Челябинск трещит по швам

Столица Южного Урала – миллионный Челябинск – уже расползается на несколько отдельных районов, живущих практически автономно. Можно ли сделать промышленный город единой комфортной агломерацией, застроить брошенные и пустынные территории, «выселить» за городскую черту предприятия? Об этом спорят проектировщики, девелоперы, строители и промышленники, подробности – в материале Chel.ru.

Сегодня каждый город конкурирует за экономически активных жителей, высокорентабельные бизнесы, передовые технологии, рассуждают генпланировщики в своей высокоинтеллектуальной среде. Челябинские представители строительной отрасли относятся к этим заявлениям видимо достаточно скептически. Об этом наглядно свидетельствует очень скромное количество участников главной строительной выставки года, что проходила в канун Дня строителя во Дворце спорта «Юность». Самые перспективно мыслящие профессионалы как будто закрылись в своей коробочке и на фоне конкретных и суровых экономических реалий забыли о дерзновенной строительной мечтательности. Об отсутствии полета мысли, новых идей, перспективных направлений говорили и участники круглого стола «Преимущества города и области от реновации промышленных территорий», прошедшего в рамках деловой части выставки.

Челябинск – как лоскутное одеяло, говорит партнер группы DevelopmentPro Вахтанг Чикаберидзе. На представленной им карте тело города буквально разорвано коричневыми и серыми пятнами заброшенных и производственных территорий. «Челябинск расчленен этими площадками, а также реками и дорогами на пять-шесть объектов, – объясняет девелопер. – Чтобы проехать из одного в другой, надо затратить более 40-50 минут. Жители северо-запада вынуждены не переезжать реку, а объезжать ее по большому крюку, чтобы добраться в центр. ЧМЗ уже давно воспринимается как отдельный город в городе. Таких примеров можно привести множество».

При этом эксперт отмечает и положительные примеры редевелопмента. Он называет удачными проектами реновацию территорий «Калибра», «Полета», ткацкой фабрики на северо-западе и других. «Каждый житель, каждый бизнес должен знать, в каких направлениях развивается город, что будет происходить в определенном районе, в определенном квартале, – уверен Вахтанг Чикаберидзе. – Иначе будет и дальше происходить то, что произошло с магазинчиками по улице Энтузиастов: когда ее закрыли на ремонт, закрылись все бизнесы, арендующие на ней помещения. Если мы не хотим терять жителей и бизнесы, мы должны иметь единую градостроительную идею!»

«Вот и дайте нам ее! – ответил призывом на призыв председатель правления НП СРО «Союз проектных организаций Южного Урала» Сергей Якобюк. – Нельзя закрывать эти «дыры» в теле Челябинска какими-то мелкими проектами. Мы так развивались, потому что руководствовались Градостроительным Кодексом (ГК), а также Генеральным планом 2003 года, идеология которых была проста: ввести в оборот земли и продать их. За это время произошли серьезные изменения в функциональном зонировании, освоении новых территорий, развитии улично-дорожной сети, инженерной инфраструктуры. Даже геополитическая ситуация изменилась так, что мы оказались в приграничном районе с возможностями вернуть свое былое значение крупного узла связи между разными странами и разными регионами».

Это совсем другой масштаб видения дальнейшего развития области и города, акцентирует председатель правления НП СРО «Союз проектных организаций Южного Урала». «А у нас пока происходит все наоборот, продолжается захват территорий в мелких местнических интересах, – говорит Сергей Якобюк. – И нет такой политики, такой воли, которая могла бы остановить эти «мелкотравчатые процессы».

Эксперт считает, что преобразования возможны лишь с вместе с формулированием внятной идеи развития территории. А уж Генплан и другие документы территориального планирования «подтянутся».

