Рыночная стоимость и себестоимость жилья: кто зарабатывает на разнице?

Три года назад рынок недвижимости России начал «закипать». Рыночная стоимость жилья становилась все выше и выше. Эксперты и аналитики находили множество причин для ценовых скачков. Как бы то ни было, но рыночная стоимость «квадрата» серьезно отдалилась от его себестоимости. Между тем для потребителя так и остается загадкой, в чей карман уходит эта разница.

Чтобы прояснить картину, 16 апреля в бизнес-центре «Мизар» в рамках дискуссионного клуба «Zона конфликта» прошел круглый стол, организованный сайтом Domchel.ru. Основной темой обсуждения стал вопрос: «Кто зарабатывает на первичном рынке жилья?»

Главные слагаемые стоимости квартиры

Чтобы понять, на сколько велика разница между себестоимостью и рыночной стоимостью жилья в Челябинске, участники круглого стола проанализировали динамику роста этих показателей на «первичке». Руководитель АН «ВЕК» Андрей Ветхов представил доклад, в котором обозначил динамику цен на первичном рынке, ее возможные причины и вероятные сценарии развития «первички». По результатам исследования данных о ценовой политике строительных компаний, данные департамента ценообразования в строительстве экспертно-аналитической работы АСР, исследований фондовых рынков, СМИ и других открытых источников, рост цен на «первичке» в среднем по Челябинску составил 14% в 2007 году. Это усредненный показатель, но он был принят за точку отсчета. Таким образом, себестоимость квадратного метра в Челябинске составляет около 24 тысяч рублей при среднерыночной стоимости 39 тысяч рублей*.

В числе причин динамики цен на рыночную стоимость жилья Андрей Ветхов назвал рост цен практически на все виды стройматериалов (в среднем не менее, чем на 6%),общеэкономические показатели, а также развитие ипотечного кредитования. «Цены на жилье могут вырасти в рамках «общего инфляционного процесса», так как пик строительной инфляци уже произошел, – описал возможные сценарии развития событий докладчик. – В грядущем году на рынке жилья по нашим прогнозам наиболее вероятен незначительный рост в среднем 1-1,5% в месяц, то есть 12–18% в год. Если еще несколько лет назад не было особой разницы между квартирой повышенного комфорта, то теперь ситуация постепенно меняется, на рынке появляется некоторое разнообразие. Но в Челябинске, как и в других городах-миллионниках, это только повод для ценовой накрутки. С другой стороны, повышение цены без увеличения спроса вызывает сомнения. Не смотря на то, что рынок недвижимости является инертным и саморегулирующимся, долго сдерживать его искусственным способом невозможно. Формирование оптимального соотношения спроса и предложения для рынка недвижимости тоже является закономерным. Резкое снижение покупательской способности населения дорогостоящих товаров и услуг, начавшееся с осени прошлого года и продолжающееся до сих пор, приведет также к коррекции цен на рынке недвижимости».

*Цены на рынке недвижимости в крупнейших городах РФ (рубли) по состоянию на 2008 год

По данным АН «ВЕК»

Заместитель гендиректора центра по ценообразованию в строительстве и ЖКХ Елена Горностаева предложила рассмотреть рост сметной стоимости жилья на примере типового панельного дома со стандартной отделкой, находящегося в спальном районе Челябинска. «Начиная с 2004 года, рыночные цены «оторвались» от стоимости строительства жилья, – рассказала Елена Горностаева. – Если раньше они изменялись почти равномерно, то с 2004 года рыночная цена ушла стремительно вперед. И в последующие годы эта тенденция только нарастала. График годовых приростов стоимости типового жилья демонстрирует, что в 2007 году рыночная стоимость жилья начала расти более низкими темпами по сравнению с себестоимостью жилья. Опережающий рост замечен нами в стоимости материальных ресурсов. Началось сокращение разрыва между рыночной стоимостью строительства жилья и себестоимостью его строительства. Мы считаем, что в 2008 году индекс также перешагнет 20-процентный рубеж инфляции. Минрегионразвития и Минэкономразвития дает другую оценку – 16%. По факту за предшествующий период с 2003 мы всегда перешагивали декларированный порог инфляции на федеральном уровне. В 2007 году он был порядка 30 процентов по жилью, около 22 процентов – по гражданскому строительству. 2008 год мы перешагнем 20% порог».

