Прощай, долёвка: челябинцы смогут покупать жильё по новой схеме

В России утвердили план поэтапного перехода от долевого строительства к проектному финансированию жилищного строительства. Такой документ подписал председатель правительства России Дмитрий Медведев. Теперь челябинцы смогут покупать квартиры в новостройках не по договорам долевого участия, а благодаря финансированию через банки.

Как уточнил министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень, план, разработанный Минстроем, Минфином, Банком России и АИЖК, состоит из трёх этапов и рассчитан на три года. В итоге между застройщиком и дольщиком должна появиться третья сторона — банк. Участники долевого строительства будут перечислять средства на специальные счета в банки или эскроу-счета (специальный условный счёт, на котором учитываются имущество, документы или деньги до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств. — Прим. ред.), а банки будут финансировать строительство домов, в том числе и за счёт полученных от покупателей жилья денег.

Глава Минстроя также сообщил, что основной вопрос, который нужно будет решить правительству и Центробанку за эти три года, — по какой процентной ставке банки будут выдавать деньги застройщикам на строительство.

— Мы посмотрим на практику, — уточнил министр. — Будем вначале предоставлять застройщикам возможность перехода на такую модель по желанию и давать им некоторые послабления по тем жёстким требованиям, которые сейчас поэтапно вводятся в стране. Тем самым мы сможем понять, насколько реалистично работает эта модель. А главное, увидим, сколько будут стоить деньги для застройщиков от банков, получивших средства по фондированию в ноль процентов от граждан.

Первый этап включает в себя изменения действующего закона о долевом строительстве. Например, ожидается внесение изменений в законы о регистрации недвижимости, страховании вкладов физических лиц, банкротстве и Налоговый кодекс РФ. Разработку законопроектов планируют завершить к концу первого квартала 2018 года.

В Челябинском отделении Сбербанка отмечают, что банк и раньше присутствовал на рынке строительства. Только в иной форме, чем долёвка.

— Несколько лет назад челябинские застройщики уже использовали такой банковский продукт, как «Целевое фондирование», — напомнил управляющий отделением Денис Чугунов. — У застройщика не было собственных средств, чтобы построить, — мы его кредитовали. Строится дом, приходит покупатель на квартиру, открывает целевой вклад, резервирует конкретную квартиру. Он деньги приносит не застройщику, а банку. И несёт риски ровно такие же, как по банковскому вкладу. Пропорционально тех денег, которые мы получили от вкладчика, такую же сумму получал наш застройщик в виде кредита под 5–6% годовых. При этом лицо, которое зарезервировало квартиру, не несло никаких рисков. Но антимонопольная служба вынесла замечание, что мы заставляем физлиц покупать этот вклад именно в нашем банке. Но ведь мы финансировали стройку, это было логично. Мы не стали спорить и закрыли этот продукт. Предполагаем, что при отмене долёвки такая схема вынужденно появится вновь. Можно учесть замечания УФАС и сделать возможность оформить такие вклады в других банках и дальше продолжать эту программу.

В Сбербанке также предполагают, что в случае отмены долёвки часть застройщиков покинут рынок. Это те компании, которые использовали пирамидальные схемы при строительстве домов; компании с небольшими объёмами — которые строят один-два дома. Останутся крупные застройщики, которые через эскроу-счета или целевое фондирование будут предлагать челябинцам покупку жилья без рисков.

— Мы в своё время не кредитовали компании «Речелстрой» и «Гринфлайт», потому что мы не кредитуем, когда строительство финансируется котловым методом, — объяснил Денис Чугунов. — Это когда деньги привлекаются на один дом, вкладываются во второй. Привлекаются на второй, вкладываются в третий. В итоге не закончили ни первый, ни второй, ни третий дома. Вроде бы деньги никуда не дели, их никто не своровал, но квартиры не сдали. Мы финансируем пообъектно. При этом застройщик может одновременно строить несколько объектов. Но наши деньги целевым образом пойдут на финансирование того объекта, который мы одобрили. И мы по сметам отслеживаем, чтобы эти средства использовались целевым образом.

В целом банкиры уверены, что на стоимости и доступности жилья переход от долёвки не отразится.

— Когда используется долевое строительство, всё перекладывается на конечного потребителя — дольщика, — уверен заместитель управляющего Челябинским отделением Сбербанка Андрей Антонов. — Он сам начинает финансировать стройку, берёт кредит. Этот канал предлагается запретить, чтобы источники финансирования были в компании. С точки зрения стоимости ситуация не сильно меняется. Всё заключается в том, насколько этот рынок хорошо администрирован. Если нет регулирования, мы получаем случаи, когда намерения застройщика меняются. И он, к примеру, вместо строительства домов начинает какой-то другой бизнес. Ситуация с изменением источника финансирования кардинально ничего не поменяет. Чуть сильнее будет контроль со стороны банков за целевым использование средств.

Напомним, к 1 декабря этого года в реестре пострадавших дольщиков насчитывалось 2715 южноуральцев — это 45 проблемных новостроек.

Ранее губернатор Борис Дубровский поддержал идею отказа от долевого строительства. Закон о долевом строительстве, принятый Госдумой в минувшем месяце, вступит в силу с 1 июля 2018 года. До этого времени регионы будут постепенно переходить к новым условиям игры на строительном рынке. Многие южноуральские застройщики уже выступили против этих изменений.