На западном берегу Шершней построят новый микрорайон

Под Челябинском между посёлком Западный и Малиновкой планируют построить новый микрорайон. Как выяснил 74.RU, жилой массив появится на территории вдоль западного и восточного берегов Шершнёвского водохранилища. Сейчас там заросшее травой поле. Ранее компания «ГринПарк» планировала строить на этом месте коттеджи, но три года назад она обанкротилась. Рассказываем, кто сейчас нацелился на застройку, о какой этажности идёт речь и когда начнут возводить жильё.

Как стало известно 74.RU, в 2021 году на западном берегу Шершнёвского водохранилища начнут строительство жилых домов. По словам представителей застройщика — компании «ПанорамаИнвест», это будет комплексная застройка с переменной этажностью, а общая площадь жилья составит 450–500 тысяч квадратных метров. Сейчас компания занимается оформлением документов на строительство.

В последние годы западный берег Шершней прирастает всё новыми и новыми объектами. Здесь расположены посёлки Холм's, «Привилегия», Западный-2, пригородные микрорайоны «Залесье», «Вишнёвая Горка», «Женева» и «Белый хутор». Благодаря близости к водохранилищу, территория считается престижным местом. Формально земля относится к Сосновскому району, но фактически челябинцы воспринимают эти площадки как пригород.

Мы взглянули на публичную кадастровую карту: территория между посёлком Западный и Малиновкой разбита на множество крупных и мелких участков. Площадь территории, о которой идёт речь, — 1 150 903 квадратных метра. Земля принадлежит АО «ДОМ.РФ» — преемнику Российского фонда жилищного строительства и АИЖКХ. Именно эта структура распоряжается федеральной землёй в регионах.

В 2010–2011 годах Фонд развития жилищного строительства провёл серию торгов по продаже права аренды участков на западном берегу Шершней. В первую очередь реализовывались неэффективно используемые площадки. При этом на земле выделена прибрежная зона шириной 500 метров вдоль Шершнёвского водохранилища — здесь запрещено любое строительство, за исключением рекреационных объектов.

Сразу в нескольких аукционах победила компания «ГринПарк», которая собиралась возводить малоэтажное жильё эконом-класса и средней комфортности. В аренду сроком на 15 лет компания получила полтора десятка участков. Всего предполагалось построить не менее 250 тысяч квадратных метров жилья. Покупателям предлагали дома разных типов — индивидуальные, блокированные, таунхаусы. Часть жилья в посёлках «Женева» и «Просторы» построили. В феврале 2017 года «ГринПарк» признали банкротом, так как застройщик задолжал кредиторам полмиллиарда рублей. Имущество застройщика, в том числе права на аренду земли, ушли с молотка. Сейчас участок площадью более миллиона квадратных метров передан в аренду челябинской компании «ПанорамаИнвест».

По готовой проектной документации «ГринПарка» предполагалось построить три трёхэтажных дома по 78 квартир в каждом. Общая площадь — 6063 квадратных метра. Новый застройщик намерен пересмотреть проект в сторону увеличения.

— В рамках банкротства компании «ГринПарк» мы приобрели права на аренду земельных участков. Все вопросы с дольщиками-физлицами закрыты, сейчас пострадавших нет. Остались профессиональные инвесторы — юрлица, мы согласовали с ними взаиморасчёты, — рассказал управляющий специализированного застройщика ООО «ЭкоСити» Андрей Аликин. — Генплан посёлка Западный и правила застройки предусматривают возможность строительства на этом участке средней многоэтажной застройки. И сейчас мы обсуждаем возможность корректировки параметров. Скорее всего будет комплексная застройка с переменной этажностью. Сейчас мы должны выполнить проектные работы, пройти экспертизу, а затем обратиться в администрацию за разрешением на строительство. Освоение этого участка пока не стоит в первоочередных задачах компании, поэтому о конкретных параметрах домов и сроках их сдачи говорить преждевременно. Это длительный процесс и точно не тема 2020 года. Сейчас мы сконцентрированы на строительстве микрорайона «Вишнёвая горка».

Компания обратилась в администрацию Сосновского района с просьбой продлить разрешение на строительство, выданное ранее «ГринПарку». По мнению застройщиков, закон позволяет это сделать, так право аренды земли официально перешло к компании «ПанорамаИнвест».