Г-жа Горностаева добавила, что по всем законам экономики должен наступить момент, когда стоимость строительства и рыночная стоимость сравняются. Стоимость строительства жилья тогда будет чуть ниже рыночной, что было до 2003 года. Учитывая это, необходимо будет искать резерв снижения стоимости строительства жилья уже не во внешних, а во внутренних факторах. К ним относятся эффективные проектные решения, материальные ресурсы, новые технологии. Ожидается, что переломный момент в строительной отрасли может наступить в 2017 году.

Участники дискуссионного клуба выразили свое мнение относительно того, из чего складывается себестоимость жилья.

Руководитель компании «Артель-С» Николай Янов: «Когда заходишь на участок, это по сути пустое поле. Инженерных сетей и прочей инфраструктуры там нет. Поэтому приходится значительные деньги вкладывать в объекты энергетики, водоснабжения, водоотведения и т.д. Например, на одном из участков мы построили свою мощную котельную, школу в этом году сдаем и прочее – все это деньги строителей, которые, естественно, падают на стоимость квадратного метра. Я уже не говорю о строительных материалах и изделиях – колоннах, ригелях, сваях – все имеет тенденцию к росту.

Мы говорим также и о технологических подключениях к источнику электроэнергии. Строители платят по 17 тысяч рублей за киловатт электроэнергии вместе с НДС. Я уже не говорю о водоснабжении и канализовании. Помимо того, что мы платим огромные деньги – 66 тысяч рублей с НДС за один кубометр воды и водоотведения – мы еще получаем дополнительные технические условия, которые опять же нужно выполнить.

Руководитель пресс-службы холдинговой компании «Массив» Анатолий Ганин: «Хочу добавить несколько слов по поводу стоимости земельного участка. Она безусловно потом входит в стоимость квадратного метра вместе с такими факторами, как цена за подключение, строительные материалы, создание инфраструктуры и т.д. На наш взгляд, стоимость земли изначально высока. Если говорить о том, как мы можем снижать себестоимость, то здесь тоже все прозрачно. Иногда приходится слышать, что мы строим панельное жилье 60-х годов прошлого века, которое никому не нужно. Наверное, да. Но, к сожалению или к счастью, рынок диктует нам, что строить. Если руководство «Массива» найдет адекватный по цене и по стоимости заменитель «панелек», то мы будем строить из другого материала. Здесь все застройщики работают в одном направлении».

Руководитель ИК «Энергоинвест» Виктор Лебедев: «Если политическую составляющую глобального надувательства, которое называют «Доступное жилье», убрать, то становится понятно, что так доступное жилье не делается. Застройщик за свой счет создает сети, подстанции, ЛЭП и передает безвозмездно в качестве платы за подключение монополисту, который опять потом извлекает из этого прибыль. То же самое мы делаем для коммунальных служб города: строим сети канализования и водоснабжения, передаем их городу и потом еще платим за подключение. Отдельный вопрос – продажа земли на аукционе. Как можно получить доступное жилье, когда пытаются реализовывать две взаимоисключающие задачи: продать как можно дороже на аукционе землю и получить квадратный метр как можно дешевле? Мы знаем, что есть прекрасные строительные материалы и технологии, которые стоят дешевле. Но этим всем заниматься надо, а получать нужные согласования от чиновников очень сложно.

Сегодня себестоимость «квадрата» в строящемся поселке Видово сложилась на уровне 26 тысяч рублей за квадрат, но чтобы сделать старт-ап проекту, мы ведем переговоры по продаже первых домов по цене 24 тысячи рублей за квадратный метр. Мы продаем себе в убыток, потому что нужно строить сети и т.д».

Директор по развитию группы предприятий АН «Компаньон», вице-президент ЧРГР Арсен Унанян: «На первоначальном этапе почти все строители работают себе в убыток. Но никто не считает средства, которые вложены застройщиком на первоначальном этапе – это те деньги, которые будут заморожены в течение всего процесса строительства. Никто не считает стоимость этих денег, хотя они не собственные, а инвестированные. Застройщик может построить 100 тысяч квадратных метров, а продажи у него могут потом не пойти. Все эти риски удорожают себестоимость».

