пересмотра кадастровой стоимости земли, содержат массу неточностей, туманных формулировок, узких профессиональных терминов, непонятных суду, что и служит причиной отклонения заявления.

Как отмечает Алексей Чвало, принципиально важно правильно определить дату кадастровой оценки. «Если участок вошел в массовую оценку, то дата ясна, если же он не вошел в перечень или был поставлен на кадастровый отчет позже, то следует указать дату постановки на учет. Если после проведения кадастровой оценки изменились какие-либо характеристики земельного участка, которые влияют на его кадастровую стоимость, необходимо ориентироваться на дату внесения существенных характеристик», – поясняет он. При этом обратиться с подобным заявлением, если дата проведения кадастровой оценки земельного участка изначально была определена правильно, заинтересованное лицо может лишь один раз.

«Права на ошибку нет. Оценщик, которому предприниматель готов будет поручить проведение оценки земельного участка или капитального строения, должен специализироваться в этой узкой области – это первая гарантия того, что он не попадет с отчетом об оценке в затруднительное положение в зале суда, – говорит Денис Константинов. – И второй момент, на который следует обратить внимание – это репутация и опыт юристов, которые будут представлять его интересы в суде. Нелишне посмотреть на конкретные результаты по оспариванию кадастровой оценки. Те из юристов и оценщиков, кто продолжают идти на старых рельсах, не подстраиваясь под новые правила игры, конечно, стали получать массовые отказы по заявлениям. Но то, что судебная практика изменилась, все же не означает полного запрета на оспаривание результатов кадастровой оценки – по статистике, сегодня по стране удается выиграть порядка 40% подобных дел».

Однако прежде, чем погружаться в тяжелую судебную тяжбу по оспариванию результатов кадастровой оценки земли, эксперты рекомендуют бизнесу произвести детальный расклад: покроет ли полученная от снижения арендных и налоговых платежей выгода судебные издержки?

«По нескольким делам возникала ситуация, когда выгода не покрывала тех расходов, которые понес предприниматель на профессиональную оценку земельного участка и оплату представителя в суде, – говорит Галина Туркова. – С учетом этого обстоятельства суды стали в обязательном порядке требовать заявителя на конкретных цифрах проиллюстрировать утверждение, что его права нарушаются».

Этот год, как отмечают эксперты, по законотворческим новациям в сфере кадастровой оценки даже превзошел предыдущий: изменяются федеральные стандарты оценки, методические подходы, пересматриваются нормы законодательства, изменяется и порядок рассмотрения подобных споров в суде. И, возможно, предпринимателей ждет еще немало неприятных сюрпризов. Так, в частности, сейчас активно лоббируется идея учреждения государственных кадастровых оценщиков, что упразднит тендеры с участием коммерческих оценочных фирм. Не исключено, что из понятия кадастровой стоимости в принципе исчезнет привязка к рыночной стоимости объекта. Так что ставить окончательную точку в этом вопросе пока рано.

С чем сталкивается бизнес при завышении кадастровой стоимости? Подробности – в материале телеканала 74.ru.

Партнер мероприятия

ПАО «Промсвязьбанк».
Ген. лицензия на осуществление банковских операций №3251 от 17 декабря 2014 г.