Продажа жилья: как не платить налог

Подоходный налог при продаже единственного жилья могут отменить. С такой инициативой выступил Минфин. Послабление может коснуться и недорогой недвижимости, например, дач. Однако эксперты уже заподозрили в новой инициативе подвох: не исключено, что льгота в дальнейшем заменит налоговый вычет.

Аннулирование налогов с единственных объектов, по мнению законодателей, – уместная инициатива. «Мы исходим из того, что было бы, наверное, справедливо не облагать налогом доходы от продажи жилья в случае, если оно единственное», – рассказал «Российской газете» заместитель министра финансов России Сергей Шаталов. Однако освободить от налога подумывают не только продажу единственного жилья, но и недорогое имущество, например, дачи. Осталось определить параметры, по которым загородное жилье можно считать недорогим. Для этого планируют установить предельное значение доходов от продажи недвижимости, которые будут освобождены от уплаты налога.

Открытым остается вопрос, как отличить дорогие объекты от недорогих. «Отделить дачу от загородной виллы не так просто, по крайней мере, по формальным признакам, – отмечает Сергей Шаталов. – И поэтому ведомство выработает некую не очень большую «пороговую» сумму, с которой можно будет не платить налог». Однако вопрос о подходящей стоимости, с которой налог взиматься не будет, пока остается открытым. Эксперты не скрывают, что логично было бы доверить оценку своих объектов регионам. Кстати, по словам Сергея Шаталова, если продаваемое жилье не единственное, но впишется в установленную Минфином сумму, то оно также не будет облагаться налогом. Чтобы инициативы ведомства заработали, будут нужны поправки в «Основные направления налоговой политики РФ на 2014-2016 годы», которые уже внесены на рассмотрение в правительство.

Если продаваемая квартира находится в собственности три года и больше, налогом с продажи она не облагается. А вот если собственник владеет ею менее трех лет, налог придется заплатить. Правда, у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога: первый – с помощью имущественного налогового вычета, который составляет 1 млн рублей в год. Налог, начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 млн руб. Еслипродажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

И второй – доходы минус расходы. Продав квартиру, которой владели менее трех лет, можно уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Также эти расходы могут быть увеличены и на затраты по ремонту квартиры (если она была продана после такого ремонта). Все расходы подтверждаются документально. С 1 января 2014 года об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса.

Эксперты уже высказывают мнение о позитивности министерского решения. Не исключено, что отмена налога сделает цены на жилье прозрачнее и увеличит число предлагаемых на рынке активов, что повлияет на снижение цен.

Однако есть и другое мнение. Привыкшим к росту тарифов и частым законопроектам гражданам не советует расслабляться. Возможно, новая инициатива – лишь попытка сбежать от практики налоговых вычетов. «Сейчас налоговый вычет, который оформляется при продаже и покупке жилья вполне компенсирует налог, – рассуждает директор Службы юридической помощи «Центр по защите прав» Алексей Мотылев. – С одной стороны, для тех, кто не может получить вычет, это актуально, но, с другой, – вычетом сегодня пользуется большинство россиян. Это те, кто продают недорогое жилье, чтобы и потом купить недорогое. Не исключено, что с отменой налога исчезнут и вычеты. Тогда не вижу выгоды для карманов россиян, а вот государство, возможно, сможет сэкономить».

По поводу оценки недвижимости, на которую неминуемо придется ориентироваться при продаже объектов, эксперты убеждены, что в основу ляжет кадастровая стоимость, которая, кстати, нередко ниже рыночной.

«Сумма налога – не маленькая, не всем потянуть, – делится мнением начальник отдела имущественных экспертиз РАО «Эксперт» Елена Иттерман. – С одной стороны, и сейчас квартиры до миллиона рублей не облагаются налогом, но, с другой, это уже не актуальная цифра. Сегодня столько стоят комнаты. Не облагаемую сумму в Челябинской области нужно было бы увеличить минимум до двух миллионов рублей. В то же время этот предел должен выводиться не администрацией муниципалитетов, а компетентными в таких вопросах специалистами, которые занимаются реальным мониторингом цен».