Генеральный директор центра по ценообразованию в строительстве и ЖКХ Игорь Лазарев: «В нашей области комфортное и доступное жилье – это непонятный термин. В Москве постановлением мэра введена категорийность жилья с 1 по 6 категории: от социального жилья, которое субсидируется, до премиум- класса. Кроме того, непонятно, как можно было сделать программу по доступному жилью, установив для него индикатор в виде квадратного метра? Мы, наверное, единственная страна в мире, которая идет по этому пути. Все остальные строят в апартаментах, в ячейках, квартирах, но не в метрах. Также обращу внимание на одну интересную вещь. Мой любимый пример – Казахстан. Выставили на торги землю: бесплатно дают землю с инфраструктурой, а задача застройщика – построить и продать не больше, чем за 800 долларов за квадратный метр. Это государственный подход к доступному жилью. Почему я должен платить водоканалу и другим организациям свои кровные деньги за то, что заказчик дарит это все этим же организациям? Это извращение рынка, когда продавец услуги требует плату за то, что он будет продавать мне же эту услугу! Вместе с этим нужно разделить заботы заказчика, девелопера и подрядчика».

После обсуждения слагаемых себестоимости квартиры участники дискуссии перешли к вопросу о рыночной стоимости жилья.

Президент Челябинской региональной гильдии риелторов Кирилл Левада: «120 лет назад был сформулирован закон спроса и предложения. Мы все видим, сколько появляется жилья и как оно строится, отсюда формируется и рыночная стоимость. Если говорить о спекулянтах на рынке, то мы все спекулянты. Вспомните советские времена, когда это преследовалось законом, но тогда не было рыночной экономики. Она как раз и подразумевает, что есть игроки, которые стремятся получить прибыль».

Директор квартирного центра «Энергия» Маским Ландихов: «В этом вопросе интересно сравнить цену на «первичку» и «вторичку». На «вторичке» – это 44–45 тысяч за «квадрат», а на «первичке» – 38–39.

Если говорить про спекулятивную составляющую, можно покупать «первичку», переводить во «вторичку» и продавать по более высокой цене. Буквально на днях отследил ситуацию, когда в центре Челябинска в одних и тех же домах на «первичке» было 47 тысяч за метр, в соседнем доме, сданном полгода назад, цена – 51–52 тысячи.

Пока дом строится, покупателей мало, цена невысока – 39 тысяч, например. А когда дом построен и ипотека уже возможна, цена вырастает до 45. Какая здесь может быть спекуляция?»

Директор по развитию группы предприятий АН «Компаньон», вице-президент ЧРГР Арсен Унанян: «Как и в любой другой стране, у нас есть истеричная часть населения, которая необразованна. У нас люди часто не понимают суть спекуляции. Спекуляция – это купил куртку и продал куртку.

А когда ты купил строящееся жилье, вложился, прождал время, сделал ремонт – это уже не спекуляция, это целый проект и риск своими деньгами. Если инвесторы не будут давать эти деньги, строители просто не будут строить».

Заместитель директора по развитию «Службы недвижимости» Денис Стукалов: «Первая составляющая в рыночной стоимости жилья – это образ самого застройщика компании, его имидж. Вспомните, по какой цене стартовали продажи в жилом комплексе «Галеон» и какая цена за квадратный метр там сейчас. Следующая часть – это то место, где будет строиться жилье. Насколько выгодно дом расположен с точки зрения подключения к коммуникациям, экологии, больницам, детсадам и т.д. Рыночная стоимость также складывается из-за грамотно сделанной планировки квартиры. Потребитель сегодня обращает на это серьезное внимание. Играет роль уровень покупательской способности населения. Не стоит забывать, что, покупая квартиру, вы платите деньги не застройщику, не риелтору, а прежде всего себе».

Кто зарабатывает на разнице?

Вторая часть дискуссионного клуба «Zона конфликта» прошла еще более оживленно, нежели первая. Не секрет, что в погоне за удешевлением себестоимости некоторые не чистые на руку строители готовы возводить объекты из второсортных или б/у материалов. Поэтому отдельное внимание было уделено вопросу качества в строительстве и развитии базы стройиндустрии.

Заместитель начальника управления госстройнадзора Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области Владимир Потапов: «Когда мы с вами в начале 2000 года принимали программу «Жилище» до 2010 года, начали с того, что стали больше внимания уделять инвестициям. Создали АИЖК, банки подключились к работе. Впрыснули деньги в экономику. Но никто не подумал тогда о базе стройиндустрии. И в то время некоторые производители стройматериалов были готовы на все, чтобы занять хоть небольшую долю этого рынка. Сегодня другая ситуация. Рост ввода жилья фиксируется постоянно, проблему квадратных метров решают всеми возможными способами. Поэтому получить конструкции того же Миасского завода КПДиСК – большая проблема для строителей. Отсюда и рост цен на конструкции. Если нет конкуренции, если отовсюду просят конструкции, естественно, можно расслабиться и продиктовать цену. Это рынок.

