Отнять и поделить: кого лишат земли

Чиновники пригрозили россиянам национализацией их недвижимости, если последние не зарегистрируют ее до 2018 года. Это нужно для того, чтобы в казну потекли налоги. Эксперты высказывают опасения, что недвижимость может уходить государству во многом не по вине собственников.

Минэкономразвития внесло поправки в закон о государственном кадастре, согласно которому незарегистрированная земля будет отчуждена в пользу государства. Процедуру запустят, если собственник объекта неизвестен, а его недвижимость более пяти лет числится в кадастре. Но перед этим всем желающим до 2018 года дают шанс зарегистрировать свою недвижимость и стать ее правообладателем. По мнению законодателей, эта мера вынужденная. На объекты, где неизвестен собственник, в среднем по России приходится 39% всей налоговой базы для расчета налога на имущество физических лиц за 2012 год, сообщили в Федеральной налоговой службе. В 18 регионах этот показатель перевалил за 50%, например в Смоленской области – около 77% «неопознанных» объектов, в Архангельской области – 75%, в Костромской области – 69%. А в Московской области неизвестны собственники 40% земельных участков и 20% строений. Только за девять месяцев 2013 года по всей России было поставлено на учет в качестве бесхозяйных 24 554 объекта (в том числе 5845 земельных участков), сообщили в Росреестре.

В основном не регистрируют недвижимость физлица; юридические лица в этом вопросе более организованны. Чаще всего в списке бесхозных объектов дачи и квартиры в новостройках, когда застройщик не передает право собственности, вынуждая получать его через суд.

А между тем, по данным аналитического портала Irn.ru, из-за неучтенных собственников региональные бюджеты могут недополучить от физических лиц 45 млрд руб. в год, поэтому государство заинтересовано в том, чтобы данные о собственниках попали в реестр. Эти факты уже вынудили чиновников передвинуть дату введения налога на недвижимость, которое планировалось с 2014 года. Нововведение, по планам, заменит налоги на землю и имущество.

Большая часть невостребованной земли в Челябинской области – паевые участки, выделенные в конце 1990 – начале 2000 годов в результате приватизации сельхозпредприятий; земли, наследники которых не вступили в наследство или не зарегистрировали свои права на объект, и земли запаса, которые никому не принадлежат. Невостребованными сегодня в регионе, по разным оценкам, остаются 20-30 процентов земельного фонда.

По признанию законодателей, угроза отчуждения имущества – дисциплинирующий факт. С зарегистрированным правом собственник не сможет уклониться от уплаты налога.

Тем не менее эксперты уже предрекают не очень хороший финал: не по своей вине граждане могут лишиться законного имущества. И во многом из-за неполноты государственных баз данных. Дело в том, что в кадастр, откуда налоговики берут данные для расчета налога, информация о владельцах поступает из двух источников: Единого госреестра правообладателей и Бюро технической инвентаризации. Но ЕГРП существует только с 1998 года, и в нем не учтены права собственности, возникшие раньше. А информацию БТИ, которые занимались регистрацией до 1998 года, в кадастр автоматически перенести нельзя, потому что у БТИ нет источника прав, сообщают «Ведомости». «То, что сведения о правах есть в БТИ, – иллюзия, – рассказал изданию директор департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин. – Нужна копия правоустанавливающего документа, а его, как правило, нет. Если включить в базу Росреестра данные БТИ, то мы создадим ресурс, который будет очень далек от актуальности».

И если раньше законодатели не исключали, что для избежания путаницы россиянам придется перерегистрировать недвижимость, обладателями которой они стали до 1998 года, то из нового закона этого напрямую не следует. Право собственности признается вне зависимости от его госрегистрации и наличия этих данных у Росреестра. Если гражданин, например, приватизировал или приобрел жилье до 1998 года, перерегистрировать объект он не обязан. Изначально не предполагалось, что законопроект коснется прав, возникших до 1998 г., но вопрос пока остается открытым. Но по наблюдениям экспертов новый закон позволяет признать бесхозяйными и национализировать любые объекты – неважно, с какого года они принадлежат гражданину или компании. Эксперты резонно замечают: собственники не совершили правонарушений, а вполне законно владеют имуществом и не виноваты в том, что власти изменили систему учета и регистрации прав.

Челябинские эксперты не менее категоричны. «Если у гражданина есть земельный участок, полученный в 1994 году, и у него есть свидетельство, выданное в соответствии с действовавшим тогда порядком, никто не вправе его сейчас заставить внести информацию об этом участке в ГКН и ЕГРП, – отметил генеральный директор консалтинговой компании «Обикон» Игорь Патрушев. – Правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого у человека появилось право собственности (договор купли-продажи и прочее). Выдаваемое Росреестром свидетельство на право собственности таковым не является, так как это правоподтверждающий документ. То есть по свидетельству вы сделку не совершите, не имея правоустанавливающего основания. Если государство когда-то не произвело учет должным образом прав собственности, это не должно стать проблемой собственника».

И поскольку налоги потекут в казну, заниматься решением этой проблемы должен муниципалитет. «Если цель – сформировать налогооблагаемую базу, значит, нужно сформировать механизм определения собственников имущества в каждом конкретном случае, поставить на учет все бесхозяйное имущество и разработать меры по реализации бесхозного имущества на открытом рынке, – продолжает Игорь Патрушев. – Только постановкой на учет должен заниматься муниципалитет, а не граждане: поднимать архивы в конце концов. Только тот, кто будет получать доход, должен наладить поиск собственников».

Есть мнение, что без дополнительных стимулов население вряд ли заплатит налоги. «Земля не должна быть бесхозной, – убежден председатель правления челябинского регионального отделения Российского общества оценщиков Сергей Лежнев. – Государству невыгодно, что люди не платят налоги. И это нормальная повсеместная ситуация. За свое имущество нужно платить налог».

Как ранее сообщал сайту директор юридической компании «Аксиома» Арсен Симонов, в их организации часто разбирают споры, суть которых сводится всегда к тому, что клиент приобрел земельный участок, сведения о котором были внесены в оба реестра (реестр прав и кадастр недвижимости). Но впоследствии выясняется, что у этого земельного участка уже давно есть действительный хозяин. Как правило, суды встают на сторону первоначальных собственников и возвращают им земельные участки. «Но ведь это не всегда справедливо по отношению к добросовестным покупателям, ведь они заплатили за эту собственность, – добавляет эксперт. – В этой связи вопрос перерегистрации не всегда выглядит абсурдным. Не секрет, что многие сознательно не регистрируют свои ранее возникшие права на недвижимость именно с целью избежания уплаты налога».