Новостройки в Челябинске: спрос есть?

Челябинск готовится побить очередной рекорд по вводу жилья. Получится это или нет, мы увидим уже через полтора месяца. Но смогут ли застройщики реализовать все, что возвели? Получится ли переманить челябинцев из многоквартирных домов в малоэтажки? И готовы ли банки поддержать потенциальных заемщиков снижающимися ставками и более лояльными требованиями? Эти и другие вопросы обсудили известные игроки рынка недвижимости на круглом столе «Новые веяния в ипотеке и перспективные новостройки Челябинска», организованном сайтами Chelfin.ru и DomChel.ru.

Мода на недорогие малогабаритные квартиры-студии, укоренившаяся в нынешнем году благодаря нескольким крупным застройщикам Челябинска, сменяется другим трендом. Эксперты рынка отмечают, что горожане все чаще интересуются более просторными квартирами. Как правило, это сделки с улучшением жилищных условий. И если на малогабаритки чаще всего смотрят инвесторы и горожане, покупающие свое первое жилье, то в «двушки» и «трешки» переезжают именно семьями.

Представители строительных компаний во время круглого стола подметили еще одну любопытную деталь: покупатели стали больше внимания уделять планировкам квартир. Будущие новоселы даже готовы немного переплатить, но получить при этом современную удобную планировку. Застройщики отмечают, что на рынке растет покупательский спрос на квартиры с большими кухнями, а также квартиры с совмещенной кухонной зоной и гостиной, так называемые студии.

Самое активное строительство развернулось на северо-западе. После того, как в Челябинске ограничили строительство типовых панельных домов 121 и 97 серии, их доля на рынке новостроек начала сокращаться. Вице-мэр по вопросам градостроительства Дмитрий Градобоев на одном из аппаратных совещаний констатировал: если раньше число сдаваемых «панелек» доходило до 70%, то теперь их доля снизилась до 60%. А вот домов повышенной комфортности, напротив, стало строиться больше. Но смогут ли челябинцы позволить себе купить более престижное жилье, ведь недорогие «панельки» в новостройках закончатся, а дешевой альтернативы им пока нет?

Представители строительных компаний убеждены: спрос на новостройки будет сохраняться еще долго, но при одном условии: потребителю нужно именно качественное предложение. Дом-«свечка», стихийно появившийся в давно сформированном жилом массиве, будет менее интересен, чем квартиры в полноценном микрорайоне. Решающее слово – за комплексной застройкой.

Выбирая жилье в новостройку, потребитель сегодня может рассчитывать на довольно большой выбор ипотечных программ и рассрочек. Причем по возможности покупатель старается предпочесть именно последний вариант, так как обычно застройщик фиксирует цену на квартиру и исключает переплату в виде банковского процента. Генеральный директор ООО «Артель-С» Николай Янов констатирует: в зависимости от объекта доля сделок с рассрочкой может доходить до 40-50%. «В поселке таунхаусов «Благодатово» мы реализовывали готовое жилье с «зеленкой», поэтому 45% объектов ушли через ипотеку, – комментирует собеседник. – А вообще доля ипотечных сделок в новостройках у нас колеблется в диапазоне 22-28%. Еще часть приобретается именно в рассрочку либо за наличные. Сегодня мы реализуем многоквартирный дом на перекрестке улиц Бр. Кашириных и Чайковского и видим, что спрос есть на разные варианты оплаты».

Заместитель директора по развитию строительной компании «Легион» Алексей Сахаров также отмечает спрос на приобретение жилья в ипотеку. Но чтобы расширить предложение для покупателей, «Легион» предлагает собственные программы ипотечных займов, в том числе для тех, у кого не хватает средств на первоначальный взнос. «Мы даем эти займы только на покупку квартир на наших объектах, – рассказал Алексей Сахаров. – У нас действуют две программы – «Стандарт» и «Простое новоселье». Процентная ставка на этапе строительства составляет 9,5%, а после его завершения и сдачи объекта ставка устанавливается в соответствии со стандартом АИЖК и составляет порядка 11–12% годовых».

