Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Подход государства к кадастровой оценке земли и недвижимости меняется. Об этом свидетельствует и законотворческая активность депутатов Госдумы, и то, что президент выделил обсуждению проблемы отдельный вопрос в ходе ежегодной «Прямой линии с Владимиром Путиным». Предлагаю вместе разобраться, что ожидать собственникам и арендаторам земли и объектов капитального строительства.

Сейчас на рассмотрении в Государственной думе находится проект федерального закона «О кадастровой оценке» №914532-6, внесенный депутатами А. Д. Крутовым, И. Д. Грачевым, О. Г. Дмитриевой, Н. Р. Петуховой. Однако правительство уже выразило свое несогласие с этим документом и 4 мая 2016 года внесло в Госдуму свой вариант законопроекта «О государственной кадастровой оценке» №1060652-6. Именно этот законопроект имеет наибольшие шансы на его принятие Госдумой, поэтому на нем и сконцентрируем свое внимание.

Для начала отмечу, что поводом для принятия нового закона является большое количество споров о несоответствии установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости ее реальной рыночной стоимости. Авторы всех законопроектов указывают, что именно их документ позволит устанавливать реальную рыночную стоимость еще на этапе государственной кадастровой оценки. Не является исключением и законопроект правительства РФ. Однако на деле в проекте закона не содержится каких-либо норм, которые позволяют отрегулировать проведение государственной кадастровой оценки таким образом, чтобы количество споров было минимальным. В нем есть всего лишь несколько строк, посвященных проблеме обеспечения единства методологии определения кадастровой стоимости. И строки эти отсылают к методическим указаниям о государственной кадастровой оценке. Таким образом, основная задача проекта решается отсылочной нормой к инструкциям Кадастровой палаты. Совершенно непонятно, почему нельзя внести такую поправку в действующий закон об оценочной деятельности и не решить таким образом эту проблему?!

Основным нововведением станет появление новой государственной организации – федерального бюджетного учреждения, проводящего государственную кадастровую оценку. По сути дела, речь идет о монополизации кадастровой оценки государством. Власть в свойственной ей жесткой манере пытается навести порядок в отрасли.

При этом нужно четко понимать, что само по себе введение нового государственного института не упорядочит государственную кадастровую оценку. Для наведения порядка в этой сфере необходимо более тщательное государственное регулирование специализированной деятельности. Это и установление требований к лицам, замещающим ключевые должности, и закрепление основных принципов оценки, вразрез с которыми не должны вступать технические нормы кадастровой палаты.

Таким образом, мы плавно переходим к самому животрепещущему вопросу, который волнует всех нас: будет ли сохранена процедура оспаривания кадастровой стоимости, если она превысит рыночную? В целом процедура останется такой же, как и действующая в настоящее время. Хочу обратить внимание на то, что в новом законе процедуре оспаривания кадастровой стоимости посвящено гораздо меньше места, чем в действующем. Однако принцип сохраняется неизменным: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Об этом говорится в статье 22 проекта закона.

Новый закон не отменяет тех показателей кадастровой стоимости, которые существуют на сегодняшний день. Все оспоренные результаты сохраняются так же, как и сейчас – до проведения следующей кадастровой оценки. Сроки для государственной очередной кадастровой оценки предусмотрены точно такие же, как и в настоящее время: не чаще, чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения – не чаще, чем один раз в два года) и не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую проведена последняя государственная кадастровая оценка (ст. 11 проекта). То есть в этом отношении ничего не изменится.

Подводя итог, отмечу три основных момента. Во-первых, основным нововведением в существующих на сегодня проектах является новая процедура государственной кадастровой оценки, которая в полной мере начнет применяться после 1 января 2018 года. Во-вторых, процедура оспаривания кадастровой стоимости в случае ее превышения над рыночной стоимостью сохраняется. В-третьих, законопроект будет видоизменяться в процессе его рассмотрения в законодательном органе. Поэтому мы пристально следим за всеми переменами и продолжаем публичную дискуссию с коллегами и властью.