Таких цен уже не будет: как новая долевка повлияет на рынок жилья

Этой осенью на рынке жилья будет жарко. Попытки государства сделать долевое строительство максимально безопасным и надежным для дольщиков продолжаются. Летом закон о долевом строительстве подвергся очередным правкам. Как рынок переживет нововведения, коснутся ли они покупателей жилья – эти и другие вопросы ведущие представители отрасли обсудили на круглом столе в пресс-центре 74.ru.

Легендарный ФЗ-214 родился в декабре 2004 года. С тех пор он претерпел уже более десяти редакций. Каждые из поправок должны были положить конец череде недостроев и появлению новых обманутых дольщиков. На первый взгляд, нововведения выглядят сурово. Не сказать, что застройщиков вяжут по рукам и ногам, но условия работы на рынке точно станут жестче. В частности, с ноября, когда закон вступит в полную силу, застройщиков обяжут отчислять по 1% от полученных денег дольщиков в компенсационный фонд. По мнению законодателей, это поможет защитить от неприятностей обе стороны сделки. В случае банкротства строительной компании, дольщики не останутся без денег и квартир – либо им выплатят компенсацию из собранных со всех средств, либо достроят на них дом.

– Отчисления в компенсационный фонд – это то же страхование застройщика, которое было отменено в начале этого года, – рассказывает начальник агентства недвижимости ЮУ КЖСИ Вероника Новоселецкая. – Да, нововведения увеличивают затраты компании, но и делают весь процесс более безопасным. Те, у кого проблемы с деньгами, будут вынуждены покинуть этот рынок. Плюс и в том, что фирмам-однодневкам не будет на нем места.

Закон о долевом строительстве активно редактируется не в первый раз, часть нововведений челябинские строители ощутили уже в этом году.

– Выполнить новые требования властей не сложно, – рассказывает заместитель управляющего АН «Риэлтстройком» Анна Шипина. – К примеру, еще одним дополнительным условием стало одобрение областного Минстроя, которое необходимо для регистрации сделки по ДДУ в 2017 году. Мы его, кстати, получили без проблем, думаю, коллеги согласятся. Тем, кто крепко стоит на ногах, не страшны никакие изменения сверху.

Между тем небольшим строительным компаниям, по мнениям экспертов, стоит опасаться не только отчислений в компенсационный фонд, но и новых требований к уставному капиталу. Теперь размер финансового портфеля компании должен соответствовать максимальной площади всех возводимых с помощью «долевки» объектов. Причём закон чётко регламентирует, каким должен быть капитал в зависимости от конкретной площади стройки. К примеру, минимальная прописанная сумма – это 2 500 000 рублей. Столько потребуется компании, чтобы выйти на жилой дом площадью не более 1500 квадратных метров.

– На Южном Урале по-прежнему остается весомой доля тех, кто пытается выйти на рынок, имея всего 10 000 рублей. Конечно, это небезопасно, от этого нужно уходить, – продолжила руководитель отдела продаж группы компаний «Серебряный ключ» Динара Сагандыкова. – В связи с новыми изменениями в законодательстве такие застройщики не смогут более вести строительство жилых домов. Вполне логично, что увеличение уставного капитала приведет к повышению уровня безопасности долевого строительства. Также уставной капитал должен быть полностью оплачен в уставной фонд, иначе компании не разрешат привлекать деньги дольщиков.

Помимо прочего, новая редакция закона о долевке запрещает застройщикам использовать полученные средства на строительство каких-либо других объектов. Отныне вся финансовая документация будет вестись по одному конкретному дому, а деньги участников долевого строительства поступают на отдельный, открытый только для него счет.

– К примеру, застройщик получил разрешение на строительство трех домов, – прокомментировала Вероника Новоселецкая. – Пока он их не сдаст в эксплуатацию, выйти на другие площадки не сможет. С одной стороны – это хорошо, дольщики могут быть спокойны, что их деньги «не размажут» по остальным объектам возводимого микрорайона. С другой – нововведение значительно усложняет комплексное освоение территории, которому сегодня отдают предпочтение все – и жители, и строители.

– Нужно понимать, что жилой комплекс – это не только новые дома, но и строительство дорог, благоустройство двора и парковок, подведение коммуникаций опять же. Выделить средства дольщиков только одного дома на эти нужды будет неверным, это общая территория, – поддержала коллегу Анна Шипина.