Стоит лишь проектировщикам чуть подняться над суетой – и их трудно бывает остановить. Участники круглого стола называли такие преимущества Челябинска, как река, бор, хороший ландшафт, историческая компактность застройки, которые можно использовать для строительства города-сада. Но мечты о новом облике старого промышленного города разрушил своим выступлением председатель по градостроительству и вопросам строительной отрасли Челябинского регионального Совета «Опоры России» Андрей Бодрягин.

«Челябинск никогда не станет театральной или культурной столицей или новым Сколково, – уверенно заявил эксперт. – Как были мы связаны 200 лет с индустрией, так и не расстанемся с ней никогда. Кто-то же должен варить металл...»

Но это не значит, что металлурги должны жить в неблагоприятной городской среде. А облагородить ее можно, по мнению эксперта, выносом предприятий за городскую черту. В Челябинске уже есть удачные примеры переезда заводов с улицы Артиллерийской, реновации территорий ткацкой фабрики, ПО «Полет», создания промышленных парков на территории «Станкомаша», в Малой Сосновке. Более масштабные проекты реализует Екатеринбург, застраивая жильем бывшие заводские территории на улице Малышева, возводя новый поселок у аэропорта Кольцово и другие.

А вот Челябинский завод оргстекла «переезжал» очень медленно, с 2000 года. «Все наши инвестпроекты тормозились тем, что мы были связаны с водоохранной зоной, – объяснил учредитель предприятия Алексей Грачев долгие сроки. – Сдвинуть дело с мертвой точки удалось лишь тогда, когда мы занялись редевелопментом этой территории».

Пока нет ни механизма принуждения, ни мотиваций для того, чтобы предприятия в массовом порядке становились загородными «жителями». Удивительные цифры назвал председатель комитета по промышленной политике Челябинского регионального Совета «Опоры России» Денис Константинов. Оказывается, с точки зрения налогообложения никакой разницы для предприятий в центре города и за городом нет. «В центре Челябинска стоимость удельного показателя кадастровой стоимости земли за кв. метр для промышленных объектов составляет 4000 руб., а в деревне за Синеглазово – 3800 руб. за кв. м. Исходя из этих цифр и площади и рассчитывается налог на землю, которые платят предприятия», – объясняет эксперт. По его мнению, кадастровая и арендная стоимость земли должна быть тем выше, чем выше уровень опасности и вредности производства, находящегося на ней. Только тогда можно подтолкнуть производства к переезду за городскую черту, а вопросы перевода территории из одной категории в другую решить за несколько дней.

Топ-5: лучшие примеры редевелопмента

1. ТК «Калибр» (на месте завода «Калибр»);

2. БЦ «Полет» (на месте завода «Полет»);

3. ТРК «Фиеста» (на месте ткацкой фабрики);

4. Малая Сосновка;

5. Станкомаш.

(По мнению градостроителей).

1. ЖК «Лесопарковый»;

2. ТК «Кольцо» (на месте Челябинской мебельной фабрики);

3. ТК «Алмаз» (на территории сквера перед заводом «Станкомаш»);

4. ТК «Куба» (на месте часового завода «Молния»);

5. ТК «Горки» (завод «Строммашина»).

(По мнению риелторов)

Когда мы попросили оценить удачные примеры редевелопмента в Челябинске непосредственных участников рынка – руководителей крупных агентств недвижимости, то столкнулись с явным противоречием их мнений суждениям градостроителей. Например, проектировщики назвали перестройку завода «Калибр» удачным примером, а риелторы внесли его в список неудачников из-за нынешней плачевной экономической ситуации этого торгового комплекса.

«Я прекрасно помню расцвет этого ТК, когда весь город ездил именно сюда за мебелью, – рассказывает директор центра недвижимости «Форум» Игорь Чернядьев. – А сейчас мы наблюдаем, как заканчивается жизненный цикл объекта, и он остро нуждается в новой вдохновляющей идее преобразования». Из удачных примеров редевелопмента эксперт называет ТК «Кольцо» на ул. Дарвина, ТК «Карнавал» на ул. Молодогвардейцев. А самым ярким и непревзойденным объектом хорошего редевелопмента риелторы единодушно считают ЖК «Лесопарковый». При этом подчеркивают, что понятие редевелопмента их бизнес-среда воспринимает несколько прагматичнее, чем градостроители, имея в виду реально перестроенные объекты, а не новое строительство после сноса или на пустующих землях.