Действительно, на просторную квартиру в спальном районе сегодня деньги найдутся не у всех. Для многих даже накопить первоначальный взнос бывает проблематично. Как отметил директор по развитию компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов, ВВП страны, как и зарплата россиян, растет медленно. А цены продолжают расти, пусть и не докризисными темпами. Так, по сравнению с прошлым годом вторичка выросла на 1,3%, первичка – на 1,4%, хотя год назад этот показатель был в 10 раз выше. Но даже низколиквидные предложения на вторичном рынке – хрущевки и брежневки – зачастую оказываются недосягаемой мечтой для многих челябинцев, к примеру для работников бюджетной сферы, молодых семей, неполных или многодетных семей и многих других.

Впрочем, шанс купить квартиру в новостройке сегодня есть и для них. Генеральный директор ипотечного агентства «Ключевые люди» Мария Драничникова (группа компаний «Гринфлайт» и «Ключевые люди», возводящие жилые районы «Академ-Riverside» и «Парковый») рассказала, что в Челябинской области началась реализация целевой программы «Легкий старт». Организатор проекта – некоммерческая организация «Фонд межрегионального ипотечного развития». «Программа дает возможность получить безвозмездную субсидию на первоначальный взнос при приобретении квартиры в ипотеку, – уточнила Мария Драничникова. – Размер безвозмездной выплаты формируется из 20% от стоимости объекта недвижимости. Это даже больше минимального первоначального взноса, необходимого для оформления ипотечного кредита».

Программа рассчитана на работников бюджетных организаций, молодоженов, многодетных, неполных, приемных семей и семей с усыновленными детьми и детьми-инвалидами, проживающих в Челябинской области. Программа действует до 20 декабря 2013 года.

Начальник управления продаж филиальной сети Челябинского отделения ОАО «Сбербанк России» Ирина Звонарева констатирует, что в Челябинске спрос на ипотечные кредиты не снижается. Стагнацию спроса на банковские ипотечные продукты, а также некоторое снижение поступления заявок на них заметили в небольших городах области. Хотя, как поясняют застройщики, это может быть связано как с невысоким уровнем доходов граждан, так и с очень скудным выбором квартир на первичном и вторичном рынках. «По нашим данным, чаще всего южноуральцы берут в ипотеку вторичное жилье: кредиты на покупку первички составляют всего 23-30%. В целом рынок ипотечного кредитования в Челябинской области развивается по-прежнему активно, средний размер ипотечного кредита в регионе составляет около 1,16 млн руб.».

Однако не все жители Челябинска планируют покупку квартир в многоэтажках. Банки отмечают возрастающий интерес к малоэтажному строительству. Часто предпочитают строить сами – благо что кредитные учреждения сегодня учитывают и эту потребность. В зависимости от выбранной технологии строительства, можно получить более просторный дом для семьи, но за меньшую стоимость, чем городская квартира.

«Челябинвестбанк» одним из первых начал кредитовать тех, кто собирается переехать в свой дом. «Кредит предоставляется в размере не более 70% от стоимости закладываемого объекта недвижимости на срок до 10 лет, – говорит начальник управления розничного кредитования ОАО «Челябинвестбанк» Ирина Чебанюк. – Начисление процентов идет не на всю сумму, а на размер предоставленного транша. Клиенту достаточно иметь собственные средства в сумме 20% от сметы затрат на строительство. При этом обеспечением по кредиту может быть залог либо земельного участка со строящимся на нем домом, либо другого объекта недвижимости».

Застройщики малоэтажной конкуренции не боятся. Пока еще вблизи от города не так много поселков, полностью укомплектованных инженерной и социальной инфраструктурой. Однако если «малоэтажники» смогут сделать челябинцам действительно интересные предложения по выгодным ценам, то вполне возможно, что создателям высоток придется поделиться своей долей рынка.