Владислав Маркин, эксперт в сфере жилой, коммерческой и курортной недвижимости
С уходом большинства программ поддержки доступность ипотеки уменьшилась, а рост стоимости объектов сделал жилье менее доступным. Семейная ипотека остается критически важным инструментом, без которого многим семьям потянуть выплаты сложно. При рыночных ставках покупка становится нереальной для большинства покупателей. Владислав Маркин уже два десятилетия занимается сделками в сфере жилой, коммерческой и курортной недвижимости, и он готов помочь челябинцам обрести свое жилье в непростых условиях.
Новое в ипотеке
С февраля 2026 года произойдут изменения и в правилах семейной ипотеки. Поэтому желающим купить квартиру необходимо успеть среагировать.
Предлагается:
одна льготная ипотека на семью (сегодня каждый из родителей может воспользоваться семейной ипотекой);
процентную ставку устанавливать исходя из количества детей в семье;
покупка квартиры только в городе регистрации (прописки);
ограничить минимальный размер площади.
Постоянно ужесточаются требования к заемщику — наличие собственных средств на первоначальный взнос, а также размер заработной платы и способ ее подтверждения. В 2026 году уйдут в небытие серые зарплаты и неофициальная работа.
На то, чтобы успеть взять семейную ипотеку на старых условиях, времени осталось очень мало. Владислав уверен, что декабрь — последний благоприятный месяц, а уже в январе есть вероятность исчерпания банковских лимитов.
Почему вторичка — это рулетка
Существуют риски потерять квартиру при покупке на вторичном рынке, поэтому Владислав рекомендует покупать жилье в новостройках
Многие считают, что покупка квартиры у физического лица — способ сэкономить. На деле это может обернуться потерей и денег, и жилья.
Во-первых, сделка может быть оспорена в суде в течение трех лет, если продавец признается банкротом и конкурсный управляющий заберет квартиру.
Во-вторых, новая мошенническая схема в сфере недвижимости, при которой продавец квартиры вскоре после ее продажи пытается оспорить сделку, заявляя, что стал жертвой мошенников. В таких делах покупатель остается без всего, кроме обязательных ипотечных платежей.
Новостройки: пять аргументов «за»
Новая квартира: безопасность и комфорт для каждого жителя
— Какую недвижимость вы бы купили для себя?
— Для себя я рассматриваю покупку жилья только в новостройке, где, во-первых, есть гарантия. Если через год потечет труба или треснет стена — ремонт за счет застройщика. Это не обещание на словах, а обязательство по закону. Во-вторых, средства покупателя не идут напрямую застройщику, а замораживаются в банке до сдачи дома на эскроу-счетах. Даже если стройка затянется, деньги останутся у вас. В-третьих, новые дома оснащены энергоэффективными системами отопления, вентиляции, пожарной безопасности. Все коммуникации — новые, не придется менять проводку или трубы через пять лет. Кроме того, новыми домами сейчас застраиваются целые кварталы с продуманной инфраструктурой, когда всё — от пунктов выдачи заказов маркетплейсов до аптек, магазинов и МФЦ — находится буквально в соседнем подъезде. Кварталы новой застройки — это не просто дома, а мини-города: детские площадки, парки, магазины, парковки.
— Какие квартиры пользуются спросом в Челябинске?
— Купить можно всё: студии, однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, более просторные варианты с дополнительными помещениями, двухуровневые квартиры. Есть также таунхаусы. У жителей Челябинска пользуются спросом квартиры, в которые можно заезжать сразу после оформления сделки, где сделан чистовой ремонт, есть мебель, но при этом это всё еще новостройка — заезжай и живи.
— Но новостройки часто стоят дороже. Как обычной семье потянуть ипотечные платежи?
— Еще один и, пожалуй, главный плюс покупки квартиры в новостройке — это меры господдержки, такие как семейная ипотека или скидки для военных и работников сферы ВПК. Эти инструменты снижают ежемесячный платеж в разы, а для большинства это единственный способ обзавестись своим жильем. Но ждать с покупкой квартиры не стоит. С 1 февраля в России изменят некоторые условия семейной ипотеки, например ставка будет соотноситься с количеством детей, а на саму ипотеку сможет претендовать только один родитель — одна льготная ипотека на одну семью.
Очень популярная история сейчас, когда за счет маткапитала вносят первоначальный взнос, покупают квартиру-студию, начинают ее сдавать в аренду и за счет платежей арендаторов покрывают полностью свой ипотечный платеж. То есть через пятнадцать лет у них полностью выплачена ипотека, есть уже какой-то старт для ребенка в виде квартиры. Получается, не дали пропасть материнскому капиталу и даже его приумножили.
Новая опция для инвесторов. Он покупает квартиру и заключает договор с застройщиком на управление недвижимостью. Застройщик берет на себя все заботы по сдаче в аренду, поиску жильцов, контролю за состоянием квартиры, гарантируя владельцу стабильный ежемесячный доход без головной боли вне зависимости от обстоятельств.
Важна не только стоимость
— Стоимость квартиры — важнейший фактор, но не только на цену смотрят челябинцы, когда выбирают новое жилье. Что еще важно покупателям?
— Многие хотят жить в местах, защищенных от шума города, с хорошей экологической обстановкой, в тишине и безопасности, но при этом не выпадая из городской жизни. И такое возможно, например, в районе поблизости от Шершневского водохранилища. Вы когда туда попадаете, вы как в санатории живете. Вы живете в центре города и в то же время в экологически чистой зоне. Красота неимоверная: малоэтажное строительство, вид на озеро — прям как на море, как в Испании живете. Уют, тишина, покой, никаких маргинальных личностей. Всё очень безопасно, там даже дети гуляют без родителей.
Кроме удачной локации в новых комплексах продумано всё — от удобных парковок до просторной внутренней территории, где не будет автомобилей и посторонних.
— Зачем при покупке квартиры нужен специалист по недвижимости?
— Такой специалист нужен в том случае, если вы хотите сэкономить свое время и деньги. Самостоятельно продавать квартиру можно долго, а в сфере недвижимости время играет не последнюю роль. Этим летом ко мне обратилась семейная пара с маленьким ребенком. Они хотели расширить площадь и сменить район. При этом у них уже была квартира в ипотеке. За две недели нам удалось продать квартиру и получить одобрение у банка на семейную ипотеку. Всё это при стоящем рынке по хорошей стоимости.
Каждому покупателю можно подобрать идеальное жилье
Что будет с рынком недвижимости дальше
— Всегда хочется знать, что ждать в будущем. Единственное, в чём сходятся эксперты: резкого падения цен ждать не стоит. Так ли это?
— Застройщики не смогут снижать цену из-за постоянно растущей стоимости строительных материалов, налогов и кредитов. Кроме того, со снижением ключевой ставки меняется и инвестиционный ландшафт. Депозиты и облигации начинают приносить меньше дохода, поэтому часть людей будет переводить свои вклады в недвижимость. В свою очередь, рост спроса на квартиры «подстегнет» и их стоимость. Если есть необходимость купить квартиру, лучше действовать сейчас. Ждать «идеального момента» можно годами, а цены и ставки не всегда играют в вашу пользу.
Агент по недвижимости Владислав Маркин предлагает свои услуги по покупке квартир бесплатно.
телефон: +7 (922) 701-75-27
почта: A.profi@mail.ru