Пока Челябинску не по средствам реализация проектов редевелопмента, соглашается директор агентства недвижимости «Стрижи» Лейла Рудь. «Если несколько лет назад мы имели примеры интересной реконструкции территории и объектов, такие как ТК «Горки», ТК «Куба», то сегодня потребителям не предлагается ничего интересного, – рассказывает эксперт. – Я недавно вернулась из Санкт-Петербурга и была поражена масштабностью редевелопмента бывшей территории завода «Силовые машины», включающей возведение жилых комплексов, торговых и деловых центров. Инвестором этого проекта является сам завод, который абсолютно, видимо, уверен в будущем потребительском спросе на новые площади. И, действительно, там в отделах продаж стоят очереди покупателей, хотя цена квадратного метра в три раза выше, чем в Челябинске».

По мнению эксперта, Челябинск опасается покинуть низкую ценовую нишу стоимости жилья. Это приводит к тому, что городу грозит возврат во времена расцвета уплотненной застройки. «В кризис застройщики еще сильнее стремятся к экономии и вновь правдами и неправдами пытаются привязаться к существующей инженерной и дорожно-транспортной инфраструктуре, планируя свои «свечки» там, где им не следовало бы быть», – фиксирует Лейла Рудь тревожную тенденцию последнего времени.

В предыдущие десятилетия города развивались в направлении коммерческих интересов отдельных бизнес-групп, лидеров регионов. Вместе с тем масштаб их аппетитов был таким, что привносил действительно полезные изменения в городскую структуру. Москва снесла хрущевки и брежневки целыми районами, освободила дорогие площади после переезда таких гигантов, как ЗиЛ, «Серп и молот» и других. Заоблачные небоскребы Екатеринбурга выросли так, что их скоро уже можно будет увидеть из Челябинска. В нашем же городе исторически успешной сложилась комплексная застройка большими районами. Предыдущие советские успехи настоящего редевелопмента территории продолжены строительством Тополинки, Академа, Паркового, Чурилово, Александровского и некоторыми другими.

Собственные аппетиты к развитию строительства в Челябинске продемонстрировал «Союз предприятий стройиндустрии Южного Урала», выступивший организатором круглого стола по редевелопменту территорий. Еще бы: мощности предприятий стройиндустрии выше возможностей строительства в регионе. И, если мыслить стратегически, то лучше бы строительные работы дотянуть до объемов производства стройматериалов, чем эти производства закрывать под нисходящие тренды строительного рынка. Но для этого нужны стратеги, координаторы, которые были бы заинтересованы в том же самом. Пока же пустые стулья на круглом столе все до одного оставались за табличками с указанием имен и должностей представителей власти. Ни один (!) из приглашенных исполнителей или законодателей не удостоил своим присутствием весомое строительное мероприятие. Вместе с тем представители бизнеса требовали от организаторов создания площадки для обсуждения вопросов развития города, называя даже достаточно сумбурный состоявшийся разговор очень полезным и нужным.

...Дело было в 2012 году. Особо любопытные участники 48-го Международного конгресса городских и региональных планировщиков ISOCARP-2012, который впервые проходил в нашей стране в Перми, не поленились и объездили три соседних города-миллионника для получения представления об уральском градостроении. И резюмировали следующее: «В Екатеринбурге удобно делать бизнес. В Перми хорошо делать креатив. В Челябинске нужно делать детей». Три года назад южноуральскую столицу хвалили за сохранение множества социальных бюджетных программ, направленных на разнообразное развитие детей.

Мы молодцы. Делать и растить детей умеем. Осталось сделать и вырастить город, в котором они захотят остаться жить.