Корректировка проекта, получение документации и начало реализации проекта комплексной застройки намечены на следующий год. Речь идёт о строительстве 450–500 тысяч квадратных метров жилья — целого микрорайона, добавил представитель компании «ПанорамаИнвест». Конкретные сроки сдачи жилья не называются, так как все будет зависеть от покупательского спроса.

— Сейчас мы видим определённый всплеск, связанный с запуском программы «Сельская ипотека» — под 2,7%. Государство активно продвигает различные ипотечные программы с субсидированной процентной ставкой. Соответственно спрос на жильё на этой территории сильно растёт, — объяснил Андрей Аликин. — Также в ближайшее время в посёлке Западный должна появиться социальная инфраструктура, которой до сих пор не хватает. Это детский сад, школа, поликлиника — их начнут строить в этом году. Известно, что к сентябрю 2021 года в «Вишнёвой горке» планируют открыть школу на 1100 мест. Поэтому считаю, что жильё на этой территории будет востребовано.

В региональном Минстрое уточнили, что проблемных домов на этом участке нет. Если возникнут какие-то спорные вопросы, то новый арендатор земли должен решать их с АО «ДОМ.РФ» и местными властями.

Игроки строительного рынка давно рассматривают посёлок Западный как перспективный участок для развития Челябинска. Но мнения о том, какое жильё там лучше строить, разнятся.

— Чтобы оценить перспективы проекта и возможный спрос, нужно понимать, какова концепция нового жилого комплекса или микрорайона, какие планировочные решения, какие видовые характеристики, чем он должен заинтересовать покупателей. Немаловажные вопросы — что будет с транспортной схемой, как жителям добираться до своих домов. Сейчас, как известно, с общественным транспортом там есть проблемы, — отметил директор агентства недвижимости «Дан-Инвест» Валентин Корытный. — В целом направление перспективно. Но надо ли в этом месте строить многоэтажное жильё? Понятно, что хочется построить как можно больше квадратных метров. Но пандемия показала востребованность одноэтажного жилья с небольшим земельным участком. Люди поняли преимущества жизни за городом, на свежем воздухе. Неслучайно резко вырос рынок загородного жилья.

С точки зрения девелопера кризис — не лучшее время под массовую застройку, считают эксперты.

— Большинство строительных компаний предпочитает сейчас переориентироваться на сегменты элитный, бизнес или, по крайней мере, не ниже комфорт-класса. Там маржинальность выше и выше шансы выйти в прибыль. Строительство жилых колоссов по нескольку тысяч квартир может вообще не окупиться. С такими проектами неплохо справляются лишь крупные федеральные девелоперы, но и они сейчас притормозили с гигантоманией, — указал аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов. — С точки зрения покупателя квартиры кризис, наоборот, — лучшее время для покупки. Правда, стоит оговориться, что покупать квартиры в крупных ЖК с целью заработать — крайне опрометчивое решение. В момент сдачи домов количество продавцов готового жилья будет настолько огромным, что большинство из них будет выходить из проекта с убытками — из-за вынужденного снижения цены. И чем больше очередей в комплексе, тем хуже будет ситуация для инвестора. С покупкой под аренду всё не так плохо, но опять же: в крупных ЖК конкуренция между арендаторами огромна, и ценники там всегда ниже, чем на аналогичные метры в комплексах с меньшей плотностью.

— Мы не меняем наших планов выйти к 2024 году на два миллиона квадратных метров строительства жилья ежегодно, — сообщил в конце июня губернатор Алексей Текслер, выступая перед депутатами Заксобрания. — Огромным подспорьем для стимулирования спроса является пониженная льготная ипотечная ставка на новое жилье в размере 6,5%. С учетом последнего решения о расширении размера самой ипотеки до 6 миллионов рублей и договоренностей со Сбербанком и ВТБ по уменьшению первоначального взноса с 20 до 15% спрос на эту программу будет еще более значительным.

Челябинская область заняла седьмое место в рейтинге регионов по доступности приобретения жилья. Составители взяли за основу два показателя — среднюю стоимость квартиры площадью 60 кв. м и количество лет, необходимое семье, чтобы накопить на жилье. Южноуральским семьям требуется для покупки квартиры, по данным РИА «Новости», два миллиона рублей и 4,1 года.