Высокая аренда и заоблачная ипотека: изменит ли ставка ЦБ в 18% ситуацию на рынке недвижимости

В июле 2025 года Банк России снизил ключевую ставку с 20 до 18%. По логике из этого следует, что потребительские кредиты и ипотечные займы станут более доступными для россиян.

Но существенно ли это отразится на рынке недвижимости и смогут ли люди позволить себе купить собственное жилье в кредит? Наши коллеги из 76.RU поговорили об этом с научным руководителем Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгием Остапковичем.

С июля 2024 года, когда в России отменили общую льготную ипотеку, в городах начала расти стоимость аренды жилья.

Специалисты объясняют: из-за подорожавшей ипотеки люди отложили покупку жилья, а накопленные средства положили на депозитные счета. Потребительский ракурс внимания сместился на аренду, а из-за выросшего спроса повысилась и цена.

«Это прямое следствие. Потому что у застройщиков выросли издержки, им сложно добывать деньги. Падает спрос. Люди не имеют возможности купить квартиру, так как они покупали со льготной ипотекой. Теперь продается только элитное жилье и квартиры премиум-класса», — объяснил Георгий Остапкович.

Другими словами, позволить себе покупку квартиры в нынешних условиях может только высокодоходное население. А для других ипотечные ставки слишком высоки.

«Там где-то идет до 25–28%. Если человек берет кредит по ставке 28%, то за пять лет он оплачивает две квартиры. Ну кто может позволить себе покупать квартиры по такой цене? А если человек берет кредит на 15–20 лет, то оплачивает три квартиры в итоге по лимиту», — объяснил экономист.

Георгий Остапкович рассказал, что эксперты ожидали спада строительных объемов в 2025 году на 20–30%, но пока этого не происходит.

«Стройка немного просаживается, так как застройщики не могут позволить себе скидывать цены, потому что они закредитованы. И если они будут дешево продавать [квартиры], то не смогут рассчитаться с банками за свои кредиты», — объяснил экономист.

«То есть покупателей нет, особенно на жилье экономкласса, которое покупало среднедоходное население. Такое происходит во всех регионах», — уточнил экономист.

Ставка в 18%, по словам экономиста, не может вернуть тот же покупательский спрос на недвижимость, что был во времена льготной ипотеки.

«Ставка в 18% процентов — это разговор ни о чём. Ровно год назад, в июле 2024 года, ЦБ поднял ставку с 16 до 18%. И начался дикий „плач Ярославны“, что это пришла смерть с косой, что никто не может брать кредиты по ставке в 18%. Это же „ключ“, а банки добавляют еще 5–8%. То есть конечная ставка кредита — где-то 25%. Это запретительный показатель для людей. В Москве по нынешним ставкам дают кредит только людям, зарабатывающим 250 и больше тысяч. Потому что те, кто зарабатывает меньше, не могут расплачиваться за него», — объяснил Георгий Остапкович.

«Или же те, у кого есть квартира на продажу, и они просто хотят расшириться условно на одну комнату. Тогда они продают свою квартиру и добирают кредит под сумму, которой им не хватает. Если человек берет ипотеку с нуля за полную стоимость, я их, честно говоря, не очень знаю. Это нужно иметь доход 250–300 тысяч, чтобы платить только за ипотеку», — объяснил экономист.

В 2026 году из-за сложившейся ситуации, по мнению эксперта, строительные объемы всё же снизятся. Девелоперы приостановят проекты на год-полтора.

«Но я думаю, что государство найдет какой-нибудь выход с точки зрения новой льготной ипотеки. Типа той, которая была до середины 2024 года», — рассказал Георгий Остапкович.

У экономиста свой взгляд на решение проблемы с дорогостоящей ипотекой и объемами строительства. По его словам, одним из вариантов является появление в России доходных домов. То есть люди заключали бы долгосрочный договор аренды на 20, 30, 50 лет, что было бы дешевле покупки.

«Да, ты не владеешь этим домом, но ты в нем живешь. В Америке люди живут и не умирают. Это намного дешевле. Правда, человек не оставляет это жилье в собственность детям, но зато становится мобильным. Захотел — переехал из Ярославля в Калугу и снял там, если там есть лучший вариант для работы. Увидел, что в Якутске хорошие заработки, — переехал в Якутск. Он не связан с собственностью», — объяснил Георгий Остапкович.

«Он за 200 километров не может уехать на другую работу, хотя там могут платить в 1,5–2 раза больше. А если бы жили за счет долгосрочной аренды, то ситуация бы изменилась», — рассказал экономист.