Также поправки к закону предусматривают создание Единого реестра застройщиков, где любой желающий может посмотреть сведения о той или иной строительной компании. Сайт Единого реестра уже работает – это полная база данных застройщиков, которые ведут в РФ жилищное строительство по договорам долевого участия. Помимо названия компании-застройщика, здесь указываются количество и площадь строящихся объектов, размеры уставного капитала, рейтинг фирмы, а также бренд, под которым застройщик рекламирует свою деятельность.

Банковский сектор, в свою очередь, нововведения воспринял спокойно. По словам управляющего директора по ипотеке РОО «Челябинский» ВТБ24 Сергея Дунаева, тот, кто покупает квартиру по ДДУ в ипотеку, может быть спокоен за чистоту сделки, так как кредитная организация сотрудничает только с проверенными компаниями, объекты которых проходят аккредитацию банка.

– Сотрудничество с банком для покупателя квартиры выгодно и с финансовой стороны, – поясняет Сергей Дунаев. – К примеру, клиентам партнеров-застройщиков и агентств недвижимости мы предоставляем дисконт по ипотечной ставке – от 0,15 до 0,3% (совместно с застройщиками до 2,5%) от базовой процентной ставки. ВТБ24, к слову, снизил размер процентной ставки в августе по ипотеке до 10% годовых****. Зарплатные клиенты банка ВТБ24 имеют возможность получить ипотечный кредит по ставке 9,7% годовых. В настоящее время особой популярностью у клиентов пользуется акция «Больше метров – меньше ставка», которая предоставляет возможность оформления ипотечного кредита по фиксированной ставке 9,5% на готовое жилье.

В целом, прогнозы челябинских экспертов довольно оптимистичны. Новые правила работы почистят рынок от фирм-однодневок и недобросовестных застройщиков. С другой стороны, ужесточение требований может привести к росту цен на квартиры.

– Количество предложений в сегменте новостроек сократится, следовательно, начнет расти и их стоимость, – предполагает директор компании «IBC-недвижимость» Станислав Ахмедзянов. – Однако произойдет это не ранее, чем через полгода. Пока рынок не перестроился, ценообразование будет идти по инерции – значит, есть возможность совершить покупку по выгодным «кризисным» расценкам.

Приглашенные за круглый стол эксперты также сошлись во мнении, что «долевку» «убивать» нельзя. Несмотря на сопровождающие этот вид сделки риски, возможность приобретения жилья на этапе строительства совершила в свое время переворот не только на рынке, но и в сознании покупателей квартир.

– Долевка убрала неликвидные предложения, – в завершении встречи отметила Динара Сагандыкова. – Это старые квартиры в неблагополучных районах города и с удручающими условиями проживания. На них больше нет спроса. И это логично: зачем покупать комнату с неблагополучными соседями, к примеру, если можно вложить те же деньги в студию в новостройке? Вопрос очень актуален для молодых семей, например, которым сложно сразу накопить на большую квартиру. Если посмотреть на портрет нынешнего покупателя жилья, увидим, что он значительно помолодел за последние несколько лет. Долевка дала людям выбор и возможность жить лучше, нельзя их этого лишать.

*Застройщик загородного квартала «Белый хутор» и 50 мкр. «Парковый» – АО «ЮУ КЖСИ». Проектные декларации объектов размещены на сайте.

** Застройщик мкр «Вишневая горка» – ООО «ЭкоСити», проектные декларации – на сайте компании. Застройщик ЖК «Манхэттен» – ООО «Новые горизонты», проектные декларации – на сайте.

***Застройщик ЖК «Радуга» – ООО «КапиталДом», проектные декларации – на сайте компании. Застройщик микрорайона «Бриз» – ООО «СтройДом», проектные декларации – на сайте компании.

**** Условия кредитования при покупке строящегося жилья от ВТБ24: сумма кредита от 600 000 до 60 млн рублей; срок – до 30 лет; первоначальный взнос – от 10% стоимости приобретаемой недвижимости. Узнать подробные условия и рассчитать сумму ежемесячного платежа можно на сайте.

За организацию круглого стола благодарим партнеров: