Неудачная рента: как вернуть жилье?

Верховный суд РФ разъяснил, как нужно содержать пенсионеров в обмен на квартиру: будущий собственник не может заменить уход и покупку лекарств на денежные выплаты без согласия пожилого человека. Судебная коллегия по гражданским делам уточнила, что если пенсионер не доволен действиями претендента на квартиру, он вправе вернуть свою собственность. Вместе с тем механизм пожизненной ренты гораздо опаснее для стариков, чем система обратной ипотеки, которую планирует развивать государство.

Система договоров пожизненного содержания в стране существует не один год, но до сих пор в этой сфере встречается множество нарушений, обманов и судебных разбирательств. Верховный суд РФ разобрал типичную ситуацию пенсионерки из Московской области, чтобы суды пришли к единому мнению по спорному вопросу. Историю пожилой женщины публикует «Российская газета» 28 мая.

Пенсионерка обратилась в Тверской районный суд, чтобы расторгнуть договор пожизненной ренты, который она самостоятельно заключила с неким гражданином несколько лет назад. По условиям договора женщина передала гражданину в собственность свою трехкомнатную квартиру. Ответчик в свою очередь пообещал пожизненно содержать женщину в этой квартире, обеспечивать ее продуктами, одеждой, при необходимости покупать лекарства, оплачивать медицинскую помощь. Общий объем такого содержания в месяц по согласованию сторон не мог быть меньше одного МРОТ. Престарелую женщину не устраивало, что «наследник» квартиры не ухаживает за ней, не приходит и не покупает продукты и лекарства, а перевел эти затраты в денежный эквивалент и зачисляет средства на счет. Районный суд встал на сторону пенсионерки и расторг договор пожизненного содержания с иждивением, признав за ней право собственности на жилье. Кроме того, суд взыскал с женщины миллион рублей – сумму, которую заплатил ответчик при подписании договора в 2006 году. Мосгорсуд, который по жалобе ответчика отменил решение районного суда, посчитал, что договор выполнялся без нарушений.

Верховный суд признал правоту пенсионерки. Судебная коллегия ВС определила, что по Гражданскому кодексу (ст. 603) односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее исполнение его условий не допускаются. То есть предоставление содержания с иждивением можно заменить ежемесячными выплатами, но только по желанию пожилого человека. В этом случае письменного соглашения о полной замене содержания в натуре на денежные выплаты между пенсионеркой и мужчиной не было.

Юристы отмечают, что расторгнуть договор ренты непросто. Помимо нарушения существенных условий договора, основанием для расторжения является систематическая задержка платежей. В Гражданском кодексе прописано право пенсионера требовать возврата недвижимого имущества, а если это невозможно, то компенсировать его деньгами. Однако плательщик ренты после окончания договорных отношений не может требовать компенсации расходов на содержание старика. В законодательстве предусмотрено, что договор пожизненной ренты обязательно заверяется нотариально, а если под выплату ренты отчуждается недвижимость, то договор подлежит госрегистрации.

Отметим, что механизм пожизненной ренты приобрел негативную репутацию из-за различных махинаций с жильем. На смену сегодня готовится прийти система обратной ипотеки. Напомним, главное отличие – собственность, право пользования и проживания навсегда остается у старика, который получает ежемесячные выплаты в кредит под залог недвижимости. После смерти пенсионера жилье переходит в собственность банка-кредитора, который его продает, возвращает себе выданную ранее сумму с процентами, а остаток отдает наследникам. Получается, что чем дольше заемщик проживет, тем больше процентов достанется кредитору.

Пока обратная ипотека в России работает в тестовом режиме, займы выдаются только в городах с населением от 500 тысяч человек. По данным на конец 2012 года, за время ее действия в Москве, Санкт-Петербурге и нескольких городах Сибири выдано около ста займов. Челябинская область в конце 2012 года присоединилась к пилотному проекту АРИЖК. По прогнозам директора Независимого института социальной политики Лилии Овчаровой, в ближайшее время в стране будет расти спрос на обратную ипотеку. Во-первых, сегодня большое количество одиноких пожилых людей проживает в отдельных приватизированных квартирах. Во-вторых, меняется менталитет пенсионеров – они все чаще стараются жить для себя, а не беспокоиться о благосостоянии детей и внуков.