Если говорить о цене и качестве, то я согласен, что объекты должны быть категорированы. Как и в автопроме – разным классам автомобилей соответствуют разные опции. Тогда будет понятно, элитное это жилье или эконом-класс. Сегодня как раз придется задуматься уже строителям с инвесторами о новых материалах. Я знаю компании, которые занимаются этим. Есть в Миассе компания «Уралстройком», и мы на ее базе пробуем новые технологии. Руководитель компании уже живет в том самом 2017 году, просчитывает рынок наперед. Сегодня он строит сборно-монолитный дом из белорусской серии, модернизировал его, на заводе проводит испытания первого сборно-монолитного ригеля. Один дом он уже продал, а во втором квартиры были раскуплены почти сразу, тогда как панельные дома стоят. Стоимость квадратного метра с «панелькой» почти одинаковые. Потому что для того, чтобы в этом рынке держаться всегда впереди, нужно ориентироваться на массовую цену.

Меня поразила еще одна миасская организация. Они строили типовую 97 серию. Но когда мы посмотрели другие панельки, был мороз по коже. А вот в подъезде дома от другой компании шокировало то, что все было «под евро», даже ребро лестничного марша было формировано перфорированным алюминиевым профилем, чтобы оно имело четкие грани. Какая еще организация у нас в области будет таким профилем формировать грани у простого лестничного марша? На отделке люди работают только со смесями – не возят растворы, а все делают на месте. Они четко просчитали, сколько они тратят на заказ раствора с завода, его транспортировку, простой и т.д. Вышло, что работать с сухими смесями проще, выгодней и качественней. Причем цена нас просто удивила: она составляла порядка 11 тысяч за квадратный метр на 2005 год без финишной отделки (обои и хороший линолеум) и 11,5 тысяч – с готовой отделкой. Причем они сами подтягивали к дому сети и уложились в эту сумму. Если подходить к делу с грамотной экономикой, то можно уложиться в достаточно приемлемую цену с хорошим качеством. И тенденция к этому идет».

Главный редактор сайта «74.ru» Сергей Крапивин: «Мы уже говорили о том, что платим в том числе и за имидж строительной компании. Каким образом регулируются вопросы качества строительства, а также прибылей и сверхприбылей?»

Руководитель пресс-службы холдинговой компании «Массив» Анатолий Ганин: «Цены безусловно зависят и от качества строящегося жилья, и от имиджа предприятия. Основные игроки, наверное, будут все время работать над этим – иначе не получится. Другое дело, как это поддерживать, и это каждая компания решает сама. Что касается «Массива», то мы плотно практикуем работу потребительского комитета, который следит за качеством строящегося жилья. Он работает непосредственно с жильцами, каждый из них может обратиться в комитет с заявлением. К вопросу о сверхприбылях: если мы сегодня построим некачественный дом и получим на нем сверхприбыль, то завтра наш следующий дом просто не будут покупать».

Генеральный директор строительной компании «Артель-С» Николай Янов: «Прибыль, конечно, есть, но сверхприбылей нет. Прибыль – величина непостоянная и зависит от объекта, на котором ты работаешь, и от того, кто на нем работает. Сегодня мы держимся за каждого строителя, только для того, чтобы он от нас не ушел. Почему прибыль закладывается еще на стадии проектирования? Потому что можно создать такой проект и прописать под него такие материалы, что себестоимость объекта будет огромна. И таких примеров у нас много. Приходится даже бороться с проектировщиками – дополнительно иметь людей в техотделе, сметном отделе, чтобы перепроверять их. Ну и прибыль зависит от объекта: если это 97-я серия, то там дорогостоящих материалов нет. Да, были времена, когда нужна была большая прибыль, без которой компания бы не состоялась. Кто-то мог украсть, кто-то заработать. Но сейчас у серьезных компаний сверхприбыли нет. Не думайте, что мы только строим дома. Мы также активно участвуем в социальных программах, помогаем детским садам, школам и т.д.»

Каким образом выстраиваются отношения между строителями и риелторами? Как это в конечном итоге отражается на стоимости квадратного метра? Что удобней для строителей – содержать собственный отдел сбыта или нанимать оутсорсеров? Своими соображениями на этот счет поделились строители и риелторы города.

Директор по развитию группы предприятий АН «Компаньон», вице-президент ЧРГР Арсен Унанян: «Сговор между строителями и риелторами на рынке есть, но он только положительно влияет на цену. Еще три – четыре года назад договориться со строителями о том, чтобы они дали тебе что-то на продажу, было невозможно. Но через какое-то время все столкнулись с той проблемой, что кадров не хватает. Очень многие строители по нескольку раз обновили свои отделы по продажам – специалисты не справлялись с обязанностями. В моей компании мы тратим порядка 10-15 процентов от выручки на обучение персонала за рубежом и в России. Каждый должен заниматься своим делом. Если есть на рынке такой сговор, если есть алгоритм работы, удорожания объекта для потребителя не будет. Например, у нас есть услуга – аккредитация застройщика в банке. Монстры рынка ее легко пройдут. А вот средний бизнес может столкнуться с трудностями, потому что у них не хватает знаний. А банки доверяют именно нам, а не тем, кто только появился на рынке. Мы помогаем сформулировать инвестиционный проект, привлечь инвестора, урегулировать продажи, сыграть на цене и т.д. Я не призываю закрывать отделы продаж, но сотрудничество с риелторами только на пользу застройщикам».

Главный редактор сайта «74.ru» Сергей Крапивин: «Возникают ли противоречия между строительными компаниями и риелторами?»

Директор по развитию группы предприятий АН «Компаньон», вице-президент ЧРГР Арсен Унанян: «Противоречия иногда возникают. Например, строители могут называть цену в 50–55 тысяч за квадратный метр в пригороде, но мы ни за что не будем продавать объекты по завышенной цене. Нам приходится регулировать цену. Если это все сделано до подписания договора, то противостояний достаточно мало. А когда мы говорим, что дома дорогие, и мы не можем его позиционировать как эконом-класс, и застройщик с нами не согласен, то вопрос встает ребром: либо пересматривать рекламную компанию, либо расторгать договор. Мне не жалко потерять эти прибыли, которые тратят нервы и время моих людей. Если договариваться строителю, риелтору, банку, страховщику сообща, то такой сговор даст качественное жилье и стопроцентную реализацию проекта».

Руководитель ИК «Энергоинвест» Виктор Лебедев: «У нас было много попыток работать с риелторами. Раньше у нас была своя служба продаж. Но мы возвращаемся к помощи риелторов, потому что каждый занимается своим делом. Риелторы живут со сделки, у них нет заинтересованности продать дороже».

Заместитель директора по развитию «Службы недвижимости» Денис Стукалов: «Было бы очень верно, если бы строители появлялись в риелторской компании не тогда, когда объект уже построен, а тогда, когда еще только родилась идея о его создании. Чтобы они задали вопрос: что здесь надо строить? Будет ли это продаваться, и кто и по какой цене это купит? Мы смотрим не только на потребителей, но и на строительную компанию, уровень экономического развития города и региона. Теперь строители начинают понимать, что для начала нужно быть уверенным в реализации проекта».

Специалист отдела развития жилищного строительства Минстроя Челябинской области Евгения Красавина: «Сегодня по ФЗ и областным законам имеет право на оказание господдержки ряд категорий граждан. Конечно, эта поддержка оказывается в незначительном объеме, но она все же предоставляется. И вот сегодня мы столкнулись с тем, что, имея поддержку от государства, граждане не могут на рынке найти жилье. Они вынуждены искать вторичное ветхое жилье, те же «хрущевки», которые никому не нужны, но других вариантов нет. Нет того же социального жилья небольшой площадью, а потребность в них – огромная. В прошлом году полторы тысячи молодых семей в области получили субсидию. Молодые семьи или мама с ребенком готовы купить небольшую квартиру, но не имеют возможности.

Очереди в муниципальных образованиях существуют давно, люди стоят в этих очередях и все еще надеются. И жилье для них тоже нужно строить, ведь за бюджетные деньги жилье сейчас не строится – оно возводится только для переселения из ветхого жилья».

Заместитель начальника управления госстройнадзора Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области Владимир Потапов: «За рубежом построено много съемного и муниципального жилья. В той же Дании есть очень скромное жилье, но оно востребовано. Поэтому можно было бы строить такое жилье для незащищенных категорий граждан. Остальные будут выбирать по вкусу и по карману».

Руководитель АН «Выбор» Александр Демидков: «В свое время отношения строителей и риелторов носили скрытый характер. Раньше скупали квартиры, через три месяца продавали их как минимум на 20 процентов дороже, и застройщик даже об этом и не знал.

Теперь другие времена, работа строителей с риелторами идет только по договору.

Мы приходим к тому, что услуга нужна потребителю в комплексе – не просто купить, а купить то жилье, которое ему будет подходить по своим габаритам, по предоставленным субсидиям и т